[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 가지고 있는데 생활이 어려우면 팔아서 빚을 상환하면 되는데 왜 경매로 나오는지 모르겠다. 아직도 많은 분들이 경매가 왜 나오는지, 경매를 왜 정부기관인 법원에서 하는지 이해를 못하고 궁금해 하는 분들이 많이 있다는 것에 놀라움을 금할 수 없다.
자본주의 사회에서는 경제생활을 해야 하는 것이 당연한 일이다. 이러한 경제생활을 하다보면 금융거래가 일어나고, 은행이나 금융기관에서 자금을 빌려다 쓰고, 상황이 여의치 않아 이자를 못 내거나 만기도래시점에 대출금을 상환하지 못하면 금융기관은 경매를 통해 돈을 빌린 채무자의 재산을 매각하여 대출금과 이자를 상환하게 된다.
만약 1억원의 부동산을 소유한 사람이 은행에 담보대출로 7000만원을 대출받고 신용대출로 3000만원을 대출받은 상태에서 카드를 사용하여 할부가 1000만원, 현금서비스가 1000만원 있다고 가정하면 보유한 부동산의 가치는 1억인데 차용해 사용한 금액은 1억 2000만원이 된다. 이는 시세가 1억원 하는 부동산을 매각해도 부채가 2000만원이 초과하여 현실적으로 부채를 상환하는데 어려움이 있다.
그 이유는 대출을 받은 사람이 연체가 발생하면 담보대출 받은 7000만원에 연체가 생기고 그러면 이자가 발생하게 된다. 은행은 이런 경우를 예방하기 위해 7000만원을 대출해주면서 120%인 8400만원을 담보물에 근저당설정을 한다. 이는 연체가 발생하면 연체이자와 경매로 발생하는 비용을 포함하여 8400만원까지 받아 갈 수 있다는 의미를 내포하고 있다.
이러한 상태에서 신용대출, 할부, 현금서비스도 연체가 발생하면 그 해당 금융기관에서는 이를 근거로 대출자의 부동산에 가압류를 설정하고 본인의 대출금을 받아가기 위한 작업을 하게 된다. 이렇게 되면 등기부등본에는 근저당설정 8400만원, 가압류 3000만원, 가압류 1000만원, 가압류 1000만원으로 총 4건의 권리가 등재되고 이는 총금액이 1억 3400만원이 된다.
이 상태에서는 적어도 1억 3,400만원에 매각 하던가 자금을 1억 3400만원을 만들 수 있어야 부동산을 매각할 수 있다는 결론에 이른다.
그런데 연체가 발생한 사람은 경제적으로 위기 상태이고 자금을 융통하지 못하는 경우가 대부분이다. 이런 경우 정부기관이 개입하지 않고 방치한다면 힘에 논리에 의해서 힘 있는 사람은 돈을 빌려다 쓰고 이자도 내지 않고 버틸 것이고, 이는 금융기관의 부실로 이어져 결국에는 국민의 세금인 공적자금을 투입해 은행을 지켜야 하는 사태가 생길 것이고, 반대로 돈을 빌려준 측이 강자라면 연체를 이유로 채무자의 자산을 헐값에 강탈하려는 사태가 발생할 것이다.
이런 문제점을 차단하고 공정한 기준을 가지고 채무자와 채권자의 중간에서 부동산을 매각하는 방법이 법원경매이다. 돈을 빌려준 금융기관이나 개인이 자신이 받아야 할 채권을 증명하고 이를 근거로 법원에 경매를 신청하면 법원은 이를 심사하여 타당성이 있다고 인정하면 경매접수를 받아준다.
경매접수를 받은 법원은 그 부동산의 가치를 파악하기 위해 감정평가사를 통해 가격을 산출하고 이 산출근거를 기준으로 경매 매각가격의 기준을 선정한다. 또한 해당부동산의 현황을 파악하여 현재 소유자가 일치하는지, 거주자는 누구인지, 임차인이 있다면 임대보증금은 얼마이고 임대기간은 얼마나 남았는지 확인을 하고 소유자와 임차인, 등기상의 권리자 등 에게 경매진행사실을 알리고 본인들이 받아야할 채권액과 임대보증금을 신고하여 매각대금에서 그 순위에 따라 배당을 해주게 된다.
법원의 이러한 경매집행은 채권자의 받을 대금을 돌려받을 수 있는 방법이며, 채무자에게는 어쩔 수 없는 채무의 늪에서 벋어나 부채를 정리할 수 있는 기회가 되며, 선순위임차인에게는 근저당설정으로 새로운 임차인이 들어오지 않아 이사를 못가서 당하는 피해를 구제하는 구원책이 되기도 한다.
경매는 단순하게 돈을 빌려 쓰고 못 갚아서 발생하는 것이지만 그 이면에는 소유자와 담보제공자, 거주자인 임차인, 돈을 빌려준 기관이나 개인 등 이해관계자와 수없이 많은 사연들이 상존하고 있다.
이들은 자신의 실수로 경매를 당하는 경우도 있고, 좋은 마음으로 누군가를 도와주려고 담보를 제공하였다가 피해를 보는 경우도 있고, 상속받은 집에 부채를 해결할 능력이 없어 경매가 진행되는 경우도 있다.
경매로 부동산을 구입한다는 것은 시세보다 저렴하게 부동산을 구입하거나 재테크의 수단으로 활용될 수 도 있지만 이러한 경매참여야 말로 어려운 곤경에 처한 채무자나 임차인을 도와주는 길임을 알아야 한다.
채무자의 입장에서는 하루라도 빨리 좀 더 좋은 가격에 부동산이 매각된다면 이보다 좋은 일이 없고 채권자의 입장에서도 이는 본인의 돈을 하루라도 빨리 돌려받을 수 있으니 환영할 만한 일이다.
경매로 부동산을 구입하면 법원에서 촉탁으로 등기를 정리해 준다. 등기상에 존재하는 모든 말소권리를 없애주고 안전하게 나의 소유권을 지켜준다.
경매를 통해 저렴하게 내집마련을 하고 퇴직 후 임대사업자로 변신하는 계기로 삼는 사람들이 늘어나고 있다. 다달이 들어오는 임대수입을 주택연금이라고도 하고 인생이모작 수당이라고도 한다. 부동산경매가 어려운 우리의 살림에 도움이 되고 인생을 새롭게 시작하는 계기가 되기를 바란다.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
