[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사 / 한빛제일공인중개사 경매담당] 주택임대차보호법에서 말하는 임차인의 우선변제권은 부동산이 경매나 공매로 매각될 때 인정되는 것으로 일반의 매매로 인한 양도나 증여 등의 경우에는 적용이 되지 않는다.
최우선변제란 특별법인 주택임대차보호번에 의해 소액임차인을 보호하기 위하여 만들어진 제도이다. 이는 사회적 약자인 소액임차인이 임대차계약을 하고 거주하는 주택이 경매나 공매로 매각되어 불측의 피해를 보는 일이 없도록 보호하기 위함이다.
부동산 임대차계약을 체결한 모든 임차인을 보호하는 것이 아니라 최소의 임대보증금액을 보호하는 제도이기 때문에 소액임차인으로서 보호받기위해서는 그에 합당한 요건을 갖추어야 한다. 그 요건을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 임대보증금의 액수가 법이 정하는 범위에 부합해야 한다.
현재 시점에서 임대차계약을 체결할 경우에는 2014년 1월 1일 개정된 소액보증금의 범위 이내에 해당되어야 한다. 대전광역시의 경우에는 6000만원(기타지역 4500만원) 이하인 경우 최우선변제 받을 수 있는 금액은 2000만원(기타지역 1500만원)까지이다. 이는 6000만원이 넘어 가면은 소액임차인에 적용되지 않는다는 의미이니 주의하여야 한다. 또한 최우선변제금액은 담보대출시 금융기관에서 방수에 따라 차감하는 차감기준금액이 된다.
둘째, 경매개시결정등기 이전에 대항요건을 구비해야 한다.
임차인은 임차부동산의 등기부등본에 첫 번째로 경매개시결정등기가 등재되기 이전에 대항요건을 구비하고 있어야 한다. 대항요건은 주민등록을 전입하고 주택을 인도받아 거주하고 있어야 한다는 의미이다. 입찰법원은 경매개시결정을 하고 집행관을 시켜 현황조사를 하는데 주민센터에서 주민등록신고 여부를 확인하기위해 전입세대열람을 발부받아 현황조사보고서를 작성한다. 이때 전입신고가 되어 있지 않다면 대항요건을 구비하지 못했다고 판단하니 임대차계약을 체결한 경우에는 신속하게 주민등록 전입신고를 하는 것이 좋다.
셋째, 배당을 신청해야 한다.
입찰법원은 부동산경매를 진행하면서 채권자, 임차인, 관공서 등 이해관계인들에게 정해진 배당신청 기간 이내에 배당신청을 하도록 안내한다. 이때 임차인은 임대차계약서를 근거로 배당신청을 해야만 경매로 매각된 이후에 매각대금을 청산할 때 배당을 받을 수 있다. 무조건 배당을 해주겠지 하는 안일한 생각으로 대처하다가는 임대보증금을 한푼도 못 받고 강제로 퇴거 조치될 수 있으니 꼭 배당신청을 통해 권리를 행사해야 한다.
넷째, 배당종기일까지 대항요건을 유지해야 한다.
배당신청을 했다고 해서 무조건 배당을 해주는 것은 아니다. 경매로 매각되고 낙찰자가 대금을 납부한 이후에 일정 시간이 지난후 배당일을 지정하여 배당을 하게 된다. 이때 정해진 날짜에 배당장에 직접 나가야하며, 배당이 완료될 때까지 임차인으로서의 대항요건인 주민등록전입과 점유를 유지해야 한다.
