[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
최근 전세자금대출이 대중화되면서 전세권에 대한 경매가 자주 나타나고 있다. 하지만 전세권에 대한 경매는 소유권에 대한 담보대출과 달리 그 경매방법을 다양화 할 수 있다는 측면에서 살펴볼 필요성이 있다.
전세자금대출의 권원
▲ 전세자금대출의 형태
전세자금 대출은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 하나는 등기부에 전세권을 설정하고 그 전세권에 근저당을 설정하는 방법이 있고, 다른 하나는 임차인의 임대보증금을 담보로 하여 전세자금대출을 하는 경우라 할 수 있다. 전세보증금과 임대보증금은 동일한 개념이지만 어떤 방식을 선택하느냐에 따라 그 회수방법에는 차이가 있을 수 있다.
▲ 임대보증금 담보 전세자금대출
임대보증금에 대한 전세자금대출은 일반적으로 임대보증금의 80% 범위 이내에서 임대기간이 6개월 이상 남아 있는 경우에 진행이 가능하다. 금융기관은 대출을 집행하면서 임차인에게는 대출신청을 받고 임대인에게는 대출에 대한 사항을 알리고 동의를 서면이나 구두로 받게 된다. 이러한 동의절차는 소유자인 임대인으로 하여금 임대보증금 반환시 금융기관에 통지하여 회수할 수 있도록 해야 한다는 의무 규정이 포함되어 있다.
▲ 전세권에 기한 전세자금대출
전세권을 설정한 임차인이 대출을 신청할 경우 금융기관은 전세권에 근저당설정을 하고 전세자금대출을 하여 준다. 이때 금융기관은 소유자인 임대인에게 그 사실을 통보하게 된다. 그 통보 내용 안에는 전세권을 담보로 대출을 하였으니 전세보증금 반환시에는 금융기관에 통보하여야 한다는 내용이 들어 가 있고 이는 소유자가 제3채무자가 됨을 의미한다.
▲ 권리의 형태
전세보증금대출에서 발생하는 권리의 형태는 금융기관은 채권자로서의 지위를 보유하고 임차인은 채무자가 되며 소유자인 임대인은 제3채무자로 구도가 성립된다. 즉, 소유자는 제3채무자로서의 의무를 부여받는다.
전세자금대출의 경매신청 방법
전세자금대출의 경매신청 방법은 전세권에 기한 대출과 임대보증금에 기한 대출로 구분하여 살펴볼 수가 있다.
▲ 임대보증금에 기한 경매신청
임대보증금에 기한 전세자금대출이 만기가 도래하였음에도 연장이나 상환이 안될 경우 금융기관은 대출약정서를 근거로 지급명령을 받아 강제경매를 신청할 수 있다. 이 때 경매의 신청은 금융기관이나 임차인이 실행할 수 있다.
이는 임차인과 임대인이 함의하여 계약을 연장할 경우에는 금융기관에서 대출을 연장해 주지만 임대기간의 연장이 안된 경우에는 임대인이 임대보증금을 반환해 줘야 한다는 측면에서 임차인이나 임차인을 대위하여 금융기관이 상환 방법의 하나로 선택하는 경매방법이라 할 수 있다.
▲ 전세권에 기한 경매신청
전세권에 기한 경매신청의 방법은 두 가지의 형태로 나눌 수 있다. 하나는 전세권에 설정한 근저당권을 근거로 전세권을 임의경매 신청하는 방법이 있고, 하나는 전세보증금대출의 권원인 전세대출약정서를 근거로 지급명령을 받아 강제경매를 신청하는 방법이 있다.
전세권에 있어서도 임차인이 소유자를 상대로 경매를 신청할 수 있고 전세자금대출을 해준 금융기관에서도 경매를 신청할 수가 있다. 하지만 그 신청방법에 있어서는 전세권을 설정한 임차인이 점유인도와 전입신고를 한 경우에는 전세권에 기한 임의경매과 임차인의 대항력에 의한 강제경매 중 선택하여 행사할 수 있다는 점에서 일반 임차인과는 다를 차별화된 강력한 권리를 가지고 있다고 할 수 있다.
