[이영구의 실전경매] 채권자매수신청
[이영구의 실전경매] 채권자매수신청
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.08.04 17:46
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장, 목원대 부동산학 박사>

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에서 매수신청의 우선권을 부여하는 경우가 있는데 그것은 부동산의 지분을 소유한 공유자에게 부여하는 공유자우선매수청구권과 채권자에게 조건부 우선매수권을 부여하는 경우라 하겠다.

채권자우선매수신청은 경매를 신청한 채권자가 돌려받아야할 대금이 있는데 경매 유찰로 인해 그 회수금액이 없거나 반환에 대한 한도가 부족한 경우에 법원에서는 잉여금부족을 이유로 경매를 취하할 수 있다.

법원은 이 취하 절차를 집행하기 전에 경매신청 채권자에게 잉여금이 없어 경매를 진행한다 하더라도 실익이 없으니 채권자의 이익실현을 위해 본인이 제시하는 매수제시금액에 대하여 우선매수 할 자격을 부여할 테니 채권자로서 채권자우선매수권을 행사하던지 아니면 경매를 취하하겠다는 요지의 통지를 하게 된다.

채권자의 입장에서는 한 푼이라도 회수하는 것이 유리하기 때문에 경매로 매각하여 채권을 회수 할 수 없다면 대상 부동산을 합당한 범위에서 매입하는 방법이 실익이 있을 수 있다. 이러한 경우에 행사하는 것이 채권자매수신청이라 할 수 있다.

2016년 8월 9일에 매각이 진행되는 대전7계 2014타경 28046 사건의 경우가 그 사례라 하겠다.

대전 유성구 전민동의 엑스포아파트 물건이다. 채권자가 강제경매를 신청하였음을 알 수 있다. 감정가격은 204,000,000원이지만 현재 30%의 가격이 떨어져 142,800,000원부터 매각이 진행됨을 알 수가 있다.

등기권리 내역을 살펴보면 1순위는 새마을금고에서 188,500,000원의 근저당이 설정되어 있고 2순위는 가압류 채권자가 채권액 53,000,000원을 가지고 있으며 이를 근거로 강제경매를 신청한 것을 알 수 있다.

그런데 채권액을 합산하면 국민건강보험공단의 압류건을 제외하더라도 241,500,000원으로 감정가격을 초과하고 있다. 또한 매도가격이 204,000,000원에서 한번 유찰하여 가격이 30% 하락하여 최저입찰가격이 142,800,000원으로 상황에 따라서는 최저입찰가격에 낙찰되어 매각이 될 수 있는 상황이다.

이러한 상태에서 채권자가 매수신청서를 제출하였음을 문건처리 내역을 통해 확인할 수 있다.
이는 본인이 신청한 금액이하로 낙찰 될 경우에는 매수하겠다는 의사를 표현하고 경매를 계속 진행해 달라는 취지라고 볼 수 있다.

본 건의 경우 경매사이트 지지옥션이 조사한 자료를 인용하면 채권자가 신청한 매수신청금액은 160,000,000원으로 나타난다. 이 것이 나타내는 것은 채권자가 160,000,000원이나 그 금액 이하로 매각될 경우에는 자신이 160,000,000원에 매입하겠다는 의사를 표현 한 것이다.

즉 160,000,000원보다 높게 입찰하여 낙찰받은 경우에는 낙찰자가 매입을 하지만 그 가격보다 낮게 입찰한 경우에는 최고가매수신청인이 된다 하더라도 매수신청을 한 채권자에게 그 지위를 빼앗긴다는 의미이다.

그러므로 이러한 채권자매수신청이 있는 물건에 입찰하는 경우에는 그 제시금액이 얼마인지 살펴보고 그 금액보다 높은 가격에 입찰해하 하고 그 이하로 낙찰을 받은 경우에는 그 지위를 상실하여 경매에 참여한 의미가 없으니 꼭 알아둘 필요가 있다.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.


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