[이영구 목원대학교 부동산학박사, 한빛제일공인중개사] 임대계약을 체결하고 계약기간이 만료한 상태에서 재계약을 하지 않고 지속적으로 임대를 사는 것이 묵시적 갱신이다. 이러한 묵시적 갱신에 대해 다툼이 많이 발생하고 있다. 주택임대차보호법에 의한 임대계약의 묵시적 갱신에 대해서 살펴보자.
일반적으로 임대기간이 종료하면 임대인은 임대보증금을 돌려주고 임차인은 퇴거를 통해 임대계약이 종료된다.
하지만 일상의 현실에서는 법칙처럼 똑 부러지게 되지는 않는다. 임차인의 상황에 따라 만기일 보다 일찍 이사를 가거나 이사 일정에 따라 다소 늦어지는 경우가 있는데 이는 임대인과 임차인 사이에서 조율을 통해 이루어진다.
그러나 일부의 경우 임대기간이 만료되어도 임대보증금을 돌려주지 않아 낭패를 보는 경우가 있고 심한 경우에는 이사 갈 집의 계약금을 포기하거나 법정 다툼에 이르기도 한다. 이러한 다툼의 기준이 되는 것이 주택임대차보호법의 계약갱신 및 묵시적 갱신에 의한 계약 해지 조항이다.
임대차보호법 제6조는 임대인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약조건 변경이나 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임차한 것으로 본다. 암차인의 경우는 1개월 전에 통지하지 아니한 경우 에도 똑 같다. 이렇게 갱신된 경우를 묵시적 갱신이라 한다.
묵시적 갱신으로 인해 연장된 계약의 해지를 위해서는 임차인은 언제든지 필요에 따라 임대인에게 계약의 해지를 통지 할 수 있다. 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
임대차보호법은 임대인이 임대보증금을 돌려주지 않거나 최대한 미루려는 악덕 임차인들이 있어 이로부터 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위한 법이다. 그러함에도 불구하구 계약 만료나 묵시적 갱신이후에 그 기준을 몰라 고생하는 경우가 있다.
일부 임대계약을 1년으로 한 경우에도 묵시적 갱신을 적용하여 이를 2년으로 해석하거나 계약기간 1개월 전에 퇴거 의사를 밝혔음에도 임대인의 해지 통보는 3개월이 지나면 효력이 생긴다는 조항을 왜곡하여 해석하는 경우가 있으니 임대차보호법의 기본적인 내용을 잘 알고 대처하도록 하자.
