건물 세입자가 임대인과 임대차계약을 체결해 거주할 경우 건물 세입자는 쇼파 등 가구를 사용하면서 바닥에 찍힌 자국이 남는다거나 대리석 바닥 일부가 훼손되거나 형광등의 조명시설을 추가 설치해 천정 못 구멍을 만드는 등 임대목적물의 가치를 떨어뜨릴 수 있는 많은 행동을 하게 됩니다.
이와 같이 건물 세입자가 임대차목적물을 일부 훼손시킬 경우, 임차인은 무조건 훼손되기 전의 상태로 원상회복할 의무를 부담할까요?
실제 건물 임대인은 임대기간 종료 후 보증금을 반환해주면서 시설수리비, 입주청소비, 바닥찍힘 등으로 인한 장판 교체비, 벽에 박은 못 구멍 수선비 등의 명목으로 보증금에서 일부 금액을 일방적으로 공제한 후 나머지 금액만 돌려주는 경우도 많습니다.
이 문제에 관하여 법원의 판례는 ① 사람이 건물을 사용하는 이상 불가피하게 건물의 가치는 훼손될 수밖에 없고, 그러한 가치 훼손은 사람이 건물을 사용하지 않더라도 자연적으로 이루어진다. ② 임대인은 이러한 통상적인 사용에 기한 마모·훼손 부분까지도 반영하여 세입자로부터 차임 및 관리비를 받는 것이다. ③ 따라서 ‘세입자가 건물의 가치를 훼손한 정도가 자연적인 마모나 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과한다’는 사정을 임대인이 증명하지 않는 한 세입자는 통상적인 사용에 따라 마모·훼손된 부분까지 원상회복할 의무는 없다(대법원 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조)라는 입장을 취하고 있습니다.
판례의 사안들을 참고해 보면 ① 임대기간 중 벽면과 천정에 발생한 약간의 스크래치가 생긴 경우 ② 가구나 가전의 위치를 이동시키거나 이를 사용하던 중에 바닥 패임이 발생한 경우 ③ 형광등 등의 필수조명시설을 설치하면서 천정에 구멍이 뚫린 경우 ④ 벽면에 필수 사용시설을 설치하였다가 떼어내면서 벽지가 약간 벗겨진 경우 ⑤ 시설이 이미 도색이 벗겨진 상태일 때 시간의 경과에 따라 도색이 추가로 벗겨진 경우 ⑥ 벽에 이미 물건 등을 걸기 위하여 사용된 못 구멍 등이 있을 때 위치를 맞추기 위한 범위 내에서 추가적으로 못 구멍을 만든 경우 등은 세입자가 원상회복의무를 부담하지 않을 것으로 생각됩니다.
반면 ① 대리석 주방 바닥을 상당 부분 깨뜨리는 바람에 상당한 비용을 들여 대리석을 철거 후 다시 깔아야 하는 경우 ② 벽에 전혀 못 구멍이 없는데 임대인의 동의 없이 못을 여러 개 박은 경우 ③ 임대목적물에 포함된 분쇄기를 사용하다가 수선이 어려울 정도로 고장나게 한 경우 ④ 해당 건물이 감당하기 어려운 무게나 크기의 조명을 천정에 추가로 설치하였다가 천정 타일이 파손되거나 천정이 내려앉은 경우 등은 통상적인 사용에 기한 마모·훼손의 정도를 초과했다고 보아 세입자가 원상회복의무를 부담할 것으로 생각됩니다.
다만 실제 사건에서는 해당 건물의 구조, 내용연한, 내부시설상태, 임대차계약의 구체적인 내용, 가치훼손의 유형과 정도 등의 사정을 종합한 후 세입자의 원상회복의무가 있는지 여부를 개별적으로 판단하게 될 것입니다.
