[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사 한빛제일공인중개사 경매담당] 유치권은 건물공사 등의 행위를 통해 공사대금 등 채권이 발생한 경우 그 채권인 공사대금을 돌려받을 때까지 그 물건을 점유하는 권리를 말한다. 하지만 임차인이 있는 상태에서 유치권을 신고하거나 건물의 건축이 한참 지난 상태인데도 유치권을 행사하는 경우가 있다. 이러한 경우는 대부분 채무자와 짜고 제3자의 명의로 낙찰 받을 목적으로 유치권을 행사하여 낙찰가격을 하락시키거나 타인이 입찰에 참여하지 못하도록 위협 하기위한 용도로 이용되고 있다.

임차인의 경우 임대보증금을 돌려받지 못하는 손실을 만회하기위해 유치권을 행사하는 경우가 간혹 있다. 하지만 임차권자의 유치권은 대부분 성립되지 않는다. 유치권의 행사자가 있는 경우 채권자는 정상적인 가격에 매각하지 못하고 가격이 하락하여 배당금액이 줄어드는 손해를 보게 된다. 이에 채권자는 법원에 유치권부존재확인소송을 제기하여 유치권이 존재하지 않음을 증명하고, 이를 경매정보에 공개하여 경매참여자들이 유치권에 대하여 안심하고 입찰에 참여할 수 있도록 할 수 있다.

일반적으로 유치권 신고서류는 공사도급계약서, 거래명세서, 인건비, 세금계산서 등 공사대금을 증빙할 수 있는 서류를 복사하여 첨부하고 채권금액을 청구한다. 유치권부존재확인소송은 유치권의 입증책임이 유치권자에게 있다는 점을 고려하여 유치권자가 그 자료를 제시하게 하여 그 자료의 흠결이 있는지 파악하고 그 흠결을 이유로 부존재를 주장하는 방식이라 할 수 있다. 그러므로 우선적으로 확인해야할 사항은 다음과 같다.

첫째, 공사대금채권이 해당 부동산에서 발생한 것인가?
둘째, 유치권의 행사방법은 무엇인가? 직접점유, 간접점유, 점유기간 등
셋째, 공사대금의 채권 지급기일이 도래하였는가?

이상과 같은 내용을 살펴보고 그 내용에 하자가 있거나 성립되지 않으면 이를 근거로 유치권부존재 판결을 받을 수 있다. 부동산경매 물건에 유치권이 존재하는 경우에는 유치권부존재확인소송의 승소판결 자료가 있으면 유치권에 대한 걱정은 하지 않아도 된다. 유치권이 있는 경우에는 이를 꼭 확인하도록 하자.