[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
상가 임차인의 대항력과 확정일자의 구분
상가건물의 임차인은 상가건물임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 법이 요구하는 조건을 구비해야 한다. 이는 민법의 근간인 ‘잠자는 권리는 보호받지 못 한다’는 원칙에 근거한다. 법은 다만 권리를 주장할 수 있는 방법을 알려줄 뿐이고 본인의 권리를 주장하고 보호받기 위해서는 직접 법에 권리를 주장할 수 있는 요건을 모두 구비해야 한다는 것이다.
상가 임차인 대항력의 효력
상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가의 인도와 사업자등록을 받으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
제3자라 함은 임대차계약을 체결한 임대인과 임차인을 제외한 사람이나 법인을 가리키며 크게 양수인과 경매 낙찰자가 있는데 임차인에게 그러한 대항력을 부여하는 이유는 상대방에게도 그에 합당한 권리를 부여하고 있기 때문이니 이를 살펴보자.
▲양수인 : 양수인은 매수인, 상속인 등 임대인의 권리를 승계받은 자를 모두 포함한다. 매수인에게는 매수목적물에 대한 제한이 있는 경우 그 사실을 안 날로부터 1년 내에 계약을 해지하거나 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있기 때문이다.
-매수인이 상가를 직접 사용·운영할 목적으로 매입을 하였으나 대항력 있는 임차인으로 인해 그 목적을 달성할 수 없게 되는 경우에는 매수인에게 계약을 해지할 수 있는 권리를 부여하고 있다. 계약 해지권을 행사할 경우 임차인을 보호한다 하더라도 매수인의 피해가 발생하지 않는다는 측면에서 임차인을 보호해도 문제가 발생하지 않기 때문에 임차인에게 대항력을 부여한 것이라 볼 수 있다.
-상속인의 경우에는 임대보증금이 많아 상속세를 납부하고 나면 차후 임대보증금을 돌려줄 경우 손실이 발생하여 실익이 없는 경우에는 상속의 포기나 수익이 나는 부분에 대하여 상속을 받을 수 있는 한정상속권을 부여하고 있어 임차인의 대항력으로 인한 피해를 보지 않는 다고 볼 수있다.
▲낙찰자 : 경매로 낙찰받은 상가에 법원이 알리지 않은 임차인이 있는 경우 계약의 해제 또는 대금감액을 청구할 수 있다. 또한 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.
이는 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 낙찰을 받은 사람은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다는 규정이 있어 임차인을 보호한다 하더러도 낙찰자에게 피해가 발생하지 않는다고 보기 때문이다.
▲양수인과 낙찰자의 권리주장은 동시이행의 항변권 적용 : 매수자가 상가의 사용을 목적으로 계약을 체결하고 잔금 납부일 이전에 퇴거조치를 매도인이 하기로 하였음에도 불구하고 향후 지속적으로 임차권을 주장하는 대항력이 있는 임차인이 있다면 잔금납부와 동시에 점유권의 이전을 받거나 불가능할 경우 매도인을 상대로 계약해지나 손해배상을 주장해야 한다.
이는 점유권이전과 잔금납부가 동시에 이루어져야 하는 동시이행의 원칙에 의한 것으로 대항력이 있는 임차인으로 인해 상가의 이용이 불가능하게 되에 동시이행이 안 된다는 점에 항변하는 권리라 할 수 있다.
낙찰자의 경우에도 법원에서 매각물건명세서, 현황조사보고서, 전입세대열람 등의 공지사항에 존재하지 않던 상가 임차인이 있고 대항력을 가지고 있어 대금을 납부한다 하더라도 낙찰의 목적인 상가의 이용이 어렵다면 매각허가확정 이전에 불허가 신청을 받아 입찰보증금을 회수하던지 대금납부 이후에 배당이 아직 되지 많았다면 배당받을 채권자를 상대로 배당이의를 제기하여 임차인의 보증금과 손해비용을 회수하는 것이 항변권의 행사라 볼 수 있다.
