[이영구의 실전경매] 부동산은 법률로 이루어진 물건이다
[이영구의 실전경매] 부동산은 법률로 이루어진 물건이다
  • 이영구
  • 승인 2015.05.29 17:20
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▲ 이영구굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장목원대 부동산학 박사

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 토지의 용도는 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분할 수 있다. 지난호에 살펴본 용도지역에 이어 용도지구에 대해서 살펴보자.

용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

전국적으로 지정하는 용도지역과 달리 용도지구는 국지적으로 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

용도지구는 경관지구, 미관지구, 방화지구, 방재지구, 고도지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 그 밖에 지구 등 11개 지구로 구분되며, 시·도 또는 대도시의 조례로 용도지구를 신설할 수 있다.

용도지구의 11개 지구 분류
1. 경관지구 : 경관을 보호 및 형성을 하기 위하여 필요한 지구
2. 미관지구 : 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구
3. 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최고 고·저한도를 규제할 필요가 있는 지구
4. 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구
5. 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구
6. 보존지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구
7. 시설보호지구 : 학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구
8. 취락지구 : 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구
9. 개발진흥지구 : 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구
10. 특정용도제한지구 : 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구
11. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구
용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모 등의 제한에 관한 사항은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이나 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정할 수 있고 용도지역과 달리 중복 지정도 가능하다.

시·도지사 등은 지역 여건상 필요한 경우 해당 시·도 또는 대도시의 도시, 군계획조례로 정하는 바에 따라 경관지구 및 미관지구를 추가적으로 세분하거나 특정용도제한지구를 세분하여 지정할 수도 있다.

용도지구는 시, 도, 군 등의 지자체의 조례에 의해 상황에 따라 중복되거나 변동될 수 있는 특성이 있다. 토지를 구입하고 건물을 신축하는 건축행위를 하기 위해서는 용도지구의 적용을 어떻게 받는지 확인하여 건축 제한이나 층수 제한 등의 사항을 확인하고 진행하여야 한다. 토지를 가장 유용하게 이용을 하기 위해서는 부동산의 법률적 규제사항을 파악하여 그 활용 가능성을 분석하고 그 이용에 적합한지 확인하는 노력이 필요하다.

부동산은 법률로 이루어진 물건이다. 특히 토지의 경우에는 어떠한 용도로 이용하든 그 이용을 하려면 각종 법률의 규정에 따라 관련 기관에 신고와 허가를 받아야 원하는 목적을 달성할 수 있다.신고와 허가를 받기위해서는 관련 법규에 적합해야 되기 때문이다.

토지를 구입할 때는 사용목적을 명확하게 하고, 그 사용하고자 하는 목적에 적합한 물건인지 확인하고 구입하자.


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