[굿모닝 충청 강대훈 (사)한국공공정책평가협회/대전세종시협공동회장]

대전 서구 둔산 진단 5

유산의 보존, 파리가 신도시 라데팡스(La Defense)를 만든 이유
커피를 진하게 두 잔을 마시고 호텔에서 나왔다. 파리 중심에 잡은 숙소에서 8km 떨어진 라데팡스로 아침 산책을 가는 길이다.

지하철 2호선을 타고 가다가  Charles de Gaulle Etolle에서 1호선으로 갈아타서  종점인 라데팡스(La Defense)에 내리는 것에는 문제가 없었다.  라데팡스는 광장과 빌딩이었다. 

모든 교통수단은 지하로 다니게 하고 지상은 차량이 다니지 않는 보행자 공간으로 설계했다. 휴일 이른 시간 허허로운 벌판 신 개선문 주변에서 심심하게 놀다가 시간을 보니 어느덧 점심 약속 시간이 다가와 있었다. 필자는 지하로 온 시간을 가늠해서 협력사 직원이 문자로 찍어 준 장소로 되돌아가려 했지만 그때부터는 쉽게 풀리지 않았다. 

현지인에게는 익숙하겠지만 어쩌다 파리를 찾는 이방인에게는 파리의 RER, 트램, L, U선, 매트로 등은 혼란스럽다. 지하철은 쾌속이 있고 역마다 정차하는 일반 열차가 있는데 이것을 알리가 없었던 나는 쾌속을 타고 내려야 하는 곳을 한참이나 지나치고 나서야 이상한 느낌이 들었다.

"빠동" 하면서 말을 걸었고 영어로 길 찾기를 하다가 역 밖으로 튀어나왔지만 지상에서 겨우 잡은 택시 안에서 그만 시간을 놓쳐버렸다.  

오늘날 우리가 보는 파리는 1853년 나폴레옹 3세 때 파리 시장으로 취임한 유젠 오스만의 작품이다. 그는  3차에 걸친 대규모 도시 개조 사업을 통해 파리를 유럽 최고의 도시를 만들었다.

조선 후기 철종 4년 때의 일이다. 그 이후 파리의 도시 정책은 그 상태 그대로를 보존하는 것을 원칙으로 했다. 그래서 220만이 사는 도시 전체가 박물관 같은 박제가 되었다. 도시에 낭만이 넘치고 고고한 분위기는 이어졌지만 같은 유럽 도시인 런던과 베를린, 바르셀로나에 비해 활력이 떨어졌다. 

보존에 가치를 두다 보니 금융, 정보, 비즈니스 업무를 수용할 공간을  찾을 수 없었다. 유럽의 중심 파리에는 밀리는 업무 처리를 위한 공간 수요를 충족시키기 위해 고층화해야 한다는 요구가 밀렸다. 

그러나 도심 자체가 유물인 파리를 보호하기 위해 파리 외곽인 라데팡스에 컨벤션, 세계무역센터, 쇼핑몰을 수용하는 고층 빌딩을 세우고 복합업무지구로 만들었다. 라데팡스에는 600여 글로벌 기업이 입주했고 11만 명의 인구가 상주하며 업무를 처리한다.  

 

대전이 어수선하게 높아지고 있다

93 대전 엑스포 이후 25년 동안 대전의 아파트 최고 층수는 20층 이상 높아졌으며 과학공원 구역의 사이언스 콤플렉스 43층은 완공을 앞두고 있다. 

걱정이 되는 것은 개념 없는 개발로 인한 고층 난립이다. 어떤 지역은 이면  편도 2차선 구역에 40층 내외의 주상 복합을 허용했는데 평균 용적률 300% 지역에 무려 두 배 이상 770%를 내어 준 것이다.  그 결과 상권 불균형이 시작되었고 모두가 볼 수 있었던 전망은 보이지 않고 야트막한 구릉에 고즈적한 풍경은 사라졌다.   

