▶ 시설권리금
기존에 임차인이 사업을 위해 인테리어 시설을 하는데 투자비를 일부 보존받기위해 권리금을 받고 사업체를 넘기는 경우이다. 이러한 경우는 기존 사업체를 인수받아 그대로 사업을 운영하는 경우에 새로 입점하는 임차인이 사업을 영위하기 위해서는 똑같은 인테리어 시설을 해야 한다는 측면에서 인정하는 인테리어 시설에 대한 권리금이라 할 수 있다.
▶ 영업권리금
영업을 통해 사업을 영위하는 업체의 경우 그동안 영업을 위해 투자한 광고비와 사업 운영 중 확보한 고정고객을 통해 지속적인 수익을 올릴 수 있는 업종에 적용된다 할 수 있다.
예를 들면 신문사 지국의 경우 신문을 보는 고객의 수에 따라 수입이 달라지기 때문이다. 우유대리점, 물판매대리점의 경우에도 고정 고객의 수량에 따라 수입이 달라지므로 고객 수에 따라 그 권리금을 형성하는데 이것을 영업권리금으로 볼 수 있다.
시설권리금과 영업권리금은 그 당위성이 인정될 경우 임차인이 전 임차인으로부터 그 권리를 인수하는 대가라고 할 수 있다.
하지만 요즘에는 권리금의 형태가 애매해진 경향이 있다. 오죽하면 분양하는 공실에 권리금이 붙고, 업종이 달라 시설을 전면 교체해야 되는 상황에서도 권리금의 적용대상이 아님에도 권리금이 붙는 현실이다.
임차인이 사업을 위해 투자한 비용에 대해서 임대인은 인수책임이 없는 상태에서 원하는 사업장을 임차하기위해 권리금을 주고 입점하는 것이 오늘의 권리금이라 할 수 있다.
지난 9월 24일 발표한 상가건물임대차보호법 개정안의 상가임차권 및 권리금 보호방안은 권리금으로 인해 발생하는 분쟁을 최소화 하고자하는 정부의 고심이 그대로 반영되었다 할 수 있다.
그동안 법적으로는 인정을 안하고 상관례 및 판례로 정립되어온 권리금을 상가임대차보호법에 도입하여 권리금의 실체를 인정하였다. 상가소액임차금의 최우선변제금액의 범위를 환산보증금 대전 2억4,000만원(서울 4억원), 충청 1억 8,000만원에서 그 범위를 없애고 모든 상가임대차계약에 적용하고자 하였다.
또한 임대인은 임차인이 새로운 임차인에게 권리금을 회수 할 수 있도록 협력의무를 부과하고 임대인이 권리금 회수를 방해할 경우 손해배상책임을 물을 수 있도록 하였다. 하지만 손해배상책임의 명확한 기준을 잡기가 다소 어려움이 있어 보인다.
개정안을 지나치게 과신하고 임차인의 권리금에 대한 권한을 침소봉대하는 것은 주의가 필요해 보인다. 임대인은 임차인의 승계 계약의 경우라 하더라도 계약 종료시 원상회복의 조항을 승계하도록 할 것이기 때문이다. 임대인의 입장에서는 빈 사무실을 임대해주었는데 임차인이 노래방으로 인테리어를 하고 계약이 만료되어 퇴거시 원상회복을 하지 않는 다면 그 시설의 청거비용과 폐기물 처리비용을 본인이 부담하여야 하기 때문이다.
상가건물임대차보호법 개정안은 말 그대로 임차인의 상가임차권 및 권리금을 보호하고자 하는 정부의 의지의 표현이라고 이해해야 할 것이다.
또한 임대인들도 이를 곡해하여 임대료를 인상하거나 임대 기간만료 전인 상태에서 무리하게 임차인을 퇴거시키는 우를 범해서는 안 될 것이다.
이번 개정안을 통해 임대인은 임차인의 상황을 좀 더 이해하고 배려하는 노력이 필요하며 임차인의 사업이 번창해야 임대료도 올라가고 건물의 가치도 상승한다는 기본원칙을 상기해 상생의 관계를 유지해야 할 것이다.
