[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]최근 경기가 냉각되면서 상가임대 물건에 대한 분쟁이 많이 발생하고 있다. 임차인은 장사가 어려워 수입이 줄어드니 임대료를 줄여달라고 하고 임대인은 공시지가가 올라 세금이 인상되었으니 임대료를 올려달라고 한다. 분쟁이 귀찮은 임대인은 아예 상가를 매각하고 달아나 버린다.임대차계약을 체결하면서 앞으로 할 사업에 대해서 임대인에게 말하고 장기간 사용할 목적으로 거액의 인테리어비용을 투자하였으나 임대인은 임대계약을 할 때에는 걱정하지 말고 5년이고 10년이고 마음 편하게 사용하라고 하더니

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 종부세(종합부동산세)는 보유세의 일종입니다. 내가 부동산을 보유하고 있다는 이유만으로 부과되는 세금이라 할 수 있습니다. 종부세의 목적은 과열된 부동산 상승을 방지하고 다주택자 등 부동산을 많이 보유한 사람에게 세금을 많이 부담시켜 이를 억제하겠다는 취지입니다.부동산에 대한 세금은 구입할 때 납부하는 취득세(등록세, 등기수수료, 인지세 등 포함), 자신의 명의로 보유중 납부하는 보유세(재산세, 종부세 등), 매도시 팔을 때 그 차익에 대해 납부하는 양도세(양도소득세 : 매도가격-

부동산의 가치란 무엇일까요.이번에 이론과 현실이 얼마나 차이가 나는지 절실하게 배우는 큰 기회가 있었습니다. 대로변 건물 지하를 역세권이라 자하라는 단점을 고수하고 임대해 리모델링을 하여 연구실겸 커뮤니티 공간으로 사용하려 하였습니다.임대인 입장에서는 폐허와 같은 건물을 몇 년씩 비워두고 있는 상황이라 일반적으로 누군가 들어와 시설을 하면 도배하고 페인트칠을 하여 공간도 예쁘게 변하고 다음에 임대를 줄 때는 더욱 더 좋은 조건에 물건을 내놓을 수 있고 더 비싼 금액의 임대료를 받으을 수 있어 공짜라도 이용하게 하는 것이 이익입니다.

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에 입찰하면 당일 최고 높은 가격에 입찰한 사람에게 최고가매수신고인이라 하여 낙찰자의 지위를 부여한다.입찰보증금영수증을 받고 7일간의 매가허가결정기간이 지나면 다시 7일간의 기간을 두고 매각허가확정을 하게 된다.매각허가확정은 매각허가 결정된 사항에 대하여 이의신청이 있는 경우 이를 심사하는 기간이라고 할 수 있다. 이의신청 이후 항고라는 법적 소송절차를 거치게 된다. 이때 항고자는 항고보증금으로 매각대금의 10%를 공탁해야 한다.이는 무분별한 항고행위를 방지하기 위한 조

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 채권자가 부동산경매를 신청하면 법원은 그 부동산의 판매가격을 결정해야 한다. 이 때 부동산가격을 결정하는 것을 감정평가라고 한다. 감정평가는 법원에 등록된 감정평가사를 통해 이루어진다.부동산경매의 판매가격은 이해관계자의 필요에 따라 유리하게 적용하기를 원하기 때문에 공정하게 책정하여야 한다. 채무자의 입장에서는 높게 책정되는 것이 좋지만 채권자의 입장에서는 본인의 돈을 받을 수만 있다면 가능한 빨리 경매가 끝나는 것이 좋기 때문에 가능하면 시세보다 낮게 책정되어 빨리 매각되기를

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 채권자가 부동산의 경매를 신청하면 법원의 그 서류를 심사하고 진행여부를 결정하게 되면 현황조사를 하게 된다.민사집행법 제88조에 따라 현황조사를 하게 되는데 조사자는 법원의 집행관이다.집행관은 경매법원이 존재하는 집행관실에 근무하며 대표집행관과, 집행관, 사무원 등으로 구성되어 있다.집행관은 법원의 정규직원이 아니며 4년 근무하는 위촉직 직원으로 부동산경매와 강제집행 등에 관련한 업무를 하고 그 수당을 보수로 받는다. 법원에서 근무하지만 법원직원이 아닌 위촉직 임시 계약직이라 할

