금융기관에서 최근 대출을 해주고 근저당을 설정할 때는 선순위 임차인이 없거나 최우선변재금액 범위내에서 해당 금액을 차감하고 대출을 해준다. 그런데 대출시점의 가격에 평균 70%를 기준으로 대출이 되었다면 선순위 임차인에 대한 무상임대차계약서를 첨부하거나 전입세대열람을 첨부한 후 대출을 진행하는 것이 일반적이다.
이를 근거로 볼 때 근저당설정보다 하루 앞선 선순위 전입세대의 세대주는 소유주의 가족일 경우가 많으니 이를 고려하여 권리분석과 현장분석을 실시하여야 한다.
선순위 임차인에 대한 주의는 항상 고려해야 하지만 마음에 드는 물건을 저렴하게 구입하기위해서는 권리분석을 하고 현장을 방문하여 물건분석을 하는 조사를 충실하게 해야 한다. 잘못된 정보를 믿고 입찰에 참여하였다가는 낭패를 볼 수 있기 때문이다.
또한 낙찰가가 지나치게 높은 물건에 대해서는 그 물건을 분석하고 현장에 방문하여 그 가격의 합리성을 검증하는 습관을 들여야 한다. 지나치게 높게 낙찰된 물건에는 내가 알지 못하는 호재가 존재할 수 있으며 또 다른 투자의 기회가 될 수 있기 때문이다.
저작권자 © 굿모닝충청 무단전재 및 재배포 금지
