[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산의 거래를 하다보면 매도한 사람이나 매수한 사람의 사정에 의해 계약을 계속 진행하지 못하게 되는 경우가 있다. 이때 진행하는 것이 계약을 해제하는 방법이다.법률 용어인 계약의 해제란 무엇인가?해제란 성립된 계약을 계약시기로 돌아가 없었던 일로 하겠다는 일방적인 통보이다. 계약을 체결한 매수인과 매도인중 한 사람이 상대방에게 계약을 진행해지 않고 없었던 일로 하겠다는 통보라고 보면 된다. 이는 계약을 한 사람이면 누구나 할 수 있는 조치이다.계약이라는 건은 계약의 이행을 할 수도 있고 상황에 따라 계약을 해지할 수가 있다. 최근 부동산가격이 상승하면서 가지고 있던 집을 팔고 보니 너무 싸게 팔았거나 팔고나서 가격이 급등한 경우가 많이

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]부동산경매 필수요건부동산경매의 필수요건은 물건 발굴, 권리분석, 임장, 입찰가 선정, 입찰이라 할 수 있다. 이 요건중 하나라도 등한시하게 되면 예기치 않은 어려움에 처하거나 경매를 진행할 수 없다.1. 물건 발굴경매정보를 검색하여 부동산경매로 나온 물건을 보고 마음에 드는 좋은 물건을 찾는 것은 꾸준한 노력밖에 없다. 지속적으로 살펴보며 원하는 물건이 나왔을 때 그 물건을 볼 수 있는 능력이 되어야 한다.전문가의 추천을 받는다 하더라도 추천해준 부동산이 입찰의 가치가 있는지 판단하는 것은 본인의 몫이기 때문에 이는 매우 중요한 요건이라 하겠다.아무리 좋은 물건이 나오고 전문가의 추천을 받는다 하더라도 그 물건

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 얼마 전 집사람과 산책을 하고 돌아오는 길에 인근에 있는 공인중개사 사무소를 지나게 되었다. 상담을 하는 중인지 손님들이 여러 명 있었다. 그런데 집사람이 말하길 “공인중개사가 주인이 바뀐 모양이네.” 하여 사무실 간판을 보니 상호가 변경되고 간판도 대표자가 여자이름으로 되어 있었다.집사람도 공인중개사 사무소을 운영하다보니 이런 것들이 보이는 모양이다. 그래서 안을 다시 보니 상담하는 사람은 그동안 운영하던 남자 사장님 이었다. 상호가 변경되고 대표자도 다른 사람으로 바뀐 상태에서 기존에 운영하던 사람이 업무를 보고 있다면 자격증을 대여해서 운영하는 것은 아닌가 하는 의문이 들었다.최근 들어 상담을 하다보면 공인중개사 사무소에서 하는 말을 

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 본인 소유의 집이나 임차한 주택이 경매로 진행되는 경우가 있다. 경매에 대하여 방어를 하거나 본인과 무관한 사유로 경매가 진행되거나 억울한 일로 인해 경매가 진행되는 경우도 많이 있다. 이러한 경우에도 당사자가 어떻게 대처하는가에 따라서 자신의 권리를 보호하거나 권리를 상실하는 결과가 나타난다.민법의 근간은 “잠자는 권리는 보호받지 못한다.”이다. 자신에게 권리가 있다 하더라도 본인이 그 권리를 주장하고 보호를 하기 위한 노력을 하지 않으면 법은 이를 보호하지 않는다는 취지이다. 이는 곳 권리가 있다 하더라도 그 권리를 주장하지 않으면 권리를 포기하거나 없는 것으로 본다는 의미이다.그러므로 자신의 권리를 보호하기 위해서는 적극적인 방어와 권

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매로 낙찰을 받았다 하더라도 임차인이나 전 소유자가 집을 비워주지 않으면 입주를 할 수 없다. 그래서 인도명령신청을 하고 집행관을 통해 강제집행의 절차를 받아 집을 내보내게 된다.임차인이나 제3자가 임대료를 납부하지 않고 점유하고 있는 경우에도 임대인은 건물명도소송을 하고 승소판결을 받아 그 판결문에 근거하여 집행관에게 강제집행을 신청하여 집을 내보내고 주택의 사용권을 확보하게 된다.♣ 우편물 등그런데 대부분 이렇게 말썽을 피우고 강제로 이사를 시키는 경우에는 상대방이 법적인 소송이나 다툼이 있는 경우가 많다. 그래서 이사를 내보낸 이후에서 법원에서 소장이 날라 오거나 은행이나 신용정보회사 등에서 우편물이 오는 경우가 많다.

