[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사 | 한빛제일공인중개사 경매담당 ] 부동산경매에 참여자들이 걱정하는 복병중 하나가 연체된 관리비의 부담이라 할 수 있다. 아파트나 상가 등 구분건물의 경우에는 공동관리를 하고 그 관리비가 부과된다.

이러한 관리비 중에서 낙찰자가 부담해야할 관리비가 있는데 그 금액이 생각보다 높게 나오는 경우에는 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

전기, 수도, 가스 요금의 경우에도 관리방식에 따라 관리비청구서에 함께 부과되는 경우와 별도로 부과되는 경우가 있다. 이러한 관리비는 아파트의 경우 관리사무실이나 국토교통부가 운영하는 ‘공동주택관리정보시스템 K-apt’(http://www.k-apt.go.kr)에서 관리비정보를 확인할 수 있다.

관리비는 공용관리비와 전용관리비로 구분할 수 있고 이를 살펴보면 다음과 같다.

공용관리비는 일반관리비, 청소비, 소독비, 승강기유지비, 수선유지비, 화재보험료로 낙찰자가 연체이자를 제외한 원금만 부담하면 된다.

전용관리비는 전기료, 수도료, 급탕비, 난방비, TV 시청료 등으로 낙찰자가 아닌 입주자대표회의에서 부담을 한다는 것이 최근 판례의 입장이다.

대법원 2001다8677 판결은 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 및 전 아파트 소유자의 특별승계인이 체납관리비를 승계토록 한 공동주택관리규액에 대하여 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관하여 새로 이사한 사람이 승계 압부하여야 한다”는 취지의 판결을 하였다.

관리비 연체금액에 대해서는 민법 제163조의 단기소멸시효에 대상이 된다.이는 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성되기 때문이다.

대법원 2005다65821 판례 또한, “아파트 관리비 채권 소멸시효는 3년”으로 하고 있다. 2004다3598, 3604 판결은 “공용부분 관리비에 대한 연체료는 특별승계인에게 승계되는 관리비에 포함되지 않는다.” 고 하고 있다.이는 공용부분의 체납관리비의 승계는 최근 3년간의 원금 비용내역으로 한정된다고 볼 수 있다.

부동산경매로 낙찰받은 자는 연체관리비의 연체이자는 부담하지 않고 일반적으로 공동관리비만 부담하는 것이 대부분이나 일부 관리실에서 다르게 적용하는 경우가 있으니 주의하자.  

관리사무실 직원은 대표회의에서 결정된 사항을 집행하는 만큼 법규를 잘 모르거나 잘못 적용하는 경우가 있을 수 있다. 이 경우 관련 법령이나 편례 내용을 제시하여 협조를 구하는 방법을 사용하는 것이 현명하다.

부동산의 거래나 경매로 인한 소유권의 취득은 법률 규정에 따르지만 인도나 점유권 인수과정은 사람과 사람의 인관관계를 통해 이루어지는 만큼 그 처리 방법에 있어서는 인간적으로 접근하는 것이 원만한 관계를 형성하는데 도움이 된다.

입주하고 지속적으로 관계를 유지해야 한다는 측면에서 참고하도록 하자.