[이영구의 실전경매] 법원의 경매 진행절차
[이영구의 실전경매] 법원의 경매 진행절차
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.10.20 17:55
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 법원은 채권자의 경매신청이 들어오면 그 절차에 따라 수순에 의하여 경매를 진행하게 된다. 이러한 경매진행 순서를 알고 있어야 경매물건을 입찰하거나 NPL 채권을 매입할 경우 대응할 방법을 찾을 수 있다. 이에 이번호에서는 법원의 경매진행절차에 대하여 살펴보기로 하자.

1. 접수진행순서
법원의 경매진행절차는 채권자인 경매신청자의 접수를 받아 그 타당성을 검토하고 조건에 부합하면 경매개시결정을 하고 채권자에게 경매진행에 관련된 비용을 예납 받는다. 예납비용의 납부 절차는 중요한 행위로 만약 이를 지키지 않을 경우 경매의 진행은 멈춘 상태에서 진행이 되지 않거나 반려처분을 받을 수 있다.

법원의 경매개시를 결정하여 등기부등본상에 경매개시결정등기 내용을 등재하고 소유자 및 임차인과 등기부등본상의 이해관계자와 관공서에 송달을 하여 그 내용을 공지하고 채권자의 배당신청을 배당종기일 까지 받는다.

공지를 받은 이해당사자들은 경매신청의 불복사유가 있으면 서면을 통해 이를 주장하고 조건에 따라 소송을 통해 경매의 신청에 의의를 제기 할 수 있다.

배당을 받고자 하는 자는 배당받을 권리를 주장하는 관련서류와 채권 청구금액을 배당신청하고 법원은 배당을 신청을 받아 경매준비 절차에 들어간다. 배당종기일 이내에 배당신청을 하여야 하며 이를 지키지 못하거나 배당신청을 하지 않은 경우에는 배당을 받지 못하는 상황이 발생할 수 있으니 주의하여야 한다.

2. 법원의 준비사항
입찰법원은 경매신청으로 인행 서류진행절차와 함께 부동산의 현황에 대한 조사를 해야 한다. 입찰법원의 소속집행관이 매각물건의 현황조사를 통해 그 물건의 현재 상황을 확인하고, 감정평가사를 선임하여 가격을 산정하기 위한 감정평가를 진행한다.

주의할 사항은 일부 채권자들이 자신이 감정을 받아 그 감정평가서를 법원에 제출하면 이를 인정받아 경매가 진행되는 것으로 오해하는 경우가 있는데 이는 올바른 방법이 아니다. 경매법원에 등록된 감정평가사 중에서 법원이 지정하는 평가사가 감정을 하게 되기 때문이다.

또한 현장에 방문한 집행관은 소유자, 임차인, 유치권자 등 점유자의 현황과 임차인의 차임 등 권리상의 현황을 조사하여 이를 근거로 매각물건의 최초매각가격을 선정하고 매각방법 등을 지정한 이후 대법원 홈페이지를 통해 매각공고를 하고 법원의 게시 및 신문 공고 등을 통해 매각물건을 공개한다.

3. 법원의 매각진행
매각기일에 입찰법원에서 경매를 진행하는 순서는 개정, 투찰, 마감, 개찰, 최고가매수신고인선정, 입찰보증금영수증 발급, 종결 등의 순서로 이루어지나 크게 매각의 실시, 매각결정절차 공지, 유찰시 매각방법 등을 공지하는 절차로 이루어진다. 입찰당일 이루어지는 경매의 진행절차라 할 수 있다.

4. 낙찰 이후의 절차
입찰 당일 최고가매수신청인이 선정되면 법원은 매각허가결정기일과 매각허가확정기일을 거쳐 매각과 불허가의 여부를 결정하며 불허가처분이나 매각허가결정을 내린다.

불허가처분이 나면 경매를 다시 시작하는 재경매를 공고하고, 매각허가결정이 된 경우에는 대금지급기한을 결정하여 낙찰자에게 통지하고 대금지급 마감일까지 대금이 미납된 경우에는 입찰보증금을 몰수하고 다시 재매각의 절차를 진행한다.

5. 대금납부 이후의 절차
낙찰자는 대금을 완납하면서 그 물건의 소유권을 취득한다. 하지만 물건의 소유권을 행사하여 매매, 근저당설정 등의 법률행위를 하기 위해서는 소유권이전등기를 하여야 한다. 대금납부서류와 세금납부서류 등을 구비하여 법원에 소유권이전촉탁등기 신청을 하여야 한다.

법원은 대금납부와 함께 매수자의 신청을 받아 말소기준권리의 말소와 경매에 의한 소유권이전등기를 등기소에 촉탁하여 소유권이전절차를 진행한다.

매수자의 대금납부를 받으면 법원은 경매신청자와 배당신청을 한 채권자들의 배당을 위해 배당표를 작성하고 이를 기준으로 매각대금의 정산 및 배당을 실시하고 배당후 잉여금이 있을 경우에는 소유자에게 반환하고 경매신청자가 납부한 예납비용을 돌려주고 보존계에 관련기록을 송부한 후 경매 사건을 종료한다.

이러한 과정을 통해 법원의 경매는 진행되고 있다. 이를 숙지하여 경매입찰자는 매각기일에 법원에 가서 투찰하고 최고가매수신고인이 될 경우 입찰보증금영수증을 수령하고 매각허가결정이 날 경우 대금납부기일 안에 잔금을 납부하여야 한다. 이를 지키지 않을 경우 입찰보증금이 몰수되고 자격을 박탈당할 수 있으니 주의가 필요하다.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.


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