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매로 어렵게 물건을 낙찰을 받고 경낙잔금대출을 받아 잔금을 납부했는 데 임차인이 이사를 안 하고 버티면서 이 사비용을 요구하는 경우가 있다. 임차인 이 부당하게 이사비용을 요구하는 것은 부당행위로 경매방해죄에 해당한다.형법 제315조(경매방해죄)위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또 는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.법원이 정당한 방법을 통해 경매를 진 행하고 이를 통해 낙찰을 받은 매수자의 소유권 행사를 방해하는 행위는 2년이하 의 징역 또는 700만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 즉 대항력이 없는 임차인이 집을 비워주면서 부당한 비용을 요구하는 행위는 부당행위에 속한다고 볼

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 구입하고 보니 벽에 금이 가거나 누수가 발생한 경우 매수자는 매도자나 매매를 중개한 공인중개사에게 그 책임을 전가하여 보상을 받으려는 경향이 있다. 이는 매매계약을 체결하면서 하자담보책임에 대해서는 매도인에게 6개월 이내에 그 책임을 물을 수 있다는 내용을 기준으로 한다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임)매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다.민법은 매매의 목적물에 하자가 있을 때에는 매수자는 매도인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있도록 하고 있다. 대부분의 매매에서 하자보수의 책임은 이를 근거로 그 비용의 청구나 수리를 요구할 수 있다.이는 매도자가 문제가 있음을 알고도 매수인에게 말하지 않

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]1. 임대차계약 기간우리가 임대차계약을 하면서 일어나기 쉬운 일중 하나가 임대차계약기간의 변동 이다. 일자가 앞으로 앞 당겨지거나 조금 늦어지는 경우가 많이 발생한다.2018넌 1월 20일~ 2020년 1월 19일 (24개월)로 임 대차계약을 하였으나 사정이 생겨 입주 일 을 2018년 1월 10일로 9일을 앞당기기로 하고 계약서는 수정하지 않은 경우 발생할 수 있는 다양한 문제들이 있을 수 있다.2. 전입신고와 확정일자 (1) 전입신고 2018년 1월 10일 입주하고 계약서를 가 지고 전입신고를 할 경우 계약서 보다 10 일을 먼저 입주하는데 전입신고를 할 수 있는가?1) 원칙 전입신고를 하려면 세대주가 주민센터

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]경매로 낙찰을 받았는데 뜬금없이 유치권신고가 되는 경우가 있다. 이런 경우에는 진정한 유치권자라기 보다는 유치권을 접수하여 타인이 경매를 방해할 목적으로 유치권을 신고하거나 채무자인 소유자와 공모하여 낙찰자에게 합의금을 받기 위한 목적으로 진행되는 경우가 많다. 그러므로 그 유형별로 참고하여 대응하는 것이 좋다.1. 현황확인유치권은 유치권 접수한 시점에 따라 대응방법이 달라질 수 있기 때문에 그 유형별로 정확한 시기를 확인하는 것이 대응전략을 수립하는데 용이하다.(1) 최고가매수신고인으로 선정되고 접수된 것인지?(2) 매각허가결정을 받은 시점에 접수되었는지?(3) 매각허가확정을 받은 시점에 접수되었는지?(4) 법원

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 신축빌라의 건축주와 전세계약을 체결하였으나 보존등기를 하지 않아 아직 등기가 없는 상태라면 임차인의 권리가 확정되었다고 볼 수 없다.등기를 하지 않은 상태라 차후 등기를 하면서 주소의 기록이 바뀔 수 있기 때문이다. 등기는 소유자의 확인 서류일 뿐이지 공신력이 없다. 그래서 건물의 경우에는 등기와 건축물관리대장의 내용이 일치하는지 확인하고, 틀릴 경우에는 건축물관리대장을 기준으로 해야 한다.보존등기는 건축물관리대장의 내용을 근거로 해서 일치해야 하지만 다를 경우 정부는 그 책임을 지지 않고 공신력이 없는 등기사항전부증명서 보다는 건축물관리대장을 기준으로 평가하기 때문이다.물론 이들이 다른 경우가 발생한다면 등기 접수 시 담당 등기관이

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]수업 중에 한분이 자녀의 신혼집을 전세로 입주하며 2000만 원을 들여 도배, 바닥 대리석, 싱크대를 교체했는데 임대인에게 비용청구를 할 수 있는지 질문을 했다. 임차인의 비용청구는 무척 애매하다. 잘못하다가는 비용을 받기는 고사하고 물어줘야 하기 때문이다. 어떤 경우에 비용을 청구하고 청구하면 손해를 보는지 살펴보자.임차인의 비용청구권임차인이 임차한 주택에 인테리어를 하였다면 만기로 이사를 가면서 그 비용에 대한 반환을 받고 싶은 생각이 드는 것은 누구나 같은 마음일 것이다.법적인 사항을 적용해 보면 필요비와 유익비 라는 것이 있어 임차인의 비용청구권을 주장할 수 있도록 하고 있다.필요비는 주택을 유지하기 위해 반드시 필요

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]앞으로 대출을 받고 월세를 주는 임대 사업의 비중은 점점 더 줄어들 것으로 보 인다. 이는 신규대출을 받아 월세를 주고 수익을 창출하는 길이 더욱 어려워질 것이기 때문이다.이에 따라 기존 주택구입 방법과 관리 방식에 변화가 생길 것을 예상된다. 그 영향은 주택을 구입하고자하는 수요자와 보유자, 임차인 모두에게도 미쳐 부동 산시장 전반적인 흐름에 변화를 불러올 것이다.다가구주택 임대사업의 어려움 다가구주택을 구입해 19세대 전후로 임대를 주는 월세사업은 그동안 대출과 전세, 월세를 병행하는 방식이었다. 앞으로 다가구주택의 신규임대사업 진출은 현금이 넉넉하지 못하면 아예 시도를 못할것으로 보인다. 그 동안에도 다가구주택은 대

