[굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원]
지난 10일 제4차 주거정책심의위원회의 심의 결과 서울과 경기도 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 4곳을 제외한 모든 지역의 규제가 해제되었다. 구체적으로 투기과열지구는 경기도 수원, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄 등 총 9곳이 해제되었고, 조정대상지역은 고양, 김포 등 경기도 22곳, 인천 8곳, 세종 등 총 31곳이 해제됐다.
이로써 2017년부터 서울을 제외하고 지방에서는 유일하게 조정지역, 투기과열지구, 투기지역의 3종 규제로 지정되었던 세종시는 모든 규제에서 벗어난 셈이다.
전격적인 규제 해제의 배경이라면 급격한 금리 인상으로 비롯된 부동산 시장 경착륙에 대한 우려 때문일 것이다. 웬만한 부동산 하락기에도 굳건한 바닥 역할을 하던 서울의 아파트 매수심리도 27주 연속 내리는 추세다. 수도권 아파트의 매매수급지수는 10년 만의 최저치를 기록하고 있고 전국 아파트 수급 지수 또한 3년 4개월 만에 최저치를 기록하고 있다.
매매수급지수뿐 아니라 아파트 전세수급지수 또한 일제히 하락하는 추세라는 점이 시장의 전망을 더욱 어둡게 한다. 이는 전세를 구하려는 사람보다 상대적으로 세입자를 찾는 집주인이 늘어나고 있다는 것을 의미한다. 수도권과 같이 전세가율이 높은 지역에서는 역전세난을 우려하는 목소리가 힘을 얻음과 동시에 구조적 하락기가 진행되고 있음을 보여준다.
세종시를 살펴보면 지난 9월 기준 세종시의 주택매매가격 변동률이 -6.42%로 전국 1위를 차지했다. 거래가격 데이터를 바탕으로 보아도 지난 1년간 세종시는 -19%가 하락하며 전국에서 가장 높은 하락률을 보여 이는 두 번째로 높은 하락률을 보이는 인천의 -12.2%와 비교해 봐도 그 차이가 쉽게 느껴진다.
다주택자가 많고 외지인 보유 비율이 높은 세종시는 부동산 대세 하락기에 더욱 민감한 영향을 받을 수밖에 없기에 이번 조정지역 해제는 오히려 늦은 감이 없지 않다. 이러한 시장의 흐름 속에서 세종시의 조정지역 해제로 어떤 부분이 달라지는지 살펴보자.
먼저 기존 2주택 및 3주택자들에게 적용되던 20%~30%의 양도세 중과세 적용이 사라지고 거래액에 따른 6%~45%의 일반세율이 적용된다. 그리고 1주택자의 경우 양도세 비과세를 적용받기 위한 2년의 거주요건이 사라진다. 다만 이는 이번 조정지역 해제 이후에 취득한 주택부터 해당한다는 점을 주의해야 한다. 조정지역이었던 시기에 취득했던 주택에 대해서는 여전히 2년 거주요건이 존치된다.
증여 취득세 부분도 완화된다. 기존 조정대상지역의 경우 기준시가 3억 초과의 경우 12%로 부과되던 중과세가 기준금액 관계없이 3.5%~4%로 책정된다. 특히 법인의 주택취득에 대해서 부과되던 12%의 중과세가 1%~3%로 크게 완화된다.
분양과 청약 부분에서는 대표적으로 민간분양 아파트에 대한 청약 재당첨 제한 기간이 사라지고 세대주로 국한되었던 청약 대상자가 조정지역 해제 후에는 세대원까지 가능해진다. 다만 광역시에 적용되는 분양권 전매제한 3년은 유지된다.
대출의 경우 우선 중도금 대출이 기존의 1건에서 2건으로 확대되고 다주택자에 대해서도 주택담보대출이 가능해진다. 1주택자의 경우 신규주택 취득 시 처분 서약이 필요 없어지고 LTV(주택담보대출비율)가 기존 9억 이하 주택 50%, 9억 초과 주택 30%의 한도에서 70%까지 늘어난다.
크게 보면 조정지역으로 인해 적용되었던 대부분의 중과세 부담과 청약 제한이 상당 부분 완화된다고 볼 수 있겠다. 그러나 조정지역의 해제에도 불구하고 얼어붙은 부동산 거래를 되살리기에는 쉽지 않아 보인다. 최근 부동산 시장의 경색은 대출의 제한과 급격한 금리 인상의 압박으로 인해 촉발된 것인 만큼 조정지역 해제의 효과가 주택 수요를 확대하는 데에는 극히 제한적일 것으로 보이기 때문이다.
미 연준의 세 차례에 이은 자이언트스텝 이후 현재 주택담보대출 금리는 6%~7%를 향하고 있다. 해를 넘기기 전에 8%를 넘을 것이라는 관측이 우세할 정도로 현 부동산 시장에서 대출 상환에 대한 부담은 무거운 족쇄로 자리 잡았다.
과거 3.5%의 이자율을 통해 4억 원을 30년 원리금균등상환으로 대출했을 경우 월 180만 원가량으로 감당할 수 있었던 부담이 이자율 8%가 되면 월 294만 원의 상환 부담을 안아야 한다. LTV를 70%로 상향시킨다 해도 결국 금리에 대한 부담으로 주택에 대한 수요는 한정될 수밖에 없어 규제가 완화된다고 해도 대출을 포함한 주택취득에는 제한이 따를 수밖에 없는 실정이다.
또 한 가지 대출의 가장 큰 제한요소인 DSR(총부채원리금상환비율)의 40% 제한에는 정책적 변화가 없어 LTV 완화의 효과가 무력화된다는 점이다.
주택담보대출 금리 7% 기준으로 연 소득 7천만 원의 차주가 7억 원가량의 주택을 구매하려면 DSR 40% 제한을 적용할 때 대략 3억 5천만 원가량이 한계다. 규제가 완화된다고 하더라도 대출총액의 제한과 금리상환의 압박은 여전히 해소되지 않는다는 점이다. DSR의 제한을 완화하자는 목소리도 나오지만, 최근의 고금리 압박으로 인한 가계대출 부실의 위험성을 고려할 때 쉽지 않아 보인다.
결국 이번 규제 완화를 통해 볼 수 있는 효과는 다소간의 시장 심리 진정 효과와 현금자산이 풍부한 매수자에게 조금 더 자유로운 주택취득의 기회가 열린다는 정도로 볼 수 있겠다. 시장 분위기의 전환을 위해서는 실수요자를 위한 대출 완화 정책이 추가로 고민되어야 할 것으로 생각된다.
세계 경제의 흐름을 볼 때 금리 인상은 장기화할 것으로 보이고, 매도자와 매수자 사이의 희망 가격은 아직도 괴리되어 있어 시장의 매수심리는 당분간 위축을 벗어나지 못할 것으로 보인다. 결국 실수요자들에게 대출의 한도와 금리의 압박을 해소시켜 주는 것만이 수요를 확장시키고 시장을 변화시킬 수 있는 열쇠가 될 것으로 보이기에 당국의 보다 전향적인 대처를 기대해 본다.
문서진
전)(주)네이버 서비스기획팀장
현) 한국공인중개사협회 대의원
현) 부동산정책연구원 연구위원