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매는 채권자의 권리에 따라 경매 형태가 달라진다. 담보권이 없는 경매는 강제경매라 하고 담보권이 있는 경매는 임의경매라 한다. 담보권이 없는 강제경매의 형태에 대해서 살펴보자.채권자가 등기상의 담보권이 없는 경우로는 크게 신용대출, 판결문, 임대보증금반환에 의한 대출로 분류할 수 있다.◆ 신용대출의 범위신용대출은 담보권을 설정하지 않은 대출을 모두 포함한다고 할 수 있다. 금융기관에서 받는 신용대출, 지인간의 금전거래인 대여금계약서, 금전소비대차계약서, 현금보관증, 할부거

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매가 접수되면 해당법원은 배당요구종기일을 지정하고 소유자와 임차인 등에게 권리신고와 배당신청을 기일 안에 하도록 송달로 통보한다.송달은 법원에서 보내는 법률적인 우편물을 나타내며 송달에는 일반송달, 야간송달, 주말송달, 직접송달, 공시송달의 순서로 진행되며 이 과정중 당사자가 우편물을 수령하면 송달이 도달한 것으로 본다.배당요구종기일의 대표적인 적용 대상자는 임차인이라 할 수 있다.임차인은 법원으로부터 송달을 받으면 배당요구종기일까지 본인의 권리신고 및 배당신청을 하여야

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인이 월세를 3개월간 연체하여 임대인이 연락 하였더니 본인은 연체한 적이 없다고 한다. 그래서 확인해 보니 실수로 월세를 다른 사람 계좌로 송금하였다고 한다. 그동안 잘 입금하다 3개월 전부터 실수로 다른 계좌로 송금하여 왔다고 주장을 하며 오히려 임대인을 원망한다.초기에 확인하여 일찍 1회 연체시에 알려주었다면 조기에 잘못 입금된 월세를 반환하고 추가 실수를 예방할 수 있었는데 왜 이제야 알려주느냐며 임대인을 원망하는 사례가 최근에 발생하였다.이런 실수는 임대인과 임차인 모

[굿모닝충청 이영구 기자] 주택이나 상가, 아파트의 옥상에 금이 가면 아래로 누수가 되는 것은 시간문제이다. 그런데도 이를 방치하는 것은 옥상에 올라가서 살펴보지 않는 경우와 공동이 사용하는 집합건물인 경우가 많다.◆ 개인 건물개인 건물의 경우에는 소유자가 옥상의 상태를 확인하고 문제가 있다면 후속조치를 하면 된다. 일반적으로 대부분의 옥상은 방수처리가 되어 있지만 오래된 건물의 경우에는 시멘트 상태로 있는 경우가 있다.시멘트 상태로 장기간 유지할 경우 우리나라 계절의 특성상 추위와 더위를 오가면서 여름에는 더운 날씨로 시멘트가 늘

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 집을 사는 일은 무척 어려운 일이다.인터넷을 뒤지고 마음에 드는 지역의 부동산을 찾아 다니고 다양한 노력을 통해 마음에 드는 집이 있어 계약을 하려고 해도 아차하면 다른 사람이 채어가 버린다.그래서 마음에 드는 집이 있으면 다른 사람이 채어가기 전에 찜해 놓기 위해 계약금을 먼저 매도인 계좌로 송금하게 된다. 계약서를 작성하기 전에 미리 송금하는 행위로 이것으로도 일단 구두계약이 체결되었다고 볼 수 있기 때문이다.매매금액 등 기본적인 합의가 된 상태에서 송금을 하기 때문에 계약이 성립되는 것이다. 그런데 가격이 올라갈 때에는 매도인이 팔려고 부동산에 내놨다가 매수인이 생겨 계약금을 받고 보니 값을 너무 싸게 내놔서 손해를 본다고 느낄 때가 