[이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]무상임대차계약서란 임대차계약을 하면서 임대보증금이나 월세를 납부하지 않고 무상으로 사용할 경우에 작성하는 계약서이다.간단하게 생각하면 임대차계약서의 임대료를 무상으로 작성한 계약서라고 할 수 있다. 유사한 말로 무상거주확인서라고도 한다. 무상임대차계약서의 활용은 주로 대출기관이나 공공기관에 서류를 제출할 때 필요에 의해서 작성하는 경우가 많다.일부 개인 간의 경우에도 활용하는데 이는 불필요한 분쟁을 야기할 가능성이 있어 비효 율적인 방법이니 신중을 기하는 것이 좋다.담보대출시 활용금융기관에 담보대출을 신청하면 주택의 경우 반드시 전입세대열람의 제출을 요구한 다. 이는 소유자 이외의 전입세대가 있을 경 우에는 선순위 임차인이 

다주택자 양도세 중과에 대한 내용이 13일 국회에서 논의된다니 현실에 많은 도움이 되고자 하는 마음에서 견해를 정리해 본다. 양도세 다주택자 중과에 대한 취지는 이해 하지만 그 의미를 잘못 알고 있는 경우도 많은 것 같다.◇ 다주택자 양도세 중과 내용2018년 4월 1일 부터 다주택자가 주택을 매도하면 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 양도세를 추가 부담해야 한다는 내용을 담고 있다.◇ 다주택자에 대한 이해그렇다면 먼저 다주택자에 대한 이해가 필요하다. 다주택자라고 모두 부동산 투자자는 아니기 때문이다.1. 집이 안 팔리는 경우기존에 주택에 살다가 분양 받은 아파트로 이사를 하면서 주택을 팔려고 내놨으나 팔리지 않아 어쩔 수 없이 전세를 주거나 월세를 주고 있는 경

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]부동산경매의 투자방식은 다양한 방법이 있다. 그중에 하나가 경매로 물건을 시세보다 저렴하게 구입하여 소유권을 이전한 다음 전세로 임대를 주는 방법이다. 이는 최근에 유행하고 있는 아파트 갭투자의 방법 중 하나로 투자비용을 최소한으로 절감할 수 있다는 측면에서 매우 유용한 방법이다.그동안 대출이 잘 나오고 금리가 저렴한 시점에서는 경매로 아파트를 낙찰 받은 경우에도 반드시 경낙잔금대출을 받는 것이 유리한 방법이었다. 이는 대출을 최대한 받은 상태에서 보증금을 받고 월세로 임대를 할 경우 월세를 받아 대출금의 월불입금을 상환하고도 매월 일정한 수입을 얻을 수 있었기 때문이다.하지만 지금의 상태에서는 대출을 받는 것도 힘들어지고 있고

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]집합건물의 상가를 분양이나 임대를 받으면서 주의하여야 할 사항 중 하나가 간판에 대한 사용권의 문제이다. 집합건물의 상가는 그 위치가 어디에 존재하느냐에 따라 분양가격이나 임대가격이 달라진다.일반적으로 외부에 위치한 상가의 경우 가격이 내부보다 높게 책정된다. 이는 외부에 위치한 경우에는 건물의 밖에서 볼 수 있도록 상가를 홍보할 수 있는 썬팅이나 간판설치를 통해 홍보를 할 수 있고 출입구가 있어 외부에서 직접 출입할 수 있는 접근성이 좋기 때문이다.대부분 1층 상가의 경우 외벽에 간판을 달고 있지만 그 간판에 대한 권리관계가 명확하지 못하다는 사실을 아는 사람은 많지가 않다. 대한민국의 모든 집합건물의 간판은 현재 분쟁의 여지

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]계단 앞에 위치한 집합건물의 구분 상가를 구입하였는데 계단을 없애려 한다면 어떻게 해야 할까?구분 상가를 구입할 때 중요한 요인 중 하나가 그 위치가 어디에 있느냐 하는 것이다. 이는 위치에 따라서 고객의 접근성이 달라지고, 간판을 설치할 수 있느냐 없느냐가 결정된다. 이는 고객유치를 하여 영업을 해야 하는 상가의 특성상 매출에 지대한 영향을 미치기 때문이다.만약 한 층의 전체를 임대하기 위해 계단을 철거하는 경우 어떻게 해야 할까? 최초 신축하고 상가를 분양할 때 분양업체에서 분양이 잘 되지 않을 경우에는 먼저 임대를 주고 임대료 수입을 홍보하여 분양하는 방식을 사용한다.분양업체에서 임대를 진행하는 경우에는 상황에 따라

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]