[이영구의 실전경매] 부동산 강제경매
[이영구의 실전경매] 부동산 강제경매
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.11.16 20:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사
이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매는 채권자의 권리에 따라 경매 형태가 달라진다. 담보권이 없는 경매는 강제경매라 하고 담보권이 있는 경매는 임의경매라 한다. 담보권이 없는 강제경매의 형태에 대해서 살펴보자.
채권자가 등기상의 담보권이 없는 경우로는 크게 신용대출, 판결문, 임대보증금반환에 의한 대출로 분류할 수 있다.

◆ 신용대출의 범위
신용대출은 담보권을 설정하지 않은 대출을 모두 포함한다고 할 수 있다. 금융기관에서 받는 신용대출, 지인간의 금전거래인 대여금계약서, 금전소비대차계약서, 현금보관증, 할부거래 등 다양한 형태가 있다.

◆ 판결문
법원의 판결을 받아 제공해야할 금전으로 손해배상금, 합의금, 지급명령 등에 판결을 받은 대금 등이라 할 수 있다.

◆ 임대보증금
임대기간이 만료하였으나 임대인이 보증금을 반환해 주지 않을 경우 임차인은 이를 근거로 임대보증금반환청구소송을 진행하고 승소판결문을 가지고 강제경매를 신청해야 한다.

이러한 대금을 지불하지 않을 경우 받을 권리가 있는 채권자는 이를 받기위해 법원에 강제경매를 신청하게 된다.

◆ 강제경매신청 대상
강제경매를 신청하기 위해서는 채권을 증명할 수 있는 권리가 있어야 하며 이를 돌려받기 위해서 상대방의 부동산을 특정해야 한다. 돈을 받을 상대가 가지고 있는 부동산을 파악하고 그 부동산을 대상으로 경매신청을 해야 하기 때문이다.

강제경매는 빌려준 돈을 받을 것이 있는 사람이 사용하는 경매방법이다. 만약 누군가에게 돈을 빌려주고 그 대금을 받지 못했다면 강제경매를 통해 돌려받을 수 있도록 준비하여야 한다.

돈을 빌려준 근거가 없다면 통장사본, 녹취 등의 자료를 근거로 대여금계약서를 작성하거나 소송을 하여 확정판결문을 받아야 한다. 이런 절차는 돈을 돌려받고자 하는 사람이 하여야 하며 하루라도 빨리 할수록 유리하다.

채권에는 소멸시효가 있어 시간이 지나면 돈을 돌려받을 수 없기 때문이다. 상대방이 현재 재산이 존재하는지 유무와 관계없이 판결문을 받아 법적인 근거자료를 가지고 있어야 소멸시효가 연장되고 나중에라도 돈을 받을 수 있기 때문이다.

법은 오묘한 부분이 있어 자신의 권리를 행사하지 않으면 그 권리를 박탈해 버린다. 자신의 돈 받을 권리를 박탈당하지 않으려면 강제경매를 신청해 보자.


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