[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사 / 한빛제일공인중개사 경매담당] 부동산경매에 참여하기위해서는 원하는 물건을 선정하는 것도 중요하지만 그 물건의 권리분석을 통해 낙찰을 받은 이후에 발생할 수 있는 문제점에 대해서도 검토하여야 한다.
권리분석은 이러한 전반적인 문제에 대해서 검토하고 분석하는 과정이다. 그렇다면 권리분석은 어떠한 것들을 가지고 무엇을 기준으로 하여야 하는지 살펴보자.
권리분석을 하기위해서는 먼저 입찰법원에서 제공하는 매각물건명세서와 현황조사보고서, 감정평가서를 살펴보고 이를 참고하여 등기부등본을 통해 그 권리의 선∙후를 살펴보고 그 과정을 통해 낙찰자가 인수하여 부담하여야 할 권리가 있는지 낙찰과 동시에 소멸하는 권리인지 확인하여야 한다.
먼저 낙찰시 등기상에서 말소되는 말소기준권리로는 (근)저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 등이 있다.
부동산경매에서 권리의 기준은 말소기준등기이며 말소기준권리보다 늦게 후순위로 등록된 권리는 경매로 매각되면 소유권 이전과 동시에 말소되어 낙찰자에게 아무런 영향도 미치지 못한다. 하지만 말소기준권이보다 앞선 날짜에 등기된 권리는 존재하며 그 권리가 보호를 받기 때문에 경매로 매각이 된다하더라도 등기부등본 상에는 그대로 존재하니 주의하여야 한다.
특히 전세권의 경우에는 특수한 경우에 속하여 말소기준권리보다 선수위인 경우 그 권리가 존속되지만 전세권자가 배당을 요구한 경우에는 말소의 대상이 될 수 있다.등기부등본 상에 나타나지 않는 권리로는 임대차보호법상 전입신고를 하고 확정일자를 받은 임차인은 말소기준권리보다 그 날짜가 앞선 경우에는 특별법에 의해 선순위 권리자로서 보호를 받는다. 또한 법정지상권이나 유치권 등의 권리의 경우에도 그 권리가 존재하여 낙찰자가 인수해야 하는 대상이다.
인수하여야 한다함은 임차인의 임대보증금을 낙찰자가 돌려줘야 한다는 의미로 매수금액이 임대보증금 만큼 늘어난다는 것이다. 권리분석은 부동산경매를 통해 시세보다 저렴한 가격에 부동산을 구입하고자하는 목적을 달성하려면 꼭 알아야 되는 사항이다. 일반 거래와 달리 부동산경매를 통한 매수는 숨겨진 권리가 존재하고 있어 정확한 권리분석이 필요하다.
