[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
부동산의 토지는 28개의 지목으로 지정되어 있으며 그 지목을 변경하기 위해서는 지목변경을 신청하여야 한다. 토지소유자는 지목변경을 할 토지가 있으면 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사유가 발생한 날부터 60일 이내에 지적소관청인 시장, 군수, 구청장에게 지목변경을 신청하여야 한다.
토지의 지목변경을 하기 위해서는 관계법령에 따른 토지의 형질변경 등으로 공사가 준공된 경우라 할 수 있다. 이때 형질변경이 선행되어야 하는데 형질변경을 한다는 것은 지목변경을 하겠다는 의미가 있어 형질변경과 지목변경이 마치 하나의 의미로 인식되는 경우가 많으나 엄밀하게 살펴보면 그 의미가 다르다 할 수 있다. 먼저 형질변경이 어떠한 내용인지 그 의미를 알아보자.
토지의 형질변경이란
경작을 위한 행위 이외에 토지의 절토·성토·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)을 토지형질변경으로 규정하고 있으며, 토지형질변경은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 개발행위에 해당한다. 즉, 토지의 형질변경은 개발행위 이므로 형질변경 시에는 개발행위 허가를 받아야 한다.
*경작을 위한 행위는 토지 조성이 완료된 농지에서의 농작물 재배행위, 당해 농지의 지력증진을 위한 단순한 객토나 정지작업으로 농지의 생산성을 높이기 위하여 농지의 형질을 변경하는 행위로서 인근농지의 관개·배수·통풍 및 농작업에 영향을 미치지 않는 범위를 말한다.
*절토란 경사진 토지를 평지나 평면으로 만들기 위해 흙을 깎아내는 작업이다. 비스듬한 경사로인해 사용이 어려운 토지를 높은 곳을 없애고 평평하게 하는 토지작업이다.
*성토란 현재의 토지위에 흙을 쌓아 돋우는 것이다. 일반적으로 복토라고도 사용한다. 도로보다 낮은 논으로 사용하던 토지를 흙으로 메워 도로와 높이를 맞추는 방법이라 할 수 있다.
*정지란 토지의 지력을 높이기 위해 토지정리 작업이다. 농사가 끝나면 논을 갈아 업는 행위나 비닐하우스를 하기위해 밭고랑을 만드는 행위 등이다.
*포장이란 토지에 돌과 모래 등을 깔고 그 위에 흙, 자갈, 시멘트를 덮는 행위이다. 마당에 자갈을 깔아 주차가 편하도록 하거나 흙길을 시멘트로 포장하여 도로로 만드는 등의 행위이다.
형질변경 허가
경작을 위한 행위 이외의 일반적인 토지의 형질변경을 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수로부터 개발행위허가를 받아야 한다.
형질변경허가의 예외
-도시계획사업에 의한 행위 : 도시계획사업에 의한 행위는 국가와 공공의 이익을 위해 이루어지는 행위로 개발행위허가 대상에서 제외된다.
-특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례 : 다음의 어느 하나에 해당하는 경우는 그 범위 내에서 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례가 정하는 바에 따라 개발행위허가를 받지 않아도 된다.
*특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례
①건축신고로 설치할 수 있는 건축물의 개축·증축 또는 재축과 이에 필요한 범위에서의 토지의 형질 변경. 단, 도시계획시설사업이 시행되지 않은 도시계획시설의 부지인 경우만 가능하다.
②높이 또는 깊이 50m 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역 외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한함)
③도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 아니하는 절토·성토·정지·포장 등(토지형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적을 말함)
④조성이 완료된 기존 대지에서 건축물과 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지 굴착
⑤국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경
토지형질변경의 규모
토지형질변경의 규모는 원칙적으로 다음에서 정하는 용도지역별로 해당 면적 미만이어야 한다. 다만, 관리지역 및 농림지역에 대해서는 다음의 면적의 범위 안에서 해당 특별시·광역시·시 또는 군의 도시계획조례로 정하는 바에 따른다.
① 주거지역·상업지역·자연녹지지역·생산녹지지역 : 1만㎡
② 공업지역 : 3만㎡
③ 보전녹지지역 : 5000㎡
④ 관리지역 : 3만㎡
⑤ 농림지역 : 3만㎡
⑥ 자연환경보전지역 : 5000㎡
토지형질변경 토지가 겹치는 경우
토지형질변경의 대상인 토지가 둘 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 각각의 용도지역에 위치하는 토지부분에 대하여 각각의 용도지역의 개발행위의 규모에 관한 규정을 개별적으로 적용한다. 다만, 토지형질변경의 대상인 토지의 총면적이 해당 토지가 걸쳐 있는 용도지역 중 개발행위의 규모가 가장 큰 용도지역의 개발행위의 규모를 초과해서는 안 된다.
또한, 녹지지역·관리지역·농림지역 또는 자연환경보전지역에서 연접하여 개발하거나 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하는 경우에는 이를 하나의 개발행위로 보아 그 면적을 산정한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 면적 산정에 포함하지 아니한다.
①지구단위계획이 수립된 지역인 경우
②서로 다른 용도지역에서 개발행위가 이루어지는 경우
③도시계획시설사업의 부지인 경우
④초지조성을 위한 경우 등 개발행위 면적제한을 적용받지 아니하는 경우
⑤2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 경우(2003년 1월 1일 전에 개발행위가 완료된 대지를 확장하는 경우는 제외)
도시지역과 계획관리지역의 산림에서 임도 설치와 사방사업은 ‘산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률’, ‘사방사업법’에 따르고, 보전관리지역·생산관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역의 산림에서 개발행위는 ‘산지관리법’에 따른다.
토지를 소유하거나 새로 구입한 경우에는 본인이 사용하고자 하는 의도에 맞게 사용이 가능한지 먼저 확인을 하여야 한다. 이를 무시하고 토지를 구입하였다가는 원하는 목적에 사용할 수 없어 낭패를 볼 수 있다.
최근 대지인 토지를 구입하였으나 행정관청의 직권으로 전(밭)으로 변경되어 낭패를 보는 경우도 발생하고 있다. 이에 대한 대처를 잘못하여 헌법소원까지 가는 사례가 있으니 주의하자.
토지 사용의 문제로 법률적인 문제가 있다면 이는 법률적인 순서에 의해 풀어 나가야 한다. 본인이 인터넷이나 일반자료를 참고하여 대처하다가는 시기를 놓치고 구제받을 기회를 상실하는 경우가 많다. 부동산에 관한 문제는 부동산전문가와 상의하고 법적인 문제는 법률전문가의 조언을 얻어 해결하는 것이 좋은 방법이다.
