[이영구의 실전경매] 불완전한 부동산 사랑이 필요하다
[이영구의 실전경매] 불완전한 부동산 사랑이 필요하다
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.09.14 08:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사
이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

[굿모닝충청 이영구 기자] 부동산은 크게 토지와 건물로 나눌 수 있다. 토지는 땅을 필지별로 나누어 지번 주소를 부여하여 사용하고, 건물은 위치한 곳에 주소와 동, 호수를 부여하고 주택, 아파트, 상가라 한다.

이러한 부동산은 정부의 정책에 따라 토지를 28가지 지목으로 나누고 그 용도별로 사용할 수 있도록 제한하고 있고 토지에 건물을 지을 때도 건폐율과 용적율 구분하여 건물을 지을 수 있는 토지의 범위와 건물의 높이를 제한하고 있다.

부동산은 사람이 만들고 관리를 받으면서 계속 변해가고 있다. 부동산 중에서도 집은 이런 영향을 민감하게 받는 편이다. 다른 부동산과 달리 집은 없으면 안 되는 꼭 필요한 생활필수품이기 때문이다.

생활필수품임에도 불구하고 집은 직접 소유한 사람과 다른 사람의 집을 빌려서 사는 사람으로 구분된다.

집을 정부가 모두 보유하고 필요한 사람이 사용료를 내고 사용할 수 있는 구조라면 정부의 보호 아래서 안전한 주거생활을 할 수 있지만 현실은 정부가 그 역할을 못하고 있는데서 문제가 발생하고 있다.

주거 선진국의 경우 정부가 보유한 주택의 비율이 높아 국민들이 정부가 관리하는 주택을 렌탈하여 저렴한 월세를 납부하고 사용하기도 한다. 이런 선진국의 경우에는 직장을 이직하는 경우에도 그 인근에 있는 주택을 정부에서 다시 임대하여 사용할 수 있기 때문에 주택에 대한 부담이 없고 구태여 집을 사야 할 필요성도 느끼지 않는다.

선진국에서 살다 오거나 주택의 형태를 접한 사람들은 우리나라가 그런 제도가 빈약함에도 불구하고 주택을 구입할 필요가 없다고 주장을 한다.

 

우리의 현실은 어떠한가?

우리나라의 부동산은 정부가 가격을 조정한 다고 볼 수 있다. 정부정책의 영향을 가장 많이 받기 때문이다.

▶ 정부의 금융정책

정부의 부동산금융정책에 따라 부동산의 시세가 춤을 춘다. 정부의 금융정책의 대표적인 방법은 LTVDTI 등이다. 아파트의 경우 매매 거래가격의 평균을 내고 그 기준가격에 비율을 적용하는 것이 LTV이고, 연소득대비 대출받은 금액의 월불입금의 상환여력을 보는 것이 DTI라 할 수 있다.

정부가 이런 정책을 추진할 수 있는 근거는 집을 구입하면서 대부분 금융기관에서 담보대출을 받게 되는데 금융기관이 대출해주는 금액의 대부분을 정부기관인 주택도시기금이나 한국주택금융공사 등에서 보증을 해주어 실질적인 자금을 조달해 주고 있기 때문이다.

정부의 자금으로 담보대출을 해주고 중간에서 손쉽게 수익을 창출하는 금융기관의 입장에서는 정부의 정책을 역행할 수 없는 구조이기 때문이다.

이러한 정부의 금융정책은 초기 건설회사들의 분양을 돕기 위한 방편으로 시작되었다고 할 수 있다. 건설회사들이 주택이나 아파트를 지어도 그 집을 구입하고자 하는 사람들이 돈이 없다면 분양이 어려워지고 결국에는 부도를 맞이할 것이기 때문이다. 이를 지원하는 방편으로 구매자들의 구입자금을 지원하기 시작한데서 금융정책이 출발하였다고 볼 수 있다.

▶ 금융정책 대출에서 임대지원으로 전환필요

정부의 금융정책은 사회가 변하고 환경이 바뀌고 있음에도 불구하고 예전의 방식을 그대로 답습하는 경향이 있다. 정부가 진정한 주거안정화 정책을 사용하려 한다면 주택을 마련하는 사람들에게 대출을 지원할 것이 아니라 그 집을 구입하여 대출이자 정도의 저렴한 비용으로 월세를 살게 한다면 부동산의 가격 상승으로 인한 국민의 어려움을 조기에 해결 할 수 있을 것이다.

정부기관인 주택도시기금이나 한국주택금융공사의 담보대출이나 전세자금대출 지원금을 단계적으로 주택구입자금으로 활용하고 그 주택을 임대로 주는 적극적인 정책이 필요하다.

