경매물건 현황은 입찰자가 조사해야 한다
경매물건 현황은 입찰자가 조사해야 한다
[이영구의 실전 경매]낙찰받은 물건에 대한 책임 낙찰자 본인에게…
  • 이영구 대전보건대학 평생교육원 외래교수
  • 승인 2013.10.29 09:11
  • 댓글 0
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부동산경매는 법원에서 이루어지기 때문에 법의 판결과 권리분석에 있어 법원이 책임지는 것으로 오해하는 분들이 많이 있다. 물론 법의 옳고 그름을 판결해주는 법원에서 부동산경매를 진행한다는 측면에서 일반인들이 안심하고 참여해야 마땅하다. 하지만  법원은 부동산경매를 진행함에 있어 권리의 진위와 하자 여부를 명확하게 제시하지 못하는 상태이다.

이는 법원이 경매를 진행하지만 대부분의 집행은 계약직이라 할 수 있는 집행관들이 수수료를 받고 처리하기 때문이다. 즉 부동산 경매를 신청하면 법원은 그 타당성을 심의한 후 서류상의 하자가 없으면 집행관에게 현황조사를 명하고 그에 근거하여 매각물건명세서와 감정평가가 진행되고 이를 기준으로 경매가 진행된다.

이 과정에서 집행관은 현황조사 수수료를 받으며, 낙찰이 된 이후 명도가 협의 되지 않는 경우 강제집행을 통해 명도를 하게 되는데 이 경우에도 강제집행을 해주고 명도집행 수수료를 받는 형태이다. 즉 경매로 나오는 부동산의 물건현황이 정확하게 조사되지 못하는 상태가 발생할 수 있는 것이다.

예로 낙찰건으로 소개한 2012타경 22105사건이나 2012타경 26756사건의 경우 선순위 임차인이 있어 전입세대열람 상에는 전입일자가 나와 그 기준으로 현황조사내역에 공지 하였으나 임차인의 임대보증금이 얼마인지 그 보증금을 낙찰자가 부담(인수)해야 되는지 여부를 확인할 방법이 없다.

또한 “ⓐ 폐문으로 해당 동사무소에 전입세대 확인한 바, 이09 세대(2008.6.26) 전입” 이나 “ⓑ 점유 및 임대차 관계 미상으로 안내문 부착” 등으로 점유관계를 공지하고 있다. 이는 일반인이 알 수 없는 사항이며 그 현황을 파악할 수 없는 상태이다. 그래서 부동산경매에 입찰하기 위해서 현장에 방문하여 탐문을 통해 자료를 수집하고 준비를 한 이후에 타당성 분석을 한 후에 입찰 여부를 결정해야 한다. 경매로 낙찰 받은 물건에 대한 책임은 낙찰자 본인에게 있으며 그 결과가 수익의 창출이든 입찰보증금의 몰수이든 동일함을 잊지 말아야 한다.

1 서구 만년동 테크노월드 물건이다. 상가물건으로 4건이 매물로 나왔으나 그 중 가장 저렴한 가격에 낙찰된 물건이다. 본 건물은 전자상가 건물로 면적이 10.92㎡(3.3평)로 작은 면적으로 구분되어 있다. 본 건물 경우 고객 유치가 유리한 입지임에 불구하고 홍보와 관리가 미흡하여 상권이 많이 위축된 상태이다. 하지만 소규모 면적 점포들을 통합하고 규모를 확대하여 대규모 통합 전략을 구사한다면 전자제품 전문 매장으로 충분히 활성화 될 수 있는 물건이다.

2 동구 가양동 흥룡맨션 아파트 물건이다. 5층 아파트 건물 1층에 위치했고 감정가 45,000,000원에 입찰을 시작하여 10회 입찰 중 5회의 낙찰자를 배출하였다. 앞의 낙찰 받은 4명은 각 1,500,000원에서 1,085,000원까지 입찰보증금을 포기하였는데 입찰자들이 권리분석을 잘못하고 입찰에 참여한 결과라 할 수 있다. 본 건의 경우 말소기준권리 기준이 2009.1.29.이지만 선순위 세입자의 권리일자가 2007.3.30.기준이기 때문에 대항력이 있어 낙찰자는 선순위권리자 임대보증금을 상환해줘야 할 의무가 있다. 즉 낙찰은 7,564,000원에 받았다 하더라도 상황에 따라 선순위권자의 전세보증금인 28,000,000원을 낙찰자가 부담해야 한다. 또한 전세권자가 이사를 거부할 경우 묵시적 갱신에 의한 잔여 임대기간이 만료 될 때까지 기다리며 입찰에 참여할 때에신중하게 권리분석을 하고 본인이 잘 모를 경우 전문가의 조언을 들어야 한다.

3 서구 갈마동 아파트 물건이다. 유엔빌리지 아파트로 면적이 큰 고급형 아파트다. 대지지분만 해도 130.13㎡(39.36평)이며 건물 면적 251.4㎡(76.05평)이다. 최초감정가격 450,000,000원에 입찰을 시작하여 2번의 유찰을 거친 후 3번째 경매에서 50.4%가격인 226,666,000원에 낙찰되었다. 3명이 응찰한 입찰에서 차순위자와 5,666,000원의 근소한 차이로 낙찰을 받았다. 최초 감정가격보다 223,334,000원이 저렴한 가격이다. 갈마중 근처이며 인근에 야산이 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있다. 다만 선순위 임차인이 존재하나 상세한 내용이 현황조사 내역 상에 공지되지 않아 확인 할 수 없어 복병으로 작용할 여지가 있어 보인다. 선순위 임차인 문제만 해결되면 좋은 낙찰 사례라 보여진다.

4 유성구 봉명동 아파트 물건이다. 본 건은 필자가 지면을 통해 소개한 물건이다. 이번 2회차 입찰에서 감정가액의 70.8% 106,200,000원에 낙찰 되었다. 시세보다 43,800,000원이 저렴한 가격대에 낙찰 된 것으로 보인다. 다만 2010.4.26.일로 전입신고된 선순위 세입자가 있으니 현황을 확인하고 명도에 어려움이 없기를 바란다. 경매는 시세보다 저렴하게 구입하지만 권리현황에 따라 낙찰자의 희비가 달라지므로 상세한 권리분석과 물건분석을 통해 안전한 투자를 하여야 한다.


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