관광으로 먹고사는 로마와 루체른, 하코네가 고층 빌딩을 짓지 않는 것은 돈이 없어서도 기술이 부족해서도 아니다. 자연과 어우러지는 도시 경관을 지키려 하고 시민의 권리인 공중권 때문이다. 

일반적으로 경험이 없으면 발생되는 문제를 예상하지 못해 행정은 뒤처리만 하게 되는데 지금부터라도 시는 대전의 스카이라인을 어떻게 잡아가야 하는지 공부하고 고민할 때다.

대청호를 공유하고 있는 대덕구와 동구청이 유념해야 하는 것은 관광이라는 이름으로 이 지역에 일반 주거(240~300% 이하)에 적용하는 용적률을 초과하려는 시도들을 억제해야 한다는 것이다.  

스위스 루체른은 알프스 산간 도시가 그렇듯이 자연과의 조화를 통해 도시가 사는 지역이다. 그래서 그 당시에는 반갑지 않았던 카르타고의 장군 한니발 이래 지금까지 지구촌 사람들이 알프스를 찾는 것이다. 

녹지를 살리는 대안, 대전을 지키는 고층화

2009년 보문산 및 월평공원 주변 ‘최고고도지구 제한’이 폐지되었다.  1993년 지정된 '최고고도지구 제한'은 보문산과 월평공원의 도시경관 확보를 위해 이 일대 8.2㎢에 적용한 것으로 보문산 주변은 4∼10층, 월평공원은 5∼10층까지 공동주택 층높이를 제한했다.

이것이 사유재산권을 침해했다고 하여 지금까지 논란을 빚고 있지만 이 규제 덕분에 대전 시민은 시내 어느 방향에서도 우암 송시열이 눈을 가렸던 보문산과 도솔산을 볼 수 있었다. 

오늘날 지구촌의 도시 개발은 녹지는 보존하고 도심은 올리는 방향으로 간다. 역설적이지만 도시의 노지를 살리고 고층 난개발을 방지하려면 도심 중심부에 고층화가 이루어져야 한다. 뉴욕도 맨해튼이 강했기 때문에 브롱크스와 스태튼아일랜드가 살 수 있었다. 

도시 운동이라는 개념을 제시해준 제인 제이콥스가 걱정했던 고층의 문제는 없지 않으나 뉴욕도 홍콩도 상해도 대표적인 초고층 개발 도시이다. 도심을 밀집 개발하고 고층화를 통해 주거와 오피스 공간을 넓히면 녹지로 갈 수요를 떨어뜨려 도시 속의 산과 공원 부지를 살릴 수 있다. 

월평 공원 문제는 시민권과 사유 재산권의 충돌이다. 사유 재산권의 다른 표현은 돈 문제인데 당사자에게는 부의 형평성과 생존이 달린 문제로 존중하지 않을 수 없다. 

도시공사가 월평공원 토지 소유자에게 개발 이후의 가격을 산정해 계상하고 둔산에 올리는 건물로 대환 하는 '양도성 부동산 어음'을 발행한다면 공원을 살릴 수 있을 것이다. 부산 해운대 80층짜리 위브더제니스의 펜트하우스는 조망권 프리미엄과 합해져 평(3.3㎡) 당 분양가가 4500만 원에 달했다. 따라서 도시 문제를 해결해야 하는 행정에는 단순한 수식이 아닌 복합 방적식이 필요하다.  

서구의 미드타운에 적용하는 220% 용적률을 600%까지 허용하고 정부 청사로 주변의 법적 용적률 880%을 1700% 수준으로 푼다면 어떻게 될까?

고층을 억제할 지역이 있고 고층이 되어야 하는 지역이 있다. 

첫째, 대전이 충청, 중부권의 중핵 도시가 되고 둔산이 대표 도심이 되려면 용적률과 건폐율을 풀어야 한다. 