이는 곳 금융기관의 경매신청방법에 있어서도 지급명령에 의한 강제경매신청이나 전세권을 바로 경매신청하는 임의경매 신청방법 중 선택하여 집행할 수 있음을 나타낸다.
전세가격이 상승하고 희소가치가 높아지면서 자금조달의 방법으로 전세자금대출이 이제는 일반화되고 있는 실정이다. 이러한 현상이 대중화됨에 따라 소유자가 임대보증금의 반환을 지체하거나 반환 능력이 없는 경우에는 임차인들이나 금융기관이 자금의 반환을 위해 경매방식을 많이 활용하고 있고 이 흐름은 앞으로 더욱 증가할 것으로 보인다.
이에 맞물려 전세권에 기한 경매도 많은 관심을 받고 있다. 하지만 어떠한 경우에도 수익이 발생하는 곳에는 그만큼 우리가 모르는 복병이 존재할 수 있으니 권리분석과 시세분석을 세밀하고 상세하게 진행하고 접근해야 한다.
금융기관의 입장에서도 전세권담보대출의 연체가 발생한 경우 무턱대고 경매를 신청할 것이 아니라 그 상환방법의 타당성 검토를 선행하여야 한다. 그러기 위해서는 부동산의 권리분석을 할 수 있는 능력과 자질을 가춘 부동산전문가를 영입하여 그 업무를 담당하게 하여야 한다.
법률 전문가라 하더라도 부동산 전문가의 시각으로 접근하지 않으면 소송만 남발하고 경매진행의 실익을 얻을 수 없어 회수가 지연되는 손실을 볼 수 있으니 주의해야한다. 금융기관이 거래하는 법률 전문가는 등기이전 전문이 대부분이라는 측면에서 더욱 더 부동산전문가의 필요성이 대두된다 하겠다.
금융기관은 대부계나 채권담당자 이외에도 부동산 권리분석 담당자를 영입하여 그 전문성을 높이는 것이 채무자인 임차인을 보호하고 대금의 원활한 회수에 도움이 된다는 것을 인식할 필요가 있다.
전세자금대출에 기한 경매는 그 자금을 상환해야하는 임차인과 금융기관의 권리분석이 가장 중요하지만 경매를 받고자 하는 경매참여자의 권리분석도 중요하다.
하지만 경매참여자들의 권리분석에는 한계가 있다는 측면에서 볼 때 경매참여자의 권리분석의 오류를 막을 수 있는 가장 좋은 방법은 경매신청자들이 타당성 있는 경매방식을 선택할 때 그 피해자를 줄일 수 있다는 점에서 모두에게 중요하다고 하겠다.
경매가 채무자에게는 채무독촉으로부터 벋어 날 수 있는 기회가 되고 채권자에게는 채권을 회수 할 수 있는 기회가 되며 낙찰자에게는 저렴한 비용에 부동산을 구입하면서 채권자와 채무자에게 도움을 줄 수 있다는 측면에서 대단이 좋은 제도임이 틀림없다. 하지만 이 좋은 제도가 모두에게 행복한 결말을 줄 수 있도록 하기 위해서는 3자가 모두 주의의무를 게을리 하지 말아야 됨을 명심하자.
이번에 필자는 NPL회사에 자문역으로 6개월 정도 업무를 마쳤다. 업무를 통해 새로운 경험과 지식을 축척할 수 있는 좋은 기회를 가졌다. 그동안 해오던 일이지만 다시 점검하고 배우는 시간을 가질 수 있는 소중한 경험이었다.
이번 경험을 통해 느낀 점은 배움의 길은 끝이 없고 부동산시장의 범위는 점점 넓어지고 있어 그 한계가 사라지고 있다는 점이다.
부동산으로 고통을 받는 독자들과 상담을 하면서 부동산전문가로서 죄송함을 느낄 때가 많다. 부동산이 모두에게 행복의 도구가 될 수 있도록 앞으로 더욱 더 노력해 우리 굿모닝충청 독자들에게 도움이 되는 지식을 나누어 줄 수 있는 부동산 나눔전문가가 되도록 분발해야겠다.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
