[이영구의 실전경매] 부동산 대출 LTV의 중요성
[이영구의 실전경매] 부동산 대출 LTV의 중요성
  • 이영구
  • 승인 2014.08.21 10:25
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▲ 이영구 목원대 부동산학 박사
[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사] 부동산경매에서 경낙잔금대출은 대단히 중요한 부분을 차지한다. 대출을 어떻게 받느냐에 따라 수익률이 달라지며 금리 적용에 따라서 그 수익률의 폭이 좌우되기 때문이다. 정부는 2002년과 2005년에 집값 폭등을 막기위해 LTV(주택담보대출비율)과 DTI(총부채상환비율) 규제를 도입하였다.

이번에 꺼내든 카드는 LTV, DTI 규제합리화 조치는 8.1일 신규취급분부터 시행된다. 그럼 정부가 말하는 LTV, DTI 란 무엇인가? 오늘은 LTV에 대해서 살펴보자.

◆ LTV란 무엇인가?
LTV는 Loan To Value ratio의 약자이다. 이는 주택담보대출비율을 의미한다. 현재 주택 가격이 1억인 경우 LTV 70%를 적용한다는 것은 주택가격인 1억의 70%인 7,000만원을 대출해준다는 의미이다. 하지만 우리나라의 경우에는 주택매매가격에 LTV를 적용하는 것이 아니라 아파트의 경우에는 국민은행이 제시하는 기준시세와 한국감정원이 제공하는 부동산 시세를 기준으로 LTV를 적용하고 있어 엄격한 의미의 LTV라고 볼 수는 없다. 정확한 LTV의 적용은 매매가격에 비율에 따라 적용되어야 하기 때문이다.

◆ 최경환 부총리겸 기획재정부 장관의 금융정책에 대한 해석
-은행권의 의미 : 현행 수도권의 경우 은행, 보헙사는 50~70%, 기타 비은행권은 60~85%이고, 수도권 이외의 지역은 은행, 보험사 60~70%, 기타 비은행권 70~85%의 대출이 가능한 상태였으나 획일적으로 70%를 적용한다는 것이다.

이는 금융업권별 차등 완화정책이라지만 실질적으로는 은행과 보험사에 대출 비중을 높여주고 비은행권의 대출비중을 줄인 것이라 할 수 있다. 이는 똑같은 조건일 경우 조달금리가 높은 비은행권은 금리가 높다는 점을 감안하면 비은행권의 대출을 막고 은행권의 대출을 늘리겠다는 의미이며 한발 더 나아가서는 비은행권에 담보대출을 은행권으로 전환하도록 유도하는 의미가 있다.

비은행권의 담보대출 사용자들은 똑같은 금액에 금리가 저렴한 은행상품이 나왔으니 당연히 금리가 저렴한 은행권으로 대환을 할 것이기 때문이다.

-지역별 의미 : 대전의 경우 은행, 보험사는 60~70% 즉 6,000만원~7,000만원을  대출 받을 수 있었고 기타 비은행권의 경우 70~85%로 7,000만원~8,500만원까지 대출을 받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 최대한 7,000만원까지 받을 수 있다는 의미이다.

그동안 지방의 경우 10%정도 대출한도를 높게 적용하였으나 이를 철폐하고 획일적으로 적용하겠다는 의미이다. 일면 지역별 차등화정책 완화처럼 보이지만 엄격하게 말하면 수도권의 대출정책을 완화하면서 지방의 대출 가능한도를 축소하는 정책이라 할 수 있다.

엄밀하게 말하면 정부의 LTV 정책은 현실과 다르다. 주택의 가격에 적용하는 것이 아니라 아파트담보대출의 경우에는 국민은행 시세와 한국감정원의 시세에 LTV 비율을 적용한 대출이며, 일반주택의 경우에는 금융기관의 감정가격에 기준으로 하기 때문에 주택매매대금에 대한 비율적용이 아니기 때문이다. 또한 LTV 적용시에도 주택임대차보호법상 최우선 변제금액을 공제하고 대출이 이루어진다.

미국의 경우 주택경기 회복에 맞춰 LTV 95%의 담보대출이 이루어지고 있는 것에 비추어 아직 우리나라의 부동산 금융 정책은 그 완화 수준이 미미하다고 할 수 있다.


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