[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장 목원대 부동산학 박사]주택임대차계약 체결을 하면서 전세권과 임차권의 차이점에 대해서 많은 분들이 혼동하고 있는 것으로 보인다. 전세권은 무엇이고 임차권은 무엇인지 명확한 이해를 위해 그 내용을 좀 더 상세하게 살펴보자.
주택을 전세로 임대할 경우에는 계약진행 순서에 따라 전세보증금을 합의하고 입주할 이사할 날짜를 잡고, 이사 날에 잔금을 납부하고 동시에 입주하는 계약을 체결한다.
계약기간이 만료되면 전세보증금을 반환받아야 하는데 그 반환에 대한 안전장치로 전세권설정을 할 수 있는데 그 설정은 임대계약과정에서 전세권설정을 하느냐, 하지 않느냐에 따라 전세권과 임차권으로 분류된다 할 수 있다.
전세권
등기부등본에 전세권설정등기를 하는 것이 전세권(전세권자)이다. 전세권설정은 임대인의 협력을 받아야만 설정이 가능하기 때문에 임대계약조건으로 명기하는 것이 안전하며, 설정 시기는 잔금과 동시에 구비서류를 넘겨받아 당일 전세권설정을 신청하는 것이 좋다.
1. 임대인의 협력의무
전세권설정은 임대인이 설정을 허락하고 그 설정에 필요한 서류를 넘겨줘야 가능하다.
(1) 소유자의 필요서류
소유자는 전세권설정자로서 그 설정에 필요한 서류는 인감증명서 1통, 인감도장(위임시에는 위임장에 인감도장 날인), 등기필증(등기권리증), 주민등록초본(주소변동내역 포함) 1통, 신분증 사본이 있어야 한다. 서류준비의 복잡성과 등기부상에 전세권이 설정된다는 점 때문에 많은 소유자들이 전세권설정에 거부감을 가지고 있는 편이다.
(2) 임차인의 필요서류
임차인은 전세권자로서 그 설정에 필요한 서류는 주택임대차계약서, 주민등록등본 1통(임차인이 법인인 경우에는 법인등기부등본), 도장(아무도장이나 무관), 위임장(위임시)이 있어야 한다.
2. 전세권설정 절차
전세권설정은 절차는 관할 구청 세무과에 임대차계약서를 지참하고 등록세, 등록면허세 등을 납부한 다음 구비서류를 가지고 관할등기소에서 전세권설정등기신청서를 접수하면 등기를 완료하여 등기필증 및 등기완료통지서를 우편으로 보내준다(직접 내방 수령도 가능). 이와 같은 과정을 통해 전세권설정을 할 수 있다.
3. 전세권설정의 장단점
(1) 장점
첫째, 전입신고를 못하는 상황이거나 주소 이전이 예상되는 경우에는 임차인의 거주요건을 증명하는 전입기간과 무관하게 보호를 받을 수 있도록 전세권을 설정하여 안전을 유지할 수 있다. 둘째, 필요에 따라 전전세를 줄 수 있어 유연성있게 주택을 활용할 수 있다. 셋째, 전세권을 담보로 대출을 받을 수 있다. 필요에 따라 전세권에 질권을 설정하고 전세자금대출을 언제든지 이용할 수 있는 장점이 있다. 넷째, 계약기간이 지났음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우에는 전세권설정을 한 임차인은 확정판결절차 없이 손쉽게 경매를 신청할 수 있는 장점이 있다.
(2) 단점
첫째, 전세권은 설정시 비용이 많이 들어간다. 둘째, 임대인의 동의를 받기가 어렵다. 셋째, 전세보증금을 돌려받으면 전세권설정등기를 말소해야한다.
임차권
임차권은 주택임대차보호법에 의해 보호를 받는다. 하지만 보호를 받기 위해서는 그에 합당한 요건을 구비하여야 한다.
먼저 대항력을 확보하여야 임대차계약서상의 권리를 주장할 수 있다.
1. 대항력
대항력은 임차인이 거주하는 주택의 소유자가 변경된 경우나 이해관계인에게 임대차계약의 내용을 주장하며 본인의 권리를 주장할 수 있는 법적인 권리이다.
