전입신과와 확정일자를 받으면 순위보존의 효과가 있고 소액 임차인은 주택임대차보호법에 의해 최우선 보호된다는 것이다.
하지만 우리의 법제는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. 그 중 하나가 신탁부동산의 경우이다.
신탁부동산이란 부동산 소유자가 위탁자(委託者)가 되어 신탁회사인 수탁자(受託者)에게 부동산의 자금조달, 유지관리, 투자수익 등의 목적으로 신탁법에 의한 신탁하는 것이다.
신탁을 하게 되면 신탁부동산의 소유권은 수탁자인 신탁회사로 이전되며 위탁자는 신탁부동산에 대한 처분권한이 없어지고 수익권만을 갖고 있다가 신탁이 종료되면 소유권을 반환 받을 수 있는 권리를 보유한다.
임차인이 임대차계약을 하는 주택이 신탁물건이라면 등기부상 그 소유권이 신탁회사로 넘어가 있다면 신탁회사와 확인하여 임대차계약을 작성하면 된다.
하지만 소유권은 현 소유자에게 있으나 신탁등기가 되어 있는 경우에는 현소유자와 임대차계약을 할 때 수탁자인 신탁회사에 확인서를 받아 두는 것이 좋다.
만약 신탁 이전에 임대차계약을 한 경우라 하더라도 계약 만료 시에는 재계약서를 쓰지 말고 기존 계약의 갱신으로 진행해야지 혹 해당시점에서 다시 계약서를 작성할 경우에는 순위보존의 효력을 상실할 수 있으니 주의하여야 한다.
또한 신탁물건을 임대차계약시에는 신탁계약서의 내용 중 임대차계약에 대한 사항이 있는지 확인하고 임대차계약에 동의한다는 확인서와 신탁계약서를 별첨하도록 하는 것이 좋다.
신탁회사의 공매물건을 살펴보면 수탁자가 임의로 임대계약을 체결하여 낙찰시 아무런 보호도 받지 못하는 경우가 많다.
요즘은 담보대출을 받으면서도 신탁을 병행하는 경우가 많이 발생하고 있으니 대출 담보신탁이라 하더라도 꼭 확인할 필요가 있다. 금융기관에서는 최우선변제의 요건을 회피하기위해 신탁을 통해 대출을 진행할 수 도 있기 때문이다.
