[변호사가 알려주는 생활법률] 사정변경원칙 적용 임대차계약 해지
[변호사가 알려주는 생활법률] 사정변경원칙 적용 임대차계약 해지
김영찬 청주 법무법인 주성 변호사
  • 김수미 기자
  • 승인 2021.06.18 14:34
  • 댓글 0
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사진=픽사베이
사진=픽사베이

코로나19 팬데믹 여파로 가게 매출이 90%이상 급감했다면 이른바 ‘사정변경의 원칙’을 적용해 상가 임차인이 임대인을 상대로 임대차 계약을 해지할 수 있다는 취지의 첫 판결이 나왔습니다. 전염병 확산으로 매출에 큰 타격을 받은 상인들이 임대차계약을 해지하거나 임대료 감액 청구 등을 통해 월세 부담에서 벗어나는 데 도움을 줄 것으로 보입니다(법률신문 2021년  6월2일자 참조). 

최근 서울중앙지법 민사86단독 김상근 판사는 임차인이 임대인을 상대로 제기한 임대차보증금반환소송(2020가단5261441)에서 “양측이 체결한 상가건물임대차계약이 해지됐음을 확인한다”면서 원고승소판결을 했습니다.

이 사건의 사실관계를 간략히 보면 다음과 같습니다. 

① 임차인은 2019. 5. 31.경 의류판매를 목적으로 임대인으로부터 서울 명동의 점포를 임차함. 
② 그런데 이 계약 무렵부터 코로나 19가 확산되면서 외국관광객 입국이 중단되는 조치가 시행된 후 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소하였음. 
③ 임차인은 임대인에게 '코로나19 사태라는 불가항력적인 외부사유가 발생해 90일 이상 영업을 할 수 없게 되는 상태가 발생할 경우 임의로 계약을 해제할 수 있다‘는 계약상 특약조항에 따라 임대차계약을 해지한다고 통보하였으나, 임대인은 임차인에게 ’법령 개폐나 홍수, 화재 등 불가항력적인 사유가 없고, 건물 사용에도 전혀 지장이 없으므로 임의로 계약을 해제할 수는 없다‘고 주장함 
④ 이에 임차인은 임대인에게 ’계약해지를 할 수 없다면 차임증감청구권에 기해 임대료는 75% 이상 감액되어야 할 것이다‘라고 주장하였으나, 임대인은 이러한 임차인의 요청을 다시 거절하였음 
⑤ 임차인은 점포를 원상회복해 임대인에게 인도해주면서 미지급 임대료를 공제한 보증금반환청구소송을 제기하였다가 소송 진행 중 임대차계약해지를 확인해달라는 취지로 청구취지를 변경하였음. 


 위 사실관계에 대해 서울중앙지방법원은 다음과 같이 판단했습니다.  

1) 코로나19 사태로 인해 외국인 관광객의 입국이 제한되면서 이 사건 점포에서의 매출이 90% 이상 감소한 것은 이 사건 임대차계약에서 정한 '불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우'에 해당한다고 봄이 상당하다. 2) 설령 위와 같은 계약해지조항이 없다고 하더라도, 이 사건 임대차계약의 경우 그와 같은 사정은 계약 성립 당시 당사자가 예견할 수 없었던 현저한 사정의 변경이 발생하였고 그러한 사정의 변경이 해제권을 취득하는 당사자에게 책임 없는 사유로 생긴 것으로서, 계약 내용대로의 구속력을 인정한다면 신의칙에 현저히 반하는 결과가 생기는 경우로서 사정변경의 원칙에 따라 계약을 해지할 수 있는 경우에 해당한다고 봄이 상당하다. 


 서울중앙지방법원이 위와 같이 판단한 근거는 다음과 같습니다. 

 ① 이 사건 점포는 외국인 관광객을 통한 매출이 매출의 대부분을 차지하는 곳인데, 코로나19 사태로 인해 해외입국자들의 입국이 제한되고 모든 해외입국자들에게 2주간의 격리를 의무화하는 정책이 시행되면서 해외여행객의 국내 입국자 수가 99% 이상 감소하고 코로나19 사태가 전 세계적으로 확산, 장기화됨에 따라, 매출이 90% 이상 감소해 영업을 계속하는 경우 적자를 볼 수밖에 없는 상태가 되었던 점, 
 ② 코로나19 사태가 발생되고 장기적으로 지속하며 매출이 90% 이상 감소될 것이라는 사정은 원·피고는 물론 어느 누구도 예상할 수 없었고, 그와 같은 현저한 사정변경의 발생과 관련해 원고에게 어떠한 책임 있는 사유가 있다고 할 수도 없는 점, 
 ③ 이 사건 점포는 같은 지역의 통상 임대료에 비해 임대료가 고액이고, 다른 지역에 비해 매출의 감소 폭이 큰 점, 
 ④ 이 사건 임대차계약서의 내용으로 보더라도 불가항력적인 사유로 90일 이상 자신의 영업을 계속할 수 없을 경우 30일 간의 유예기간을 두고 계약을 해제할 수 있도록 하고 있어 계약의 내용을 수정할 수 있는 근거조항을 두고 있는 점, 

 

김영찬 청주 법무법인 주성 변호사
김영찬 청주 법무법인 주성 변호사

특히 이번 판결은 법을 개정하지 않고도 코로나19로 영업에 피해를 입은 상인들을 구제할 수 있는 길을 열었다는 점에서 의미가 있다고 할 것입니다. 

다만 이번 판결의 경우 ① 대법원 판결이 아니라 하급심인 1심 판결로서 2021. 5. 25.자로 판결이 선고된 후 2021. 6. 8.자로 항소제기되었기 때문에 2심 판결 등에 의해 파기될 가능성이 남아 있다는 점, ② 코로나 19로 매출이 감소된 것만으로 무조건 계약을 해지할 수 있다고 본 것이 아니라 ‘코로나로 인해 기존보다 매출이 90프로 이상 감소된 경우’에 한정해 다른 부가적인 사정까지 참작한 것이어서 다른 사안(예를 들어 보면, 코로나로 기존보다 매출이 90프로가 아닌 30~50프로 정도로 상당히 감소된 경우 또는 불가항력적인 사유에 기한 계약해제조항이 명시적으로 없는 사안에도 여전히 사정변경의 원칙을 적용해 계약을 해지할 수 있도록 할 것인지 등의 문제)에까지 무작정 확대적용하기는 곤란한 측면이 있다는 점을 주의해야 할 것입니다. 

참고로 현재 정부 및 국회에서는 1) 코로나 19가 확대된 기간 동안에 차임연체가 있었더라도 계약해지를 당하지 않도록 하였던 특례조항을 추가로 연장하는 방안, 2) 집합금지 명령이나 집합제한 명령을 받고 폐업하게 된 상가에 계약해지권을 부여하는 방안, 3) 차임증감청구권의 행사를 간이하게 하는 방안 등을 담은 상가건물임대차보호법 개정안들이 쏟아져 나오고 있습니다.


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