[이영구의 실전경매] 부동산 등기소유권 이전 절차
[이영구의 실전경매] 부동산 등기소유권 이전 절차
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.11.04 05:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

부동산경매로 주택이나 아파트를 구입하고 직접 소유권이전을 하려는 분들이 구비서류나 이전 방법을 문의하는 사례가 많이 발생하고 있다. 안전을 위해서 가급적이면 전문가인 법무사나 변호사를 통해 이전하기를 권장하지만 경제적인 이유나 경험을 위해 직접 등기이전을 시도하시는 분들을 위해 등기이전절차를 살펴보고자 한다.

등기사항전부증명서(등기부등본) 점검
부동산매매계약서를 준비하고 기입한 부동산의 등기사항전부증명서(등기부등본)을 열람하여 기본사항을 확인하여야 한다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나누어지는데 표제부는 건물의 표시, 전유분의 표시, 대지권의 표시 등 부동산에 관한 사항을 나태내고, 갑구는 소유권자와 소유권에 관한 사항을 나타내며 을구는 소유권 이외의 권리에 대한 사항을 표시한다.

첫째, 매도인 확인방법은 갑구의 최종 기록된 소유자와 매도인의 일치여부를 확인하여 진실한 소유자로서의 매도자인의 자격을 가추고 있는지 확인하여야 한다.

둘째, 부동산의 표시확인을 통해 매매계약서에 명기된 부동산과 등기부등본에 나오는 주소와 호실, 면적이 일치하는지 확인한다.

셋째, 갑구와 을구에 소유권 이외의 권리가 존재한다면 매수자는 특별한 특약이 없는 한 이를 말소하기 위해 매도자로부터 관련 서류를 수령하거나 사전에 말소조치를 하도록 하여야 한다.

채권매입금액 계산자료
소유권이전을 위해서는 필수로 채권을 매입하여야 한다. 이를 위해서는 매매가격과는 별도로 공시지가 및 주택가격을 확인하여야 한다. 토지의 공시지가와 개별주택의 공시지가는 해당 시, 군, 구청의 홈페이지에서 확인이 가능하다.

아파트나 빌라 등 공동주택의 가격은 국토해양부홈페이지에서 확인할 수 있다. 주택이외건물시가표준액은 별도로 계산하거나 해당 시, 군, 구청에 문의해서 확인하면 되고 서울시 소재 부동산은 서울시 ETAX에 접속하여 주택이외건물시가표준액을 조회하면 알 수 있다.

매도인 준비서류
매도인은 등기필정보(등기필증)과 매도용 인감증명서, 인감도장, 주민등록초본을 준비하여야 한다. 등기필정보는 집문서나 땅문서로 보면 된다.

매도용 인감증명서를 발급받을 때는 대리인이 아닌 본인이 발급받아야 하며 발급 시에는 매수인의 주소가 들어가야 하는데 이 때에는 반드시 매수인의 주민등록상에 등재된 주소를 기재하여야 한다. 이를 등한시하여 주소가 틀린 경우에는 다시 재발급 받아야 하니 주의가 필요하다.

주민증록초본은 과거주소변동내역이 나오도록 발급받아야 한다. 이는 매도인의 주소가 등기부등본상의 주소와 불일치할 경우 초본을 근거로 수정할 수 있으니 반드시 준수하는 것이 좋다. 그렇지 않은 경우에는 주소보정을 다시 해야 하는 번거로움이 생길 수 있으니 주의가 필요하다.

매수인 준비서류
매수인 준비서류는 비교적 간단하며 주민증록등본과 초본, 막도장이다. 주민등록등본, 초본 발급 시에는 동일하게 주소변동내역이 나오도록 발급받아야 한다.

공인중개사 준비서류
공인중개사 사무소를 통해 매매계약을 한 경우에는 부동산 실거래가 신고를 하였다는 부동산거래신고필증을 준비하여야 한다. 이는 꼭 필요한 사항이니 꼼꼼하게 챙길 필요가 있다.

부동산경매로 낙찰을 받은 경우에는 매수자의 구비서류만 준비하여 취득세와 채권납부 등 후속조치를 하고 법원에 접수하면 법원은 해당등기소에 촉탁등기를 하게 된다.

주택이나 아파트, 토지 등 부동산을 거래하면서 소유권등기이전을 하기 위해서는 이와 같이 다양한 서류가 필요하다. 미리 꼼꼼하게 챙겨서 실수하는 일이 없도록 하여야 한다. 등기이전은 일반 업무와 달리 시간을 다투는 촉급한 업무이다. 이는 시간을 지체하였다가 중간에 매도인이 변심하여 제3자에게 소유권을 넘겨주던가, 근저당권을 설정하는 경우 이를 해결하기 위해서 물질적, 정신적인 피해를 볼 수 있기 때문이다.

안전을 위하여 법무사나 변호사를 통해 이전등기를 하도록 하고 혹여 본인이 해야 할 사유가 있다면 주의사항을 숙지하여 꼼꼼하게 준비하도록 하자.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.


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