임차권은 등기부등본에 기재는 되어 있지 않으나 마치 등재된 것과 같은 법적인 지위를 보유하는 으로 대항력을 구비하기 위해서는 주택의 인도(점유권 확보), 주민등록 전입신고를 마친 날의 다음날 0시부터 효력이 적용된다. 하지만 안전성을 확보하기 위해서는 주택임대차계약서와 계약금과 잔금의 납부 기록을 함께 보존하는 것이 좋다. 이는 이해관계인이 소송을 걸어올 경우 임대차계약의 진위여부를 가리는 중요한 자료가 되기 때문이다.
2. 우선변제권
(1) 우선변제권
우선변제권이란 임대주택이 경매나 공매로 매각이 될 때, 매각대금에서 후순위권리자나 다른 권리자에 우선하여 임대보증금을 돌려받을 수 있는 권리이다. 우선변제권은 배당순위를 결정하는 순위보존의 효과가 있으며 대항력을 확보하고 확정일자를 받아야만 보호를 받을 수 있으니 주의하여야 한다.
(2) 최우선변제권
최우선변제권은 대항력(점유인도, 전입)을 구비한 소액임차인에 대하여 순위에 관계없이 일정범위의 조건을 갖추면 경매나 공매시 순위에 관계없이 배당을 받을 수 있는 권리이다.
임차인의 최우선변제권은 적용 보증금의 범위 이내에 속하는 경우에 최우선변제액을 최우선으로 배당을 받을 수 있는 권리이다. 또한 대항력에 추가하여 확정일자를 날인 받은 경우에는 우선변제권에 의한 순위보존의 효력을 가진다. 순위보존의 날짜는 대항력인 점유 인도와 주민등록 전입의 다음날 0시와 확정일자 날인을 받은 날짜 중에서 늦은 날짜를 기준으로 한다.
3. 임차권의 장단점
(1) 장점
첫째, 임차권은 임대차계약서와 신분증을 가지고 해당 주민센터를 방문하면 손쉽게 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다는 장점이 있다. 둘째, 전세권설정과 같은 등기부등본에 등재하는 번거로움을 벋어나면서도 전세권설정과 같은 순위보존의 효력을 부여받을 수 있다는 장점이 있다. 셋째, 전세권설정시 발생하는 비용부담을 하지 않아도 되는 경제적인 이득이 있다.
(2)단점
첫째, 전입신고의 상태를 꼭 유지해야만 법적인 보호를 받을 수 있다. 둘째, 전전세 등 임대주택을 가지고 수익창출을 할 수 없다. 셋째, 전세자금대출을 받을 때 소유자의 협조를 얻어야 하는 번거로움이 있다. 넷째, 임대기간이 만료되어도 임대보증금을 돌려주지 않으면 이사를 하기 위해서는 임차권설정등기를 하여야 본인의 권리를 보호받을 수 있다. 다섯째, 계약기간이 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기하여 승소판결을 받아 강제집행을 신청해 경매를 진행해야하는 번거로움이 있다.
마무리
전세권과 임차권은 장단점을 비교하고 비용을 고려하면 어느 것이 좋고 어느 것이 나쁘다고 확언 할 수는 없다. 본인이 처해진 여건에 맞게 선택하여 활용하는 것이 가장 효율적이라 할 수 있다.
다만 참고할 점은 전세권자도 전입신고와 확정일자를 받을 수 있다는 점이다. 법의 해석에 따라 그 관점을 달리할 수 있으나 최근 진행되는 경매의 사례에서는 전세권자는 임대주택이 경매나 공매가 진행될 경우에 본인의 순위가 선순위라면 전세권을 보존하고 임차권에 기해 배당을 신청할 수 있으며 경매의 신청에 있어서도 전세권에 기한 경매의 신청과 임차권에 기한 경매의 신청을 선택하여 진행할 수 있다는 장점이 있다.
부동산은 모든 것을 법으로 말하는 법의 집합체이다. 이 말은 법의 적용을 어떻게 하느냐에 따라 그 결과가 달라질 수 있다는 말이기도 하다. 본인이 처한 억울함이나 답답함을 풀 수 있는 많은 방법이 있음에도 불구하고 많은 분들이 잘 몰라서 피해를 감수하는 경우가 많다. 앞으로 필자는 굿모닝충청을 통해 피해자를 구제하는 노력을 함께하고자 한다.
