임차인의 우선변제권 만능이 아니다
임차인의 우선변제권 만능이 아니다
  • 이영구
  • 승인 2015.02.13 10:30
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이영구 < 목원대 부동산학 박사ㆍ한빛제일공인중개사 경매담당>
주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위한 규정으로 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다”고 하여 그 보호의 범위를 명확하게 제시하고 있다.

이러한 우선변제권은 기본적인 조건을 구비하면 임차인을 보호하겠다는 의지가 담겨있다. 경제적 약자인 임차인을 보호하기위한 노력에 일환이라 할 수 있다.

그러나 그 보호의 범위도 소유권자의 권리를 지나치게 침해하지 못하도록 단서를 두고 있는데 “보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다”는 단서 조항이 바로 그것이다.

위의 사항은 임차인의 권리와 소유자의 권리를 조율한 보호규정이라 할 수 있다. 즉 임차인의 권리를 보호하면서 소유자의 피해를 최소화하는 방법이다.

최근 모 언론에서 보도한 인천의 모 아파트 장애인 가장이 최우선변제를 믿고 이사를 했다가 경매로 인해 임대보증금을 돌려받지 못해 분신하는 기사를 보고 경각심을 높이고자 임차인의 권리와 소유자의 권리에 이어 이해관계인인 채권자의 권리를 보호하는 부분을 소개하고자 한다.

주택임대차보호법이 임차인을 보호하기위한 취지의 법이지만 법은 이해관계에 따라 상충하고 이를 조정하는 것은 법원의 판결이다. 이번에 관련된 판결문은 대법원 2005년 5월 13일 선고 2003다 50771 판결에 근거한 것이다.

판결 내용을 주택의 소유자가 채무초과 상태에서 임차인의 소액보증금 최우선변제권 보호대상인 임차권을 설정해준 행위가 사해행위에 해당하고 임차권은 최우선변제의 보호를 받을 수 없다는 내용이다.

시세가 1억 원인 아파트에 대출이 1억 2000만 원 있는데 전세 2000만 원에 임대를 들어간다면 아무리 주택임대차보호법상의 우선변제 대상이라 하더라도 보호받지 못한다는 것이다.

임차인은 경제적으로 어려운 경우가 많아 중개수수료를 절약할 목적으로 직접 소유자와 계약을 하는 경우가 있는데 이는 작은 비용을 절약하려다 임대보증금을 전부 상실하는 피해를 볼 수 있으니 임대차 계약 시에는 가능하면 전문가인 공인중개사를 통해 계약을 체결하고 기본 필수서류인 등기부등본을 통해 채권∙채무관계를 확인하고 부동산의 권리관계를 확인하는 것이 필수사항이다.

좀 더 신경을 쓴다면 계약금과 잔금을 소유자의 통장으로 송금하여 법적인 근거자료를 남기는 것이 차후 발생 가능한 분쟁에 대비하는 방법이다.

부동산의 권리에는 소유권, 근저당권, 전세권, 가압류 채권, 임금채권 등 다양한 권리의 이해관계가 경합되어 있어 아무리 조심해도 예상치 못한 복병이 발생할 수 있기 때문에 최대한 주의를 기울이는 길 만이 나의 재산을 지키는 길임을 상기하자.


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