정책의 요지는 기존의 3.5%의 변동금리·일시상환 대출을 2.8% 고정금리, 장기, 분할상환 대출로 전환하도록 하고 전환 대출시 중도상환수수료 부담을 완화해주겠다는 내용이다.
그 예시로 연봉 5,000만원인 소득자가 4억 주택을 마련할 때 대출을 2억에 3.5% 이자만 내고월 58만원씩 20년 내면 이자 총액이 1억 4,000만원인데 전환대출시 2억을 2.8% 고정금리로 월 109만원씩 20년 분할상환시 이자 총액이 6,000만원으로 줄어든다는 것이다. 간단하게 생각하면 금리를 0.7% 낮게 해주고 이자총액이 8,000만원이나 줄어드니 대단이 좋은 상품으로 보인다.
하지만 이번 정책에는 아쉽게도 몇가지 아쉬운 점이 있다.
첫째, 월불입금이 늘어나 대출자의 부담이 증가하여 현실성이 떨어진다는 점이다.
현실적으로 원금상환방식을 이용하지 않고 이자만 내기를 원하는 금융소비자는 대부분 다달이 발생하는 지출 부담을 최소화 하기위한 선택이다. 집은 필요하고 자금이 없어 부득이 대출을 받는 이들을 도와주기 위해서는 월 불입비용을 최소화하는 정책을 내놔야 한다.
예시로 제시한 2억을 3.5% 이자만 내는 대출을 받고 월 58만원을 납부하는 사람에게 109만원을 납부하도록 할 것이 아니라 2억을 2.8%에 50년 원금상환방식으로 월 53만원을 납부하게하고 20년 이자총액이 1억 4,000만원에서 1억 1,654만원으로 줄여주는 정책을 내놔야 정석이다.
그런데 이번 정책은 예시처럼 대출자의 연소득 5,000만원이면 월평균 급여가 416만원이고 월불입금 109만원을 차감하면 생활비는 307만원이다. 58만원 내던 사람이 51만원을 더 내야 한다는 소리다 즉 두 배 가까이 월 불입할 금액이 늘어난다는 것이다.
이러한 부담을 증가 시키면서 전환대출을 해주겠다는 것은 연소득이 5,000만원이던 사람 중 소득이 1억으로 늘어난 사람에게만 혜택을 주겠다는 논리밖에 안되기 때문이다.
이러한 정책은 일부 여유자금이 발생한 사람들에게는 도움이 될 수 있으나 대부분의 금융소비자에게는 그림에 떡에 불과하다.
둘째, 현재 금리가 지속적으로 하락하고 있는데 고정금리를 강조한다는 점이다.
이자만 내더라도 만기시점에 금리가 떨어지면 월 이자 부담이 줄어든다. 하지만 고정금리를 선택할 경우 그 혜택을 전혀 받을 수 없고 현재 금리가 하락하고 있으니 국제정세의 불안으로 금리의 인상 가능성이 있다고 볼 수도 있으나 현재 대부분의 국가가 금리가 저금리라는 점을 감안하면 현실성이 떨어지기 때문이다.
셋째, 전환대출이면 기존대출을 바로 전환하면 되지 왜 재 대출을 유도하는가 이다.
이번 정책은 전환대출을 통해 금융기관의 경쟁을 유도하고 다른 금융기관으로 대출이 유출되도록 하고 있으며 결국 신규대출의 확대라는 수치 증대를 노리는 효과 밖에 없다는 것이다.
진정한 전환대출이 되려면 기존대출을 받은 금융기관에서 저금리로 바로 전환해주어야 한다. 이러한 방법은 소비자가 새로운 대출서류의 준비와 인지세, 채권료 등의 부담을 추가로지지 않아도 되며 금융기관은 근저당설정 비용 등 부대비용을 들이지 않아도 되기 때문이다.
소비자도 편리하고 금융기관도 편리한 방식을 외면하고 부담을 가중시키는 것은 온당치 않은 방법이다.