▶ 다주택자 문제

정부는 다주택자가 집을 많이 가지고 있어 필요한 사람들이 집을 못 사고 다주택자들로 인해 집값이 올라가고 있어 이를 통제할 필요가 있다고 보고 있다. 하지만 다주택자들에게 출구를 열어주고 있는지 살펴볼 필요가 있다. 다주택자들이 집을 팔도록 유도하려면 그들에게 당근을 제시해야 한다. 즉 불필요한 주택은 팔 수 있도록 도와줘야 한다는 것이다.

다주택자들의 고민

집이 많은 다주택자들이 왜 다주택자들이 되었는지도 살펴볼 필요가 있다. 현업에 종사하다보면 양도세가 많이 나와 집을 팔려고 계약을 했다가 계약금의 두 배로 위약금을 물어주고 계약을 파기하는 경우도 심심치 않게 발생하고 있다.

본인이 거주하던 주택이라도 팔려고 하는데 양도세가 너무 많이 나와서 집을 팔면 마이너스가 난다고 하면 어떻게 팔 수 있겠는가? 이들은 울며겨자먹기로 집을 가지고 있을 수밖에 없다.

1억에 구입한 집이 10억으로 올랐다면 표면상으로는 9억이 올랐으니 양도소득세를 60% 부과 한다하더라도 양도차액인 9억에서 60%54000만원을 세금을 납부하고도 차익이 36000만원이 남는다고 볼 수 있다. 이론상으로는 돈이 남지만 현실은 그렇지 못하다.

우리정부가 경제정책을 잘하고 경기가 좋아서 직장의 월급이 올라가고 치킨집의 매출이 올라가 국민의 생활이 안정되고 저축을 하면서 살 수 있었다면 집을 팔고도 36000만원이라는 수익을 창출할 수 있을 것이다. 하지만 아쉽게도 우리 국민들은 직장에서 명퇴당하고 퇴직금으로 차린 치킨집은 장사가 안 되서 망하는 실정이다.

이러고 보니 먹고살기 힘들어 최후의 보루인 집을 담보로 대출을 받아서 생계비를 조달할 수밖에 없었다. 10억에 70%7억을 대출받아서 이런저런 사업도 해보고 자녀들 학비도 납부하고 하다 보니 이자를 납부하기도 어려운 상황이라 집값을 알아보니 시세가 10억이라 팔고나면 3억이 남겠다 싶어 부담스러운 대출도 정리하고 외곽에 저렴한 집을 구해서 이사를 가려고 집을 팔려고 계약금가지 받았는데 알고 보니 양도세가 54000만원이 나온다고 한다.

그러면 결국 집을 줄여서 이사를 가기는커녕 부족한 24000만원을 마련해 세금을 납부해야 하는 상황이라 어쩔 수 없이 위약금을 주고 손해를 보면서도 집을 가지고 있을 수밖에 없게 되었다.

다주택자의 대안

세상에 죽으라는 법은 없는지 다행스럽게도 전세를 주면 9억을 받을 수 있다고 한다. 9억에 전세를 주고 외곽에 3억짜리 집을 1억 대출을 받고 구입하였다. 전세금을 받아 7억 대출금을 값아 이자부담이 줄어들고 3억에 집을 사면서 1억 대출을 받았지만 7억의 이자를 내는 것에 비하면 그 부담이 대폭 줄어들었다.

이들에게 과연 정부는 다주택자라고 집을 팔라고 할 수 있는지 반문해 볼 필요가 있다. 물론 모든 다주택자가 그런 것은 아니지만 근본적인 문제점을 인식하고 이런 문제점을 개선할 필요가 있다는 것이다.

정부정책의 시각개선 필요

부동산정책을 입안할 때에는 투기니 투자니 하는 측면에서 정책을 만들기보다는 이제는 시각을 바꿔 생활필수품이고 사람과 별도로 떨어져 존재할 수 없는 부동산인문학적인 측면에서 접근이 필요하다.

부동산은 불완전하다. 원래는 부동산은 움직이지 않아서 완전한 것이다. 다만 사람들이 사용하면서 불완전하게 사용하기 때문에 문제가 있는 것이다. 이런 문제를 해결하기 위해서는 정부가 시각을 바꾸고 부동산을 국민에게 돌려주기 위한 노력을 해야 한다.

사람에게 꼭 필요한 부동산을 어떻게 하면 사람들이 더욱 편리하게 이용할 수 있을지, 누구나 필요한 집을 손쉽게 사용하고, 필요한 텃밭을 이용하게 할 수 있을지 이런 것들을 연구하고 접근할 필요성이 있다.

불완전한 부동산 사랑이 필요하다.


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