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산 거래를 하다보면 집 주인이 아닌 사람과 계약을 하는 경우가 있다. 이런 계약의 유형이 의외로 다양하여 그 피해가 의외로 많이 발생하고 있다. 주의할 점이 무엇인지 살펴보고 계약 체결할 때 참고하도록 하자.집 주인의 배우자일반적으로 많이 발생하는 경우가 집 주인의 배우자가 계약을 체결하는 경우이다. 남편이 직장에 출근하여 부득이 배우자인 아내가 와서 계약을 체결하는 경우이다. 이런 경우에는 그 사항을 확인하고 소유자인 남편의 이름으로 계약을 체결하고 계약금도 소유자 명의로 입금하고 잔금시에 소유자가 서명하는 방법으로 진행하는 경우가 있다.우리 일상생활에 많이 발생하는 경우라 그 가족관계를 잘 알고 있는 공인중개사에서 계약을 체결할 

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]부동산경매 물건을 검색하다보면 등기사항에 지상권이 설정된 경우가 있다. 어떠한 경우 “지상권설정등기”가 이루어 지는지 그 유형에 대하여 이해를 한다면 지상권에 대한 문제를 보다 손쉽게 분석할 수 있을 것이다.지상권이란 토지의 지면으로부터 그 위에 미치는 권리를 말한다. 하지만 현재는 지하에 관한 권리규정이 없어 지하에 관하여도 동일하게 적용하고 있다.타인의 토지를 사용하기 위해서는 임대차계약이나 지상권을 설정하고 사용하게 된다. 대부분 사인간의 거래에서는 토지임대차계약을 체결하고 사용하지만 정부기관이나 금융기관, 기업체 등과의 계약에서는 지상권을 설정하는 경우가 많다.◆ 정부기관의 지상권설정지하철공사의 지상권설정

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 경매로 낙찰 받고 전 소유자나 임차인이 퇴거를 하지 않고 버티는 경우에는 인도명령 신청을 해서 강제로 명도 하는 과정을 거치게 된다.강제로 명도를 하게 되면 집행관이 열쇠수리공, 노무자, 이사짐센터 차량, 보관소 직원 등을 동반하고 현장에서 강제집행을 하게 된다. 명도를 하는 과정은 단순한 듯 하지만 복잡하고 후속절차가 까다롭다.2월에 임차인이 퇴거를 거부하여 강제 집행을 하면서 임차인이 집행을 방해하고 난동을 부려 112에 신고하여 경찰관의 협조를 받았다.강제집행을 방해하여 경찰관까지 입회하였다면 강제집행을 방해한 것이 확실하지만 집행관이나 경찰은 강제집행방해죄 적용을 기피하는 경향이 있다. 집행

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산은 가족 중 누군가 사망을 하면 그의 재산이 상속순위에 따라 가족들에게 상속된다. 그런데 우리가 오해하기 쉬운 것은 법정상속의 경우 국가가 상속인 명의로 등기를 이전해 주는 것으로 알고 있는 경우가 많다. 아쉽게도 국가는 세금을 부과하는 것이 외에는 자발적으로 해주는 일이 없다.상속의 경우 지연하여 늦게 등기를 이전 할수록 국가는 지연에 의한 연체이자(가산금)를 받을 수 있고 등기시점이 늦어지면 각종 공과금도 더 많이 받을 수 있기 때문에 서둘러 상속등기를 하도록 강제하지 않는다. 상황에 다라 운이 좋으면 자손이 단절되어 국고로 귀속되는 효과를 볼 수도 있기 때문이다.특히 부모님이 사시던 시골집의 경우 부모님이 돌아가시면 사망신고를 하