둔산의 상권은 갤러리아 타임월드,  월평동 롯데시네마,  월평동 이마트트레이더스,  만년동 KBS 대전방송국을 중심으로 형성되어 있다. 

이 지역은 대전의 간선 도로인 한밭대로와 대덕대로가 통과하는 지역이다. 갑천대교에서 한밭대교까지 가로축, 경성 큰 마을 앞 갈마 지하 차로에서 시작하여 타임월드, KBS를 지나 대덕대교까지의 세로축은 대전의 등뼈와 같은 핵심 축선으로 초고층과 고층 건물들이 집약되어야 할 부분이다. 

대덕대로와 한밭대로에 도쿄 역 앞 마루노우치 개발처럼 용적률 2000%까지 허용하면 현재 듬성듬성 서 있는 20층 수준 건물 대비 16배 이상의 면적 공급 여력이 발생한다. 

이것에 국내외 대표 금융사, 보험사. 증권사 및 콜센터, ICT 기업, 한 번 입주를 하면 이천 명 삼천 명씩 들어가는 소설 커머스 기업과 벤처 기업을 유치할 수 있는 국제 수준의 업무 지구로서 공간을 확보하게 된다.  과학 비즈니스 벨트의 배후 도시는 공단에 만드는 것이 아니다.

삼성도 현대도 심지어 굴뚝의 대명사 POSCO도 도심에 본사를 두고 있다. 도심이 강해야 기업이 온다. 

둘째, 고밀도 개발과 고층화는 마천루를 받쳐 주는 교통, 도로, 전기, 식수와 용수, 소방, 방제와 편의 시설과 같은 기술 인프라를 요구한다. 이것을 4차 산업과 연계하여 관련 기업을 성장시키거나 스타트 업을 육성할 수 있다.  과밀화와 집값 폭등에도 서울에 기업과 인재가 몰리는 것은 밀도가 높은 도시 자체가 이 같은 먹거리이기 때문이다.

셋째, 초고층 오피스와 고층 아파트 밀집되어 있는 도심이 풍족한 것도 편리한 것도 아니다. 그래서 마천루 이면에는 상업, 주거, 공공시설이 들어갈 수 있게 복합 개발을 해야 한다. 이렇게 되면 도심 자체가 도시를 살리는 경제권이 된다. 도시 스카이라인과 레이아웃의 조화를 위해 용지별로 용적률과 건폐율에 차등을 두는 세심한 기획이 필요하다.

걱정이 되는 것은 공급 과잉에 따른 공실이다
그래서 기준을 먼저 잡고 도시 디자인을 해 놓자는 것이다. 대전시가 150만 명의 경제로 세상을 본다면 엄두가 나지 않을 수 있다.

그러나  이웃 도시 전주는 효자동 대한방직 부지에 143층 타워와 컨벤션 개발을 추진하고 있다. 세계 잼버리대회를 유치한 새만금, 600조 원의 기금을 운용하는 국민연금공단, 연간 1000만 명의 관광객이 찾는 한옥마을을 연계하여 환서해 경제권의 리더가 되고 1억 외래 관광 중국 수요를 준비하려는 것이다.

국내 도시 안에서도 글로벌 도시 경쟁은 시작되었다. 우리가 피할 수 없는 고층화 시대를 맞이했다면 국제 도시로써 도시 목표를 세우고 미래 산업이 잉태되도록 단단히 마음먹어야 한다. 

경기는 크게 좋아지지 않을 것이며 광역시도 중앙의 지원만으로 살 수 없다.  수요를 만들지 않으면 도시는 쇠퇴한다.  수요를 외부에서 끌어 오는 것, 그것이 글로벌 전략이다. 고층 개발 전략이 정해지면 대전시는 과학 문화 도시, 4차 산업 혁명 도시의 비전을 통일경제, 서해안 시대, 주변국에 파는 것이다.