[변호사가 알려주는 생활법률] 매매계약의 구속력을 높이려면
[변호사가 알려주는 생활법률] 매매계약의 구속력을 높이려면
김한근 법무법인 주성 변호사
  • 김수미 기자
  • 승인 2020.11.13 13:01
  • 댓글 0
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Q=매매계약을 체결하고 계약금만 지급했는데 매도인이 계약금의 2배를 제공하고 계약을 해제하겠다고 일방적으로 통지를 했습니다. 어떻게 해야 하나요? 매도인이 계약을 해제한다면 받아들여야 하나요? 이사 준비를 위해서 많은 비용을 지출했는데 난감합니다.

김한근 법무법인 주성 변호사
김한근 법무법인 주성 변호사

A=민법 제565조 제1항은 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 매매계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.

다만 해약금 조항을 이용해서 계약을 해제하기 위해서는 내용증명우편으로 계약을 해제하겠다고만 통보해서는 안 되고, 매도인이라면 적어도 계약금의 배액을 매수인에게 현실적으로 제공해야 합니다(수령을 거절하는 경우 공탁을 할 필요까지는 없습니다. 단지 현실적으로 배액을 제공했다는 증거는 남겨두어야 함).

실무에서는 위 규정을 원용하 매매계약을 해제하는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다. 예를 들어 개발예정지에서 매매계약을 체결한 이후에 매매가격이 대폭 상승한 경우, 시세보다 낮은 가격에 매도한 경우, 제3자가 더 높은 가격으로 매수하겠다고 계약을 파기하고 다시 매도할 것을 제안하는 경우 등이 있을 수 있습니다.

이 경우 매수인으로서는 난감할 수밖에 없습니다. 따라서 자신이 유리한 계약 또는 반드시 필요한 계약을 체결했다고 생각하는 당사자로서는 해약금 규정의 적용을 배제함으로써 계약의 구속력을 높일 필요가 있는 것입니다. 그럼 어떤 방식으로 함으로 계약을 해제할 수 없도록 할까요?

첫째, 해약금 조항을 그대로 두되 계약금을 통상적인 금액보다 더 많이 교부하는 방법이 있습니다. 예를 들어 계약금을 매매대금의 10%가 아니라 20%를 지급했다면 그 배액을 손해배상액으로 배상하고 매매계약을 해제하기는 쉽지 않을 것입니다.

둘째, 해약금 조항은 다른 약정이 있으면 적용할 수 없으므로 매매계약서에 해약금 조항을 배제하는 특약을 기재해 두는 것도 방법입니다. 다만, 통상적인 매매계약서에 계약금과 관련해 ‘매수인이 위약하였을 때에는 계약을 무효로 하며 계약금 반환청구를 할 수 없고, 매도인이 위약하였을 때에는 계약금의 배액을 배상한다.’고 기재돼 있으나 이 규정은 손해배상액을 예정한 것과 동시에 해약금의 성격도 가지는 것으로 해석된다는 점을 유의해야 합니다. 따라서 명시적으로 해약금 조항의 적용을 배제하는 것으로 기재해 두어야 합니다.

셋째, 해약금 조항은 계약금을 지급한 후 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지만 가능합니다. 따라서 계약금을 지급한 이후에 중도금을 곧바로 지급해 두거나 아니면 중도금을 2차례에 나눠 그중 일부라도 지급해두면 매도인은 일방적으로 계약해제를 할 수 없습니다. 그리고 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 상황에서 계약파기가 걱정된다면 중도금이나 잔금의 지급기일이 남아 있는 경우에도 이행기 전에는 지급하지 않기로 하는 특약이 있지 않은 이상 미리 중도금을 지급함으로써 이행의 착수를 인정받는 방법도 있습니다.


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