[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 채권자가 부동산의 경매를 신청하면 법원의 그 서류를 심사하고 진행여부를 결정하게 되면 현황조사를 하게 된다.
민사집행법 제88조에 따라 현황조사를 하게 되는데 조사자는 법원의 집행관이다.
집행관은 경매법원이 존재하는 집행관실에 근무하며 대표집행관과, 집행관, 사무원 등으로 구성되어 있다.
집행관은 법원의 정규직원이 아니며 4년 근무하는 위촉직 직원으로 부동산경매와 강제집행 등에 관련한 업무를 하고 그 수당을 보수로 받는다. 법원에서 근무하지만 법원직원이 아닌 위촉직 임시 계약직이라 할 수 있다.
법원은 집행관에게 현황조사를 하도록 명령하면 그 내용은 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관한 사항이다.
부동산의 현상
부동산의 현상은 부동산의 표시, 부동산에 대한 내용을 알 수 있도록 도면, 사진 등을 첨부하여야 한다. 이는 부동산이 아파트이면 아파트가 어디에 위치하는지 주소를 확인하고 건물의 형태는 어떻게 생겼는지 조사하고 내부 구조는 방이 2개인지 3개인지 조사하여야 한다는 의미이며 그 사진이나 도면을 찾아 보고한다는 의미이다.
점유관계
점유관계란 현재 아파트에 거주하는 사람이 누구인지 조사하는 과정이다.
전입세대열람을 통해 주민등록법상 전입세대가 있는지 확인하고 그 내용을 조사한다. 임차인이 있다면 전입신고일자를 표시하여 임차인의 권리 기준일을 알려주고 확정일자를 받았다면 그 일자를 조사한다.
차임 및 보증금의 액수
차임은 월세를 말하며 보증금의 액수는 월세보증금이나 전세보증금을 나타낸다. 집행관이 조사하는 방법은 주소지를 직법 방문하여 거주자에게 탐문하여 확인하는 방법이다. 소유자인 경우에는 등기사항전부증명서와 전입세대열람을 통해 확인이 가능하지만 임차인의 경우에는 전입세대열람과 탐문을 통해 확인하는 방법이 있으나 탐문시 임대차계약서의 확인여부는 불투명하므로 이를 참고하여야 한다.
대부분 부동산경매의 임차인 현황은 임차인이 신고하는 권리현황과 배당신청에 의해 확인이 되지만 간혹 임차인이 있음에도 불구하고 임대보증금이나 차임을 확인하지 못하는 경우가 있으니 입찰에 참여할 경우에는 이점을 주의해야 한다.
그 밖의 현황
그 밖에 현황은 아파트에 유치권이 있다거나 위반건축물이 있는 경우로 건축물관리대장이나 토지대장 등으로 확인할 수 없는 제시외 건물이 있는 경우가 있을 수 있다.
현황조사는 부동산경매의 기본적인 정보를 확인하는 가장 중요한 조사이다. 부동산경매를 참여할 경우에는 집행관이 조사한 법원의 자료와 실질적인 현황이 동일한지 확인하여야 한다.
집행관의 조사는 말 그대로 기본적인 조사이지 100% 정확한 조사가 아니며 그 조사에 대한 책임도 집행관이나 법원이지지 않기 때문이다.
다만, 현황조사 내용과 경매로 낙찰을 받은 부동산의 내용이 다를 경우 낙찰자는 불허가신청을 할 수 있는 권리가 있을 뿐이다.
부동산경매는 지금처럼 부동산에 대한 정책의 혼란기에 더욱 빛을 발하는 경향이 있다. 부동산 시장이 관망세를 보일 경우 부동산 경매의 낙찰 가격이 더욱 하락할 가능성이 높기 때문이다.
시세보다 저렴하게 내집마련의 기회로 삼을 수 있는 절호의 기회이다. 기회를 최대한 살려 나와 가족이 거주할 수 있는 내 집을 마련할 수 있도록 해보자.
