[이영구의 실전경매] 토지는 용도가 복잡해
[이영구의 실전경매] 토지는 용도가 복잡해
  • 이영구
  • 승인 2015.05.13 13:52
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▲ 이영구<굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장, 목원대 부동산학 박사>

부동산 물건 중 토지는 그 용도가 매우 복잡하다. 토지를 어떻게 활용하느냐에 따라 그 가치가 달라지고 효용성에 차이가 있기 때문에 정부차원에서 용도를 분류하여 효율적인 이용을 유도하고 있다. 이를 위해 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 통해 큰 틀을 규정하고 있다.토지의 용도는 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분할 수 있다. 그 중에서 용도지역에 대해서 살펴보자

용도지역
용도지역이란 토지와 건축물의 용도를 제한하여 토지의 면적에서 건물을 건축할 있는 면적(건폐율)과 건물을 올릴 경우 지상으로부터 올라가는 건물의 층별 바닥면적의 합계(용적률)을 제한하여 규제함으로서 토지를 경제적으로 이용하고 공공의 이익을 위해 계획적으로 건물을 건축할 수 있도록 도시관리계획으로 지정한 지역이다.

토지는 이용실태 및 특성과 장래 토지 이용의 방향 등을 고려하여 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의 4가지로 구분한다.

용도지역의 구분

1. 도시지역
도시지역은 인구와 산업이 밀집되어 있는 지역에 대하여 체계적인 개발과 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역을 지정한다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 구분하여 각 항목중 하나로 세분하여 지정하고 있다.

1) 주거지역
주택지역으로 주거목적에 적합하게 거주의 편리성과 건전한 주거환경의 보호를 위해 필요한 지역을 지정한다. 이는 주거지역에 불건전한 시설이 들어오거나 주거환경에 적합하지 못한 시설이 들어오는 것을 예방하여 쾌적한 환경에서 생활할 수 있도록 하기 위함이다.

2) 상업지역
상업지역은 상권의 활성화를 위해 관련 업무의 편익과 증진에 필요한 지역을 지정한다. 상권의 밀집을 통해 시장경제를 활성화 시키고 상권의 성장동력을 지원하기 위함이다.

3) 공업지역
공업지역은 공장 운영에 편리성을 제공하여 사업의 편익을 제공하고 장려하기 위해 지원이필요한 지역을 지정한다. 공단을 조성하고 인프라를 구축하여 제조환경을 조성하고 지원하기위한 목적이다.

4) 녹지지역
녹지지역은 녹지의 보전에 필요한 지역으로 자연환경보호, 녹지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기위해 필요한 지역을 지정한다. 도심의 녹지를 일정비율 유지하여 환경을 보호하고 쾌적한 환경을 유지할 수 있도록 보전한다.

2. 관리지역
관리지역은 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하는 체계적인 관리가 필요하거나 농업, 임업, 자연환경 등 관리가 필요한 지역으로 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분하여 각 항모중 하나를 지정한다. 강력한 지역규제가 모호하고 변동의 가능성이 있는 지역의 지정이라고 볼 수 있다.

1) 보전관리지역
보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 지정한다.

2) 생산관리지역
생산관리지역은 농·임·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 지정한다.

3) 계획관리지역
계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역을 지정한다.

3. 농림지역
농림지역은 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산지관리법에 의한 보전산지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역을 지정한다. 농지를 보전하여 영농을 지원하고 장려하여 농지로서의 용도에 적합하게 사용하도록 장려하는 지역이라 할 수 있다.

4. 자연환경보전지역
자연환경보전지역은 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수자원의 보호 육성 등에 필요한 지역을 지정한다. 국민에게 물을 공급하기위해서는 그 수원을 보호하여 사용할 수 있도록 보호할 필요가 있다. 이런 지역을 지정하여 함부로 개발하지 못하도록 규제함으로써 수원 등을 보호하는 목적이라 할 수 있다.

정부의 입장에서는 토지의 소유자들이 개별적으로 이용하는 것에 대해서 모두 인정하게 되면 전체 국민의 생존권 보호와 위협으로부터 방치되고 결론적으로 국민 모두에게 피해가 발생할 수 있다. 이런 문제들을 해결하기위해서는 사용 용도에 따라 토지를 분류하여 그 용도에 적합하게 활용할 수 있도록 할 필요성이 있다.

국토를 국민의 전체 이익에 적합하도록 활용할 수 있도록 규제하고 이용을 유도하기위해 용도지역을 지정하였다고 볼 수 있다. 우리가 토지를 구입하고 건물을 신축하기위해서는 구입하고자하는 토지가 용도지역이 무엇인지 사용용도에 적합한지 꼭 확인을 하고 매입하여야 한다.

자체의 경우 도시계획조례를 통해 그 사용 용도를 수시로 변동하고 있으니 이를 참고하여 접근할 필요가 있다.


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