[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 주택이 20만가구 이상 하반기에 분양될 예정이다. 분양시장은 현재 어떤 상품을 내놔도 잘 팔리는 호황을 누리고 있다. 분양권에 대한 프리미엄이 붙어서 높게는 수억을 넘어선지 오래고 2014년 분양권 거래만도 30만건을 돌파했다.
분양의 호조는 건설사들의 적극적인 주택 공급을 유발하고 있어 공급과잉의 우려를 낮고 있다. 분양시기와 입주시점이 다른 우리나라의 분양시장의 특성에 비추어 입주 시기가 돌아오는 시점에서 아파트 가격이 하락할 경우 그 후폭풍은 대단이 크게 나타날 것이다.
2015.7.22. 정부의 가계부채관리방안은 이를 우회적으로 조절하고자 하는 의도가 내포되어 있는 듯하다. 가계부채관리방안으로 제시한 만기일시상환방식의 제한은 대출상품의 조건을 제한하면 곧 분양시장의 수요하락으로 연결된다는 것을 알고 주택금융을 통해 분양시장의 간접규제에 들어간 것이라 할 수 있다. 만기일시상환방식의 제한은 분양시장을 넘어 더욱 폭넓게 전반적인 담보대출수요의 하락을 유발할 것이기 때문이다.
하지만 만기일시상환방식의 사용자들은 월불입금액의 최소화를 통해 가계의 안정과 이자납입에 대한 위험부담을 줄이기 위한 이용자들이 대부분이라 할 수 있다. 이들은 신규로 분양하는 아파트를 입주하면서 수억의 프리미엄을 주고 입주할 수 있는 여력이 있는 수요가 아니라는 점이다.
주택공급 과잉을 막고자하는 의도라면 신규 분양아파트의 중도금이나 잔금납부시 대출대상자들에게는 무거치 상환을 전제로 할 수 있도록 분양조건에 대출방식을 명시하여 예방하면 될 일이다.
아파트를 분양할 경우에는 건설사들과 금융기관이 협약을 체결하여 지정된 지점을 통해 일반금리보다 저렴한 금리를 제공하는 것이 대부분이다. 이는 분양사들은 협약된 금융기관을 통해 자금을 조달하고 분양자들에게 저리의 금리를 제공하기 때문이다.
분양을 하는 입장에서는 저금리를 제시하면 고객을 유치하기에 유리하기 때문이고 금융기관의 입장에서는 단기에 안정적으로 많은 고객을 유치할 수 있기 때문에 관행적으로 분양시장에서는 협약대출이 이루어지고 있다.
이러한 주택건설사와 금융기관의 기본적인 생리를 알고 있다면 당연하게 분양 잔금을 대출해주는 협약대출의 규정만 보완하면 될 일을 너무 침소봉대하여 모든 대출에 만기상환방식을 제한하는 것은 힘들게 살아가는 서민들의 숨통을 조이는 것이라 할 수 있다.
정부의 행정은 국회의 정치인들과는 달라야 한다. 정치인은 텔런트와 같기 때문에 이슈를 만들과 여론의 주목을 받아 성장하지만 행정은 복지를 기준으로 하기 때문이다. 불합리한 4대강 사업을 MB정부에서 추진한 명분도 서대문고가를 철거하는 명분도 결국은 국민의 편의와 복지에 있다고 할 수 있다.
주거복지는 국민에게 주택을 공급하는 것이고 공급 지렛대인 부동산담보대출 정책은 큰 틀에서 포괄적으로 다루어 져야할 사안이다. 그동안의 부동산금융정책을 살펴보면 그 중요성이 더욱 절실해진다.
- 전세자금대출이 유발한 전세가격 인상
전세자금대출 활성화는 전세임차인들로 하여금 이사를 하기 보다는 저금리 전세자금대출을 받아 전세금을 인상해주게 함으로써 전세보증금 인상을 불러왔다. 하지만 정부는 이러한 금융정책의 문제점을 개선하기보다는 전세금 인상의 문제점에만 초점을 맞추고 그 원인 분석에 대해서는 등한시 하고 있다. 전세금 상승은 매매가격의 상승으로 연쇄작용한다는 점에서 그 원인의 규명과 개선이 필요하다.
전세가격의 급격한 인상을 방지하기 위해서는 기존의 전세보증금과 임대차보호법을 연계하여 임차인의 보호를 함께 추진하고 월세거주자가 전세로 전환할 경우에는 그 보증금의 차액에 대하여 보다 더 유리한 금리로 대출을 해주어야 한다. 이는 월세거주자를 전세거주자로 사회적 신분을 상승시키고 사회의 안정을 유도하는 주거정책과 금융정책이 될 것이다.
- LTV 정책
최경환 부총리가 LTV를 70%로 일원화하면서 서울, 경기지역의 경우 담보대출의 한도가 60~70%로 상향조정 되었지만 지방의 경우 80%에서 70%로 하향 조정되는 결과를 가져왔다. 이는 지방의 부동산경기의 활성화를 차단하고 서울과 수도권의 부동산시장을 활성화 시키는 결과를 가져왔다.
부동산시장의 활성화는 양날의 칼과 같다. 활성화가 과열되면 급격한 시세상승의 문제를 유발하고 활성화가 침체되면 부동산폭락이나 경기침체로 이어지기 때문이다. 부동산시장의 완급조절을 위해 부동산담보대출의 기준인 LTV를 요술봉처럼 활용하는 정부이다. 정부의 정책이 새로운 방식을 찾아 문제를 해결하기보다는 그때그때 필요에 따라 LTV를 조정하여 시장의 완급을 조정하는 것은 좋은 일이다.
하지만 좋은 것도 한 두번이지 지나치게 LTV에 의존하고 이에 대한 개선책이나 좀 더 발전된 개선안을 제시하지 못하는 것은 부동산금융정책에 대한 전문가의 부재로 보인다.
부동산시장에서 자체적으로 조율될 수 있도록 정부는 기본 시스템을 만들어 주는 것이 중요하다. LTV라는 요술봉을 가지고 소꿉장난에 너무 빠지면 안 된다. 부동산금융정책은 기본 원칙만 준수하면 간단하게 정립할 수 있는 일이다. 어떻게 하면 모든 국민의 자신의 집을 소유하고 안정적인 생활을 할 수 있도록 만들 것인가?
부동산정책은 주택건설, 부동산시장가격(매매, 임대), 도시재생 등 다루어져야 할 문제들이 산재해 있다. 하지만 그 기본원칙은 오직 하나, 국민이 모두 내 집에서 행복하게 살 수 있는 방법이 무엇인지 찾아가는 것이라 할 수 있다. 이를 위해서 주택을 공급하고, 부동산시장가격을 조율하며 낙후된 지역의 도시재생 사업이 필요한 것이다.
대한민국 국민은 누구나 자신의 집을 보유할 수 있도록 해야 한다. 집을 구입하고자 하는 사람에게는 소득 격차에 무관하게 정부가 그 방법을 찾아주어야 한다.
집은 생활필수품이며 주거의 안정은 가정의 안정을 낳고 가정의 안정이 사회의 안정을 만들기 때문이다. 이런 노력을 통해 사회를 안정시키고 경제를 활성화 시키는 방안을 찾아야 한다. 누구나 자신이 원하는 집에서 온가족이 행복하게 살 수 있기를 바란다.
