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    [이영구의 실전경매] 전세·월세 임대보증금 압류, 이렇게 대처하라
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2016.10.14 05:00
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    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임차인의 금전거래로 인하여 발생한 채권이 법원의 판결을 받아 임대보증금을 압류하는 경우가 있다. 이는 임대인의 입장에서 매우 곤혹스러운 일이 아닐 수 없다. 전세보증금의 경우에는 그나마 걱정이 덜한데 소정의 임대보증금을 받고 월세를 받는 경우에는 더욱 난감한 일이 아닐 수 없다. 전세보증금과 월세보증금에 대하여 압류가 들어온 경우 대처 방안에 대하여 살펴보자.

    *전세보증금 압류
    보증금반환청구

    임차인의 전세보증금은 임대기간이 만료되면 임대인은 임차인에게 돌려줘야할 의무가 있다. 이를 근거로 금융기관의 전세자금 대출이나 개인 간에도 전세자금을 근거로 금전거래를 하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다. 또한, 담보물이 없이 신용거래에 의한 금전소비대차계약의 경우에도 이를 회수하기 위한 방법으로 채무자의 전세보증금에 대하여 압류를 하고 임대보증인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

    임대기간의 존속
    이 경우 임대인은 먼저 임대기간이 종결되었는지 확인하여야 한다. 임대기간이 아직 남아 있다면 그 전세보증금에 대하여는 아직 반환기간이 도래하지 않은 것이기 때문에 계약기간이 만료할 때가지 있다가 종료 시에 임차인의 이사와 동시에 돌려주면 된다.

    동시이행
    임대보증금의 반환시에는 임차인과 임대보증금 압류자에게 서면으로 알리고 임차인 입회하여 전세계약서를 돌려받고 압류채권자에게 송금하면 된다. 이 때 주의할 점은 전세권설정이 되어 있는 상태에서 채권자가 전세권에 압류를 설정하였거나 전세권에 근저당설정이 되어 있고 그 전세권부 근저당권에 질권이 설정되어 있다면 그 권리의 말소를 동시에 이행하여야 한다.

    말소비용 부담
    전세보증금을 반환한다는 것은 임대한 주택의 점유권과 등기사항전부증명서에 등재된 전세권과 관련된 모든 권리의 말소가 동시에 이루어져야 하기 때문이다. 이러한 조치는 본인이 동행하여 마무리 하거나 법무사를 통해 등기말소를 대행하게하고 그 비용은 세입자가 부담하도록 조치하여야 한다.

    주의사항
    전세보증금을 돌려주었으나 전세권설정은 말소하지 않으면 그 권리는 그대로 존속되며 그 권리에 부속된 전세권부근저당권자나 전세권부질권설정자가 본인의 권리를 주장하면 이를 해결하기 위해 법정소송절차를 거쳐야 하며 상대측에서 본인의 권리 행사를 위해 해당 부동산을 경매신청 할 수 있으니 주의하여야 한다.

    전세보증금의 반환 시에도 반환영수증과 전세계약서를 돌려받는 것이 좋다. 이를 등한시하고 전세보증금을 현금으로 돌려주고 영수증을 수령하지 않을 경우 상대방이 전세보증금 반환청구를 하게 되면 반환증빙을 입증하지 못해 이중으로 부담해야 하는 결과가 발생할 수 있다.

    *월세보증금 압류
    월세로 임대한 경우에는 임대보증금과 월 차임을 받는 경우가 대부분이다. 이 때 그 임대보증금에 대하여 임차인의 채권자가 판결문을 받아 압류를 하고 임대보증금반환청구를 할 수가 있다. 이 경우 대처방법을 몰라 곤란을 당하는 경우가 있다.

    임대보증금의 정의
    임대차계약에 의한 임대보증금은 임대기간이 만료되기 전에 존속중일 때 발생하는 월 차임 과 임대기간이 만료하여 임대물을 반환하는 명도의 의무 이행에 이르기 까지 발생하는 모든 손해배상채권 등에 대하여 가지는 일체의 채권을 담보하는 것이다.

    월 차임
    임대차계약의 기간 동안 다달이 발생하는 월 차임인 월세를 연체한 경우에는 그 연체금액에 대하여 임대보증금에서 우선적으로 차감하고 반환할 수 있다. 이는 임대보증금이 월 차임의 연체나 지연에 대비한 담보물의 성격을 가지고 있기 때문이다.

    임대인의 받을 채권 상환조건
    임대차계약에서 보증금반환채권은 임대인이 받을 채권이 발생하는 것을 상환하는 것을 조건으로 하는 것이므로, 임대인의 채권을 공제한 잔액에 관하여서만 압류의 효력이 유효하다. (인용 : 대법원 1988. 1. 19. 선고 87다카1315 판결, 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 등 판결). 다만 판례에 따르면 제3채무자인 임대인이 임대차보증금에서 공제될 차임채권 등의 발생 원인에 대하여 증명을 하여야 합니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323 판결).

    임대보증금은 임대차계약이 존속되는 동안 발생한 월 차임인 월세와 관리비, 파손으로 인한 손해배상 등의 금액에 대한 담보적 성격이 있으므로 임차인이나 임차인의 채권자가 임대보증금 반환을 주장하더라도 그 손해비용을 입증하면 차감하고 돌려줄 수 있다.

    앞으로 전세보증금이나 임대보증금에 대하여 임차인의 채권자가 압류나 경매 등의 방법으로 본인의 채권을 주장할 경우 임대인은 자신의 권리행사를 우선하여 입증하고 잔여 금액에 대하여 동시이행의 방법으로 보증금을 반환하도록 하자.

    기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장  e0909@hanmail.net

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