[변호사가 알려주는 생활법률] 차임연체로 임대계약 갱신거절
[변호사가 알려주는 생활법률] 차임연체로 임대계약 갱신거절
김한근 청주 법무법인 주성 변호사
  • 김수미 기자
  • 승인 2021.05.28 11:37
  • 댓글 0
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사진=픽사베이
사진=픽사베이

Q=을은 갑 소유의 상가를 임차해 사용하던 중 3개월분의 차임(3기)을 연체했으나, 갑은 차임연체를 이유로 임대차계약을 중도에 해지하지 않았고 이에 따라 을은 밀린 차임을 순차로 변제할 수 있었다. 그런데 임대차기간의 만료일이 다가오자 갑은 을에게 3기의 차임을 연체했었다는 이유로 계약의 갱신을 거절했고, 이에 대해 을은 갱신청구권을 행사할 때 3기의 차임을 연체한 사실이 없으므로 갱신청구권을 행사한다고 주장한 사례다.

김한근 청주 법무법인 주성 변호사
김한근 청주 법무법인 주성 변호사

A=상가건물 임대차보호법 제10조의 8은 임대인이 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 요건을 ‘차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때’라고 규정하고 있는 반면, 같은 법 제10조 제1항 제1호는 임대인이 임대차 기간의 만료를 앞두고 임차인의 계약갱신 요구를 거부할 수 있는 사유에 관해 ‘3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’라고 문언을 달리해 규정하고 있다.

위와 같이 규정한 취지는 임대차계약관계는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하므로 종전 임대차기간에 차임을 3기분에 달하도록 연체한 사실이 있는 경우에까지 임차인의 일방적 의사에 의해 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 아니한다는 것이다. 따라서 임대차 기간 중 어느 때라도 차임이 3기분에 달하도록 연체된 사실이 있다면 그 임차인과의 계약관계 연장을 받아들여야 할 만큼의 신뢰가 깨졌으므로 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고 반드시 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 3기분에 이르는 차임이 연체돼 있어야 하는 것은 아니다(대법원 2021. 5. 13. 선고 2020다255429 판결).

상가건물 임대차보호법의 해석과 관련해 중요한 판례들이 속속 선고되고 있다. 위 판례는 차임연체를 이유로 한 갱신거절과 관련해 임대차 기간 중 한번이라도 3기의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 갱신거절이 가능하다는 판례다.

따라서 임차인이 상가건물 임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 임대차 기간 중 3기의 차임액에 이르는 금원을 연체한 사실이 없어야 한다는 점을 반드시 유의할 필요가 있다.


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