상가 건물 확정일자의 효력
주택임대차보호법과 같이 상가임대차보호법에 의해 임차인은 확정일자를 받을 수 있다. 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 배당대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.(상가건물입대차보호법 제5조 제2항)
이는 사업자등록을 마치면 대항력이 발생하여 후순위권리자에 대하여 본인의 상가보증금과 임대차 기간에 대한 권리를 행사할 수 있는데 반해 확정일자를 받은 경우에는 이에 추가하여 후순위 임차인이라 하더라도 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있기 때문이다. 다만 임대건물의 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)에 2분의 1 범위에서 만 가능하다. 이러한 확정일자의 유형은 두 가지로 분류할 수 있다.
▲확정일자를 받는 유형
-사업자등록과 동시에 받는 확정일자
사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 효력이 발생하여 대항력이 형성되므로 확정일자의 효력 또한 대항력이 발생하는 시점에 효력이 발생한다. 효력의 발생의 시간은 다음날 0시부터라고 할 수 있다.
-사업자등록과 별도로 받는 확정일자
사업자등록을 하고 당일이 아닌 일정 시일이 지난 이후에 확정일자를 받으면 당일부터 효력이 발생한다. 효력의 발생의 시간은 세무서의 업무개시 시점을 9시로 볼 때 업무시작 이후 신고 즉시 효력이 발생한다 할 수 있다.
상가건물의 확정일자를 받으려면 상가임대차계약서가 있어야 하고 주택의 전입과 같은 사업자등록증이 존재하여야 한다. 즉 상가의 임대차 목적이 사업에 있음을 증명하고 전입의 사실에 대체하는 사업자등록증이 있어야 하며 이를 근거로 확정일자 날인을 받을 수 있다. 참고로 확정일자 날인은 상가건물임대차계약서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여한다.
주의사항
확정일자에 관한 사항을 법조문이나 인터넷자료를 통해 파악하려하면 명확한 문구를 찾기가 쉽지 않다. 즉 대항력과 확정일자의 구분이 모호해 혼돈을 유발 할 수 있다는 것이다.
대항력을 갖는 것과 확정일자를 받는 것에 대한 구분이 모호하다보니 소액임차인의 최우선변제의 효력에 대하여 사업자등록만하면 보호받는 것으로 혼동할 수가 있다. 이는 법이 이제는 소액임차인의 보호에 대하여 소극적인 자세를 취하기 시작했다고 해석할 수 있다.
앞으로 임대차계약을 체결할 때에는 임차인도 등기소에서 등기부등본을 확인하여 선순위 권리가 있는지 확인하고, 임대사실 확인을 통해 선순위 임차인의 현황을 확인할 수 있도록 하였으니 이를 확인하고 계약을 해야 보호하겠다는 취지라 볼 수 있다.
즉 그동안은 선순위 임차인의 현황을 확인할 길이 없어서 보호해주었지만 앞으로는 선순위임차인의 임대기간이나 임대보증금을 세무서에 이해관계인으로 확정일자부의 정보제공 요청 가능하니 이를 확인하고 계약해야 한다는 취지로 볼 수 있다.
확정일자를 받는 것과 그렇지 못한 것은 확실한 차이가 있으니 꼭 구분해서 살펴봐야 한다. 만약 차이가 없다면 번거로운 확정일자 발급과정을 운용할 이유가 없기 때문이다. 사업자등록증을 발급받으면 후순위 권리자와 제3자에 대한 대항력이 생기고, 확정일자를 받으면 선순위 권리자에 대하여도 소액보증금에 대해서 일정금액을 최우선변제 받을 권리를 확보하는 것이다.
법은 시대에 따라 변화하고 대중의 요구에 따라 움직이는 생물과 같다. 이는 법이 사람의 생활을 따라 가면서 변화하고 혁신해야 국민의 권리를 좀 더 효율적으로 보호할 수 있기 때문이다. 법이 모두를 보호할 수는 없지만 대부분의 권리보호 방법을 가추고 있으니 부동산을 거래 할 때는 이점을 항상 생각하고 자신의 권리를 보호하기 위해 노력해야 한다.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
