[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 홍성지법 입찰법원에서 2015년 7월 7일 낙찰된 사건번호 2013타경 3579물건의 소재지는 홍성군 홍북면 대인리이다. 이 물건은 총11필지로 토지면적 1만 970㎡(3318평), 건물면적 4318㎡(1306평)으로 주유소, 모텔, 찜질방을 보유한 다용도 사용목적에 적합한 물건이다.

감정가격은 5,509,085,960원에 나와 5번의 변경과정과 3차의 유찰을 거치고 4차에 1,889,616,000원에 입찰을 시작하여 2,002,000,000원(36.34%)에 낙찰된 물건이다. 하지만 매각허가결정은 불허가 처분이 되었다.

낙찰자의 입장에서는 각종 권리분석과 현장방문을 하고 물건분석, 시세분석 등의 복잡한 절차를 거쳐 어렵게 낙찰을 받았음에도 불구하고 매각불허가 처분이 되면 매수자의 지위를 상실하게 되니 허탈할 수밖에 없다. 왜 이러한 매각 불허가처분이 나오는지 불허가 사유를 살펴보자.

법원은 매각일 최고가매수신고인이 결정되면 이해관계인의 의견을 들은 이후 1주일 뒤에 매각허가 여부를 결정을 한다. 매각허가결정에 이의가 있는 이해관계인은 즉시항고를 할 수 있다.

매각허가결정의 이의신청사유

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
경매절차의 결정 및 송달이나 입찰기일 통지의 흠결이 발생하거나 부동산가격의 시세보다 감정평가금액이 현저하게 낮거나 감정평가 시점이 6개월이 지나 채무자와 채권자 등 이해관계인의 이의신청이 있는 경우, 감정평가 시 부동산의 일부를 누락으로 저평가된 경우 등이 있을 수 있다.

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
미성년자 등 매수 능력이 없는 경우
 
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
입찰자격이 없는 채무자 또는 소유자가 입찰에 참여하여 낙찰을 받은 경우이다. 또는 재경매의 이전 낙찰자가 다시 낙찰을 받은 경우이다.

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이  다른 사람의 매수신청을 방해한 경우
부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 경우와 경매 방해행위를 교사한 사람, 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년이 지나지 아니한 자 등이다.

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
매각물건명세서 작성에 중대한 흠결이 있는 경우로 선순위임차인의 누락 등이다. 또한, 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 한 개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 이 경우에 채무자는 그 부동산 가운데 매각할 것을 지정할 수 있다.

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때
매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
입찰표의 기재와 관련된 사항의 흠결로 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

8. 특별매각조건인 전, 답, 과수원의 농지취득자격증명원을 제출하지 않은 때
경매신청이 취하되면 압류의 효력은 소멸된다. 매수신고가 있은 뒤 경매신청을 취하하는 경우에는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인의 동의를 받아야 그 효력이 생긴다.

하지만 불허가 처분은 매각허가결정을 불허가 한다는 의미이지 경매를 취하와는 다르므로 흠결을 보완하여 다시 경매를 진행할 수 있다. 다만 감정평가금액의 이의신청으로 재감정을 한 경우에는 재감정한 금액을 기준으로 다시 경매를 진행한다는 점에서 차이가 있다. 재감정으로 인한 입찰변경 진행 사례와 같이 입찰금액이 변경된다.

이번 불허가처분을 받은 홍성지법의 2013타경 3579물건의 경우에는 채무자가 감정평가금액의 저평가와 평가부동산의 누락, 용도가 농지이나 실사용은 광장의 저평가를 사유로 이의신청을 하였으며 입찰법원이 이를 받아들여 불허가 처분된 사례이다.

부동산경매는 일반 매매와 달리 저렴한 가격에 구입할 수 있는 장점이 있는 반면에 이러한 예기치 못한 결과가 나올 수 있으니 입찰 참가자들은 이점을 숙지하고 경매에 참여해야 한다.

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