부동산 시장 급변 따른 전세보증금 피해, 대책은?
부동산 시장 급변 따른 전세보증금 피해, 대책은?
  • 신상두 기자
  • 승인 2023.01.06 18:36
  • 댓글 0
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최근 전국적인 주택가격의 급락에 따라 임차인의 전세보증금 피해가 잇따르고 있다. ‘빌라왕’ 사건으로 가시화된 전세 사기 사건은 역전세 현상이 심해질 것으로 예상되는 올해 그 피해가 확대될 것으로 보인다. (굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원)
최근 전국적인 주택가격의 급락에 따라 임차인의 전세보증금 피해가 잇따르고 있다. ‘빌라왕’ 사건으로 가시화된 전세 사기 사건은 역전세 현상이 심해질 것으로 예상되는 올해 그 피해가 확대될 것으로 보인다. (굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원)
(굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원)
(굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원)

[굿모닝충청=문서진 연구위원/부동산정책연구원]

최근 전국적인 주택가격의 급락에 따라 임차인의 전세보증금 피해가 잇따르고 있다. ‘빌라왕’ 사건으로 가시화된 전세 사기 사건은 역전세 현상이 심해질 것으로 예상되는 올해 그 피해가 확대될 것으로 보인다. 발등의 불을 끄기 위한 정부의 대책 발표가 준비 중이지만, ‘사후약방문’이라는 비판을 떨쳐 내기 힘든 것도 사실이다.

전세 사기의 원인은 크게 두 가지다.

첫 번째는 주택임대차계약에서 임대인이나 이해관계에 있는 자가 이익을 편취할 목적으로 고의 또는 적극적인 기망행위를 통해 임차인을 속여 보증금을 편취하는 형태다.

두 번째는 주택가격의 급락에 따라 전세 금액과 보증금의 합계가 주택가격을 넘으면서 매매를 통해서도 보증금을 반환할 수 없는 경우, 또는 계약 체결단계에서 선순위 임대차 내역이나 세금 체납 관계 등을 명확히 확인하지 못함에 따라 보증금 채무 반환에 차질이 생기는 경우다.

첫 번째 분류와 같이 고의를 통한 치밀한 사기행각의 경우는 이를 사전적으로 예견하고 방지책을 마련하기에는 분명 어려운 부분이 있다. 그러나 ‘부동산가격 변화에 따른 선순위 권리문제와 관련된 보증금 미반환 문제’에 대해서는 업계에서도 꾸준한 지적했던 내용이라서 아쉬움이 크다.

특히, 올해 가장 피해사례가 많을 것으로 보이는 깡통전세의 경우 부동산가격 상승기에 전세를 낀 갭투자가 성행한 이후, 부동산 자산의 급락이 올 때 크게 대두된다. 주택 가격하락과 전세수요의 급감에 따라 신규임차인 수급에 불균형이 심화되는 것이 구조적 원인이다.

이에 대한 중요한 안전장치가 전세보증금반환 보증보험이다. 다만 부동산경기의 안정기에는 전세보증금에 대한 반환과 전세보증금반환 보증보험의 가입 및 운용 등에 문제가 없다가도 주택 가격의 급변에 따라 문제가 빠르게 확산되는 것이 특징이므로 이에 대비한 탄력적인 전세보증금반환 보증보험 운용이 필요하다.

지금과 같은 부동산경기의 급락 시에는 주택가격 대비 보증금의 비율이 급변하게 되므로 기존 보증보험 대상자들도 신규 및 재계약 시에 문제가 발생할 수 있다.

그러므로 전세보증금반환보증에 대한 대상 확대 및 보증요율 조정 등의 적극적인 정책을 통해 전세보증금반환보증의 적용 범위로 인한 피해가 발생하지 않도록 하는 것이 필요하다.

또 다가구주택 등에서 주로 발생하는 보증금 미반환 사고는 주로 선순위 권리문제로 발생한다. 특히 다가구주택은 부동산 시장에서 가격의 변동성이 가장 심하고, 해당 임차인들 또한 사회적 약자들이 많기에 문제를 심각하게 바라볼 필요가 있다. 선순위 임대차 권리에 대한 파악이 쉽지 않은 구조적 문제로 인해 임대인의 악의적 보증금 편취가 용이하고, 신축건물의 경우 건축주나 소유자와는 별도로 건축업자가 건축비용의 마련을 위해 전세보증금을 편취하는 사례도 흔해서 더 위험성이 높다.

그런 면에서 다가구주택의 경우는 임대차계약 체결 시, 대상물에 대한 선순위 임차인 현황이나 선순위 보증금 현황 내역의 확인이 더욱 중요하다. 하지만, 현 제도로는 이를 중개하는 공인중개사조차도 해당 내용을 파악하기 쉽지 않다.

임대인의 선의와 협조에 따른 정보제공이나 계약체결 이후 임대인의 동의에 따른 내역 확인이 가능할 뿐이며 현실적으로는 귀찮다는 이유나 개인적 정보와 사적 재산명세라는 이유로 이에 대해 협조해주는 임대인은 극소수에 불과하다.

현재 계약체결 전에 공인중개사로 하여금 임대인에게 선순위 임차인 내역과 국세 체납에 대한 내역을 요청할 수 있도록 하는 법안이 발의 예정이다. 그러나 이것만으로는 부족하다. 권리관계가 복잡한 다가구주택의 경우 선순위 보증금의 총액 정보도 정확히 확인할 수 있어야 해당 주택의 시세 대비 임차보증금의 안정성을 가늠해 볼 수 있기 때문이다.

임대인의 동의서를 받아 이를 동사무소를 통해 확인해야 하는 구시대적 방식 또한 개선되어야 할 부분이다. 부동산전부증명서와 같이 온라인을 통해 쉽게 확인할 수 있도록 구현되어야 한다.

이 외에도 전세 사고는 다양한 유형으로 발생한다. 하나의 임대차 대상 물건에 2개 이상의 이중계약을 체결하는 경우나 근저당권과 임대차 전입신고의 효력 발생 시점의 차이를 악용한 임대인 변경, 임대인으로 위장하거나 무권대리인을 통한 임대차계약, 공인중개사나 분양업체가 가담하여 임차인을 기망하는 전세 사기행위, 선순위 근저당이나 신탁등기 말소 등에 대한 단순한 불이행 등 다양한 형태들이 있지만 앞서 기술했던 깡통전세 및 선순위 권리문제에 비하면 그 빈도는 극히 낮다고 하겠다.

문제는 이러한 전세 사기의 피해자는 청년이나 사회초년생, 신혼부부 등 비교적 사회적 약자인 경우가 많다는 점이다. 이는 결국 사회 안전망이 크게 훼손되는 것으로 정부 당국은 이를 줄여 나가기 위한 현실적 방안을 제도화해야 할 필요가 있다.

단순하게 이를 임대인의 악의나 공인중개사 또는 임차인의 부주의에 대한 책임 환기만으로 해결될 수 있는 문제가 아니라 부동산 임대차와 관련된 권리 확인에 대한 제도적 문제점을 인식하고 시스템의 개선을 이를 보완해 나갈 수 있는 구체적 대안을 고민해 나가야 할 것이다.

문서진

전)(주)네이버 서비스기획팀장

현) 한국공인중개사협회 대의원

현) 부동산정책연구원 연구위원


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