[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건에는 임차인이 있고, 그 중 소액임차보증금의 범위에 있어 최우선변제의 대상이 되는 임차인이 있다. 최우선변제의 대상은 해당 보증금의 범위 이내일 때에만 적용된다. 그런데 간혹 이를 혼돈하게 하는 경우가 있다. 그러한 경우에 어떻게 적용되는지 살펴보자.
임대보증금 감액
임대차계약을 할 때는 임대보증금이 소액임대차보증금의 범위를 넘어 소액임차인의 대상이 아니었으나 2년 계약기간이 만료된 시점에서 부동산의 시세 하락 등의 요인으로 임대보증금을 감액한 경우 최우선 변제의 대상이 되는가?
임대보증금의 증액
반대로 임대차계약을 체결할 당시에는 임대보증금이 소액임대차보증금의 범위에 있어 소액임차인의 대상이 되었으나 2년 계약기간이 만료된 시점에서 부동산의 시세 상승 등의 요인으로 임대보증금을 증액한 경우 최우선변제의 대상이 되는가?
임대차계약의 대항력
먼저 임대차계약이 효력을 발휘하기 위해서는 대항력을 갖추어야 한다. 임차인의 대항력이란 임차인의 임대차계약기간 동안 주택을 사용할 수 있는 권리를 임대인이나 제3자에게 주장하여 임차인의 권리를 유지할 수 있도록 하는 제도이다. 대항력을 확보하기 위해서는 주택을 인도받아 점유권을 확보하여야 하며 주민센터에 주민등록을 전입신고 하여야 한다.
소액임차인의 최우선변제 요건
임차인의 최우선변제를 받기위해서는 대항력과 확정일자를 갖추어야 한다. 대항력은 위에서 본 바와 같이 점유인도와 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 날인 받아야 한다.
이러한 3가지 요건을 모두 구비하였다 하더라도 임대보증금이 지역에 따라 기준일에 적합하게 보증금의 범위 이내에 들어올 때 임차한 주택이 경매나 공매로 매각될 때 최우선변제금액에 대해서는 후순위라 하더라도 선순위 권리자보다 먼저 최우선변재액에 대한 배당을 받을 수 있는 권리가 발생한다.
2016년 4월 1일 임대계약을 하였다면 서울의 경우 보증금이 1억 원 미만인 경우 3400만원까지 최우선변제를 받을 수 있고, 대전의 경우에는 보증금 6000만 원 미만인 경우 2000만원까지 최우선변제를 받을 수 있다.
임차인의 보증금의 감액과 증액시 최우선변제대상 시점
-임차인의 보증금 감액
2014년 2월 1일 서울시의 주택을 보증금 2억 원에 계약하였으나 계약기간이 만료된 시점인 2016년 1월 31일에 보증금을 9000만 원으로 감액하였다고 볼 때 본 건의 최우선변제의 적용은 최초계약시점은 소액임차기준인 보증금이 9500만원인데 본 건의 보증금은 2억 원으로 소액임차인의 범위를 넘어 최우선변제의 대상이 아니다. 하지만 2016년 1월 31일부터 보증금이 9000만 원으로 변경되어 최우선변제의 대상이 된다.
임차인은 처음 계약시점에는 소액임차인이 아니라 최우선변제의 대상이 되지 않았으나 갱신의 시점에서 보증금이 최우선변제의 대상이 되었으므로 그 기준을 기준으로 3200만 원까지 최우선변제의 대상이 된다.
-임차인의 보증금 증액
2014년 2월 1일 서울시의 주택을 보증금 9000만 원에 계약을 하였으나 계약기간이 만료된 시점인 2016년 1월 31일에 보증금이 2억 원으로 증액하였다고 볼 때 본 건의 최우선변제의 적용은 최초의 계약시점에는 소액임대차기준인 보증금 9500만 원 미만인데 본 건의 보증금은 9000만원으로 소액임차인의 범위에 있어 최우선변제의 대상이 된다. 하지만 2016년 1월 31일부터 보증금이 2억 원으로 변경되어 최우선변제의 자격을 상실한다.
임차인은 처음 계약시점은 소액임차인으로 3200만 원까지 최우선변제의 대상이나 갱신의 시점에서 보증금의 우선변제금의 대상에서 벋어나 최우선변제의 대상이 아니다.
주택임대차보호법의 소액인차인 최우선변제는 경매나 공매로 임차인의 주택이 매각될 때 사회적 약자인 임차인을 최소한의 범위에서 보호하고자 최우선변제금액의 대상에 한하여 우선배당을 통해 임대보증금을 먼저 돌려주는 제도이다. 하지만 그 범위를 벋어난 임차인에 대해서는 보호를 하지 않고 있으므로 임대계약을 체결할 경우에는 그 보호의 대상인지 대상이면 그 요건을 충족하고 있는지 최우선변제금액은 얼마인지 항상 확인하고 안전을 최우선으로 하여야 한다.
또한 이러한 임대차계약을 체결하였다 하더라도 취우선변제금의 효력발생시점이 나의 최우선변제조건과 말소기준 시점의 최우선변제금액과 차이가 있는지 살펴보도록 하자.
부동산은 수업이 많은 벌률 규정이 적용되고 그 적용에 있어서도 미세한 차이로 인해 임대보증금의 회수여부가 결정될 수 있으니 신중을 기하도록 하자.
기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.