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건 중에서 도로건설이나 개발로 인해 정부나 개발주체가 토지를 수용하는 경우가 있다.이런 토지를 수용하는 경우에는 그에 합당한 비용을 보상하게 된다. 보상금액보다 낮은 가격에 낙찰을 받은 경우에는 그로 인한 차액을 투자수익으로 창출 할 수 있다.하지만 이런 사실을 모르고 낙찰을 받았다가 낙찰가격 보다 낮은 가격에 보상을 받게되는 경우가 종종있어 예상치 못한 피해를 보는 경우가 있다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 토지 보상에 대한 법률을 알아둘 필요가 있다.토지에 대한 보상은 토지보상법에 의한 적용을 받고 있으며 그 정확한 법률의 명칭을 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률”이다.이 법의 목적은 

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산이 경매로 나왔는데 온전하게 나온 것이 아니라 부동산의 일부만 나오는 경우가 있다.이는 두 사람이나 두 사람 이상의 다수가 공동으로 소유하고 있는 부동산의 일부가 나오는 경우라 하겠다.최근 절세 또는 공동의 개념을 강조하기 위해 집을 구입하고 부부공동 명의로 소유권이전등기를 하는 경우 1/2씩 공동으로 소유하게 된다.또는 집을 가지고 계시던 부모님이 돌아가시면서 그 재산이 형제들에게 공동으로 똑같이 나누어져 상속되는데 이럴 경우에도 4형제이면 집의 상속등기가 4명이 공동으로 똑같이 1/4씩 소유하게 된다.지분경매는 이렇게 공동으로 소유하던 부동산이 누군가의 채무변제를 못하여 채권자가 그 채무자의 지분에 대하여 경매를 신청한 

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 농지취득자격증명원은 전, 답, 과수원 등 농지의 취득시 소유권이전등기를 하기 위해 필요한 기본 서류이다. 소유권취득의 유형에 따라 매매, 경매, 공매시 주의점을 살펴보자. 매매거래시 주의할 점일반 매매거래시에는 소유권이전등기 신청시 농지취득자격증명원을 첨부하게 된다. 그러므로 농지취득자격증명원에 대한 사전 조사를 하지 않고 매매계약을 체결하였다가 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 신청할 때 농지취득자격증명원의 필요성을 알게 되었으나 해당관청에서 농지취득자격증명원의 발급이 불가능한 경우에는 매입한 토지를 본인 명의로 소유권이전등기를 하지 못하여 재산권 행사나 권리행사를 못하는 상황이 발생할 수 있다.농지를 매매할 경우에는 이런 점을 

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임대계약을 하는 임차인이나 주택을 빌려서 거주를 하는 사람이라면 임차인이 알아야할 기본적인 상식을 반드시 숙지해야 한다. 주택을 빌리려면 반드시 공인중개사를 통해 안전하게 계약하는 것이 좋다.이 경우에도 기본사항에 대해서는 본인이 알고 있어야 문제의 발생을 미연에 방지할 수 있다. 이를 등한시 하였다가는 큰 낭패를 당할 수 있기 때문이다.임차인이 알아야 할 기본사항기본사항은 계약전 확인사항, 계약시 주의사항, 계약후 사후 조치, 계약 만료시 조치, 임차물의 경매시 대응 방법 등 다양한 사항들에 대하여 알아야 한다.▶계약전 확인사항주택을 계약하기 전에는 그 주택에 문제가 없는지 사전에 확인을 하여야 한다.대표적인 사항은 등기

 [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에서 배당은 매우 중요한 역할을 한다. 경매를 신청한 채권자의 목적이 배당이라 할 수 있기 때문이다. 돈을 받기위한 목적으로 부동산을 경매로 매각하는 것이기 때문에 결국 경매의 목적은 자신의 돈을 돌려받는 배당이라 할 수 있기 때문이다.배당은 배당요구일, 배당신청자, 배당철회, 배당, 배당이의신청의 과정을 통해 정리할 수 있다.배당요구일 제84조(배당 요구의 종기결정 및 공고) ①경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기(終期)를 첫 매각기일 이전으로 정한다. 법원은 경매개시결정