부동산경매의 투자방법에는 두 가지가 있다. 일반적인 방법은 법원에 경매에 참여하여 낙찰을 받는 방법이다. 특별한 방법은 경매의 원인이 되는 근저당채권을 매입하여 채권자의 지위를 확보한 상태에서 낙찰을 받는 것이다. 경매는 채권에 기해 매각하는 부동산을 낙찰을 받는 것이고, 특별한 방법으로 경매의 원인이 되는 채권을 매수하는 것을 NPL, 부실채권, NPL투자라고 말한다.
금융기관에 대출을 해주고 근저당을 설정한 상태를 근저당채권이라고 한다. 이 근저당채권이 3개월이상 연체가 발생할 경우 그 근저당을 설정한 채권을 부실채권 즉 NPL이라 한다.
NPL투자는 말 그대로 부실화된 근저당채권을 인수하여 수익을 창출하는 방법이다. 그럼 NPL투자 방법이 어떠한 것들이 있는지 살펴보자.
첫째, NPL을 구입하여 채권자를 설득하여 채권을 정상화하고 그 이자소득을 얻는 방법이다. 이는 부실화된 채무자의 현황을 잘 아는 경우 그의 경제적인 상황을 보고 투자하는 방법이다.
둘째, NPL을 매입한후 해당 부동산을 낙찰 받을 목적으로 활용하는 방법이다. 가격경쟁을 해서 매수하는 경매에서 채권자의 지위를 확보하면 다른 입찰참여자 보다 유리한 입장에서 경매에 참여할 수 있기 때문이다.
셋째, NPL에 투자하여 대상 부동산이 경매로 매각되면 그 채권의 순의에 의한 배당을 받아 시세차익을 얻는 방법이다.
넷째는 NPL을 구입한 이후 마진을 붙이고 바로 매각하여 시세차익을 보는 방법이다.
NPL은 이렇게 다양한 방식을 통해 수익을 창출 할 수 있다는 장점이 있다. 하지만 NPL은 말 그대로 부실채권인 만큼 구입을 잘못하면 손해를 볼 수 있으니 그 물건에 대한 권리분석과 배당에 관한 분석을 할 수 있는 능력이 필요하다.
NPL투자가 황금알을 낳는 좋은 방법임에는 틀림없다. 하지만 어떠한 투자든 위험성은 내포하고 있고, 그 결과에 대한 책임은 본인이 져야 한다. 전문가들의 조언을 통해 위험을 최소화하고 안전을 확인하기 위한 노력이 필요하다.