[굿모닝충청 한남희 기자]대전 유성구 용산동과 전민동, 도안2단계에 추진 중인 뉴스테이 사업이 농지 취득 문제 때문에 표류할 것이라는 전망이 나오고 있다.

다만 일부 지역의 경우 토지거래허가 여부에 따라 생각보다 손 쉽게 사업이 풀릴 가능성도 있어 귀추가 주목된다.

대전시에 따르면 12일 현재 대전지역에서 추진 중인 뉴스테이 사업은 유성구 용산동(대덕 뉴스테이)과 전민동(전민 뉴스테이), 상대·복용동(도안 뉴스테이), 대덕구 대화동(대화2구역 뉴스테이) 등 4곳이다.

이중 용산동 387번지 일원(308필지, 36만여㎡)에 추진 중인 대덕 뉴스테이는 대전시가 지난달 4일자로 민간사업자가 낸 촉진지구 사업제안을 수용했다. 이달 초 사업제안이 접수된 상대·복용동(251필지, 도안2지구 17∼19블록) 도안 뉴스테이 사업도 시 관련부서 협의와 자문위원회의를 거쳐 한두 달 안에 수용여부가 결정된다.

유성 전민동 188-5번지 일원(105필지) 전민 뉴스테이 사업은 아직 시에 촉진지구 제안이 접수되지 않았고, 대화 2구역(대화동 241-11번지 등 5만 5640㎡)은 최근 정부의 뉴스테이 연계형 정비사업 지역으로 선정된 뒤 시공사 선정을 눈앞에 두고 있다.

뉴스테이 사업은 촉진지구 사업제안이 수용되면 지구지정과 지구계획 등의 절차를 거쳐야만 착공이 가능하다.

이중 민간으로 추진되는 사업의 경우 사업자는 촉진지구 지정을 받기 위해선 반드시 지구 내 사유지의 50% 이상을 소유해야 한다.

문제는 대화2구역을 제외한 나머지 세 곳 부지가 대부분 농지라는 점이다.

현행 농지법상 농지는 전용허가를 받기 전 농지 상태로는 농업인이나 농업법인 말고는 소유권 이전이 불가능하다. 다시 말해 지구지정 전에는 농지를 소유한 지주들이 민간 기업형임대주택사업자(법인)에게 소유권을 넘길 수 없다는 것이다.

용산동과 전민동, 도안2지구 모두 부지의 90% 이상이 사유지인데다 농지다.

국토부 “농지 취득 농지법 따라야, 특례조항 없어”

일명 ‘뉴스테이법’으로 불리는 민간임대주택에 관한 특별법은 민간 개발업자에게 개발제한구역 내 개발행위, 즉 주택건설 및 임대업을 허가하는 등 각종 촉진 혜택을 주고 있다.

하지만 이 법에도 농지 취득과 관련해서는 예외조항이 없다. 즉 농지를 전용하지 않고는 농지를 민간사업자(법인)가 취득할 수 있는 방법이 없다.

국토부에 따르면 현재 전국적으로 뉴스테이 지구지정을 마친 곳은 5곳 정도며 연말이면 8곳 가량으로 늘어날 전망이다.

하지만 이들 중 민간사업자가 농지를 전용하지 않고 지구지정을 받은 사례는 없다. 농지가 아니었거나 농지였어도 토지소유 여부와 관계없이 추진 할 수 있는 LH(한국토지주택공사)가 사업자였고, 일반 건설사가 이를 분양받는 형식이었다.

국토부 뉴스테이정책과 관계자는 “우리 법(뉴스테이법)에는 농지법을 따르고 있으며 취득과 관련해서는 특례사항이 없다”고 잘라 말했다.

대전시, 농지법 이해 부족 또는 '신의 한수'?

일각에서는 대전시와 시 자문위원회가 농지법에 대한 이해가 부족한 상태에서 대덕뉴스테이 사업제안을 수용한 것 아니냐는 지적도 제기하고 있다.

여기에 대해 대전시는 전민동 지역을 제외하고는 별다른 문제가 없다는 입장이다.

최근 대전시는 유성구와 대덕 뉴스테이 지역의 토지거래허가 가능 여부를 협의 중인 것으로 알려졌다.

국토의계획및이용에관한법률(국토법) 제126조에 따르면 ‘농지의 경우 토지거래계약허가를 받은 경우 농지취득자격증명을 받은 것으로 본다’고 돼 있기 때문이다.

관할청인 유성구가 토지거래허가구역 안에 있는 용산동 지역의 토지에 대해 거래허가를 내주면 대덕뉴스테이 법인이 농지를 취득할 수 있다는 것이다.

그렇지만 유성구는 뉴스테이 법인이 농지 취득 목적이 영농이 아닌만큼 거래허가를 내주기 어렵다는 입장이다.

유성구 관계자는 “대전시와 사업자가 최근 토지거래허가 가능여부를 타진해와 검토해봤지만 현재로서는 허가를 해줄 법적 근거나 명문이 부족하다. 이런 경우가 처음이라 국토부 등에 질의해봐야 여부를 결정할 수 있을 것”이라고 조심스런 입장을 보였다.

이에 대해서도 대전시는 "허가를 해주지 않을 이유가 없다"며 자신 있어 하고 있다.

국토법 119조 1항 사목 ‘허가구역이 대통령으로 정하는 용도로 이용하려는 경우에는 허가해야한다’고 돼 있는데 여기서 말한 ‘대통령령으로 정하는 용도’는 같은 법 시행령 119조(허가기준) 2항 3에 ‘민간임대주택에 관한 특별법 제2조제7호의 임대사업자 등 관계 법률에 따라 임대사업을 할 수 있는 자가 임대사업을 위하여 건축물과 그에 딸린 토지를 취득하는 경우’라고 명시돼 있다는 것을 근거로 들었다.

시는 도안 뉴스테이의 경우에도 이미 지구단위계획구역인 만큼 대부분이 농지더라도 뉴스테이 촉진지구지정 단계에서 농지전용허가를 내주지 않을 이유가 없기 때문에 민간사업자가 농지를 취득할 수 있을 것으로 확신하고 있다.

전민 뉴스테이, 법 개정 전까지는 불가능할 듯

다만 전민동의 경우는 뉴스테이법 개정 전까지는 어려울 것으로 보인다. 우선 미래부와 협의를 통해 대덕특구지역에서 해제되더라도 농지전용을 이끌어낼 묘수가 없기 때문이다.

사업자 입장에서는 사업 제안단계에서 농지전용협의를 할 수 있다면 그나마 이 문제를 풀 수 있는 조건이 주어진다.

지난 8월 윤관석 의원(민주당 인천남동구을)이 이 같은 내용을 포함한 특별법 개정안을 발의했지만, 지금껏 소위에서조차 논의되지 못하고 있다.

이 법에는 현행 ‘지구지정 전 부지 50% 확보’를 ‘지구지정이후에 확보해도 된다’는 내용도 담고 있는데 국토부의 거부감이 적지 않은 것으로 알려졌다. 해당 조항은 최소한의 사업 추진을 담보하기 위해 넣었는데 이를 완화할 경우 사업 부실이 우려된다는 이유 때문이다.