지분물건의 경매시 “특별매각조건 있음” 하고 “공유자우선매수권 행사 제한”이라는 문구가 나오는 경우가 있다.
공유자우선매수청구권이란 지분권자에게 우선매수청구권을 부여해서 부동산의 효율적인 이용과 지분권자의 우선권을 보호해 주는 제도이다.
그런데 이를 공지할 때 공유자우선매수청구권 있음 이라고 하면 지분권자가 우선매수청구권을 행사할 수 있구나하고 이해하기 쉽다.
하지만 우리의 법은 복잡하고 그 내포한 의미를 이해해야 하는 어려움이 있다. 그래서 지분물건의 경매시 “특별매각조건 있음” 하고 “공유자우선매수권 행사 제한”이라는 문구가 나온다.
특별매각조건이라해서 매수자를 제한하는 듯한 뉘앙스를 풍기고, 공유자우선매수권 행사 제한이라는 문구는 공유자가 우선매수권을 행사할 수 없도록 제한하는구나하고 오해하기 쉽다. 이를 풀어서 살펴보면 다음과 같다.
공유자우선매수권 행사 제한이란
1. 지분을 소유한 공유자의 공유물 분할 청구 소송에 의한 공유자의 우선 매수권 제한.
2. 경매개시결정으로 그 사실이 등기된 이후에 취득한 지분권자의 권리 제한.
3. 지분권자이나 독립된 구분소유적 지분인 경우 권리 제한.
4. 특별매각조건으로 1회에 한하여 우선매수권의 행사를 제한 한다는 내용 등이다.
권한의 행사에 있어 다양한 경우가 있을 수 있지만 일반적으로 지분 물건의 특별매각조건은 지분권자의 권한행사를 1회로 한정한다는 내용이다. 입찰기일 전에 우선매수신청을 하였는데 입찰기일 당일 우선매수권을 행사하지 않아서 유찰된 경우에 다음 입찰기일에는 우선매수권을 행사할 수 없다는 특별매각조건이 붙는 경우가 있는데 이를 “우선매수권행사제한”이라고 한다. 권한 행사를 1회로 제한한다는 내용이 대부분이니 입찰자는 크게 걱정하지 않아도 된다.
