[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매의 핵심은 저가 매수와 수익창출이다. 동일한 부동산을 구입하더라도 경매를 통해서 구입하게 되면 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 장점과 은행금리 수익이 낮은 시점에서는 은행에 자금을 예치하고 이자수익을 얻는 것보다 부동산에 투자하여 월세수익을 얻는 것이 경제적인 이익이기 때문이다. 경매로 저가로 매수하여 비용을 최소화 하면서 월세수익을 올릴 수 있다는 측면에서 경매는 매력적인 투자 방법이었다.
최근 퇴직을 한 고령층의 입장에서는 그동안 모아놓은 적금과 퇴직금을 가지고 생활을 영위해야 하는데 예전과 달리 은행이자는 그 생활비 충당에 미치지 못한다. 퇴직한 고령층의 입장에서는 보유한 자금을 최대한 활용하여 수익을 내야만 생계를 위지하고 앞으로 여생을 편안하게 보낼 수 있기 때문에 생존을 위한 필사적으로 수익상품을 찾아야한다.
한 때 퇴직금을 가지고 치킨집이나 식당 등 사업을 시작하는 것이 유행처럼 번진 경우도 있었지만 경기는 매년 점점 나빠지고 있다. 안정된 직장에서 임원이나 선임으로 최고의 대우를 받다가 퇴직한 직장인들이 사업을 시작하면 성공할 확률보다 실패하여 그나마 있던 퇴직금도 날리고, 살던 집도 담보로 잡혀 아무것도 할 수 없는 상황에 처하는 사람들을 수없이 많이 보게 된다.
그나마 조금이라도 젊은 층이나 활동적인 퇴직자들은 아파트 경비원이나 택시운전사를 하기도 하지만 대부분은 취업자리도 없는 형편이다. 그러다보니 소자본으로 돈을 벌 수 있는 일을 찾다보니 다단계사업이나 기획부동산 등에 빠져 가산을 탕진하고 인심마저 잃어버리는 사람들이 주위에 넘쳐나고 있다.
퇴직금을 노리고 각종 투자사업을 함께하자는 제안도 많이 받게 되고 투자의 대부분은 사기인 경우가 많다. 사기로 가산을 탕진하고 나면 그동안 사회에서 축척한 지식과 경험을 토대로 그들과 함께 본인도 어느새 사기꾼의 대열에 들어서지만 정작 본인은 그것을 인식하는 경우가 많다.
이런 현상들에 비하면 자신이 가진 자본의 범위 안에서 안전하게 부동산에 투자하여 월세를 받거나 시세차익을 거둘 수 있는 갭 투자나 분양권 투자 등은 매력적인 투자방법이다. 그러다 보니 이런 장점을 알고 있는 사람들은 부동산투자세미나, 부동산경매강좌 등에 적극적으로 참여하고 수익을 창출할 수 있는 방법을 찾기 위해 끊임없이 정보를 수집하고 시장조사를 하면서 부동산 투자를 하고 있다.
자본을 가진 투자자에게 부동산경매 만큼 매력적인 투자처는 없다. 시세보다 저렴하게 경매로 주택이나 상가를 구입하여 갭 투자를 할 수도 있고 월세를 받는 임대사업을 할 수 도 있으며 월세를 받다가 가격이 오르면 시세차익을 보고 매각하여 투자금을 회수하고 이익금을 합쳐 재투자를 반복적으로 할 수 있기 때문이다.
반복적인 투자는 수입을 지속적으로 가져오고 정부에 세금을 합법적으로 내면서 정당하게 수익을 올릴 수 있는 방법이고 상황에 따라 임대수익이 좋은 물건은 매각하지 않고 보유하면 매월 지속적인 수입을 창출하여 급여의 대체효과를 볼 수 있기 때문에 안정적인 방법이라 할 수 있다.
필자가 모시고 있는 은퇴하신 원로 교수님도 경매로 상가를 저렴하게 구입하여 몇 년간 관리를 하신 후 커피숍으로 임대를 주어 월천만원의 임대료를 받아 안정된 노후생활을 하시고 있다.
은퇴자라면 위험한 사업이나 불확실한 곳에 투자하기보다는 부동산경매를 활용해 확실한 수입원을 만든다면 안정적인 노후생활을 영위할 수 있을 것이다.
노년층의 경우 많은 세월동안 살아온 역륜과 경험이 있기 때문에 부동산 물건을 보는 시각도 좋고 그 물건의 장단점을 파악하는 것도 능숙하기 때문에 어쩌면 젊은 사람들 보다 더 경쟁력을 가지고 있다고 할 수 있다. 다만 시대의 흐름이나 상권의 변화, 부동산활용방법의 변화에 대해서 인식하기 위해서는 관련된 강의나 책들을 접하고 부동산경매 투자에 나서는 것이 바람직하다.
예전에는 부동산 임대사업에 게스트하우스나 쉐어하우스라는 형태가 없었으나 최근에는 임대수익을 극대화 시킬 수 있는 방법으로 많이 활용되고 있다. 부동산 사업은 이제는 정보산업이면 창의력과 홍보 마케팅을 어떻게 활용하느냐에 따라 수익의 질이 달라지고 있다.
낙후됐던 홍대와 연남동이 이제는 최고의 상권으로 자리를 잡고 있으며, 슬럼가와 같았던 용산에도 상권이 꿈틀대고 있으며, 버려졌던 지하 골방이 멋진 위스키 바로 변신하는 것이 요즘 부동산시장의 흐름이다.
이러한 흐름을 읽고 부동산에 투자에 관심을 가진다면 은퇴한 노령자들의 자금력이면 부동산경매를 활용하여 안정된 수입원을 확보할 수 있을 것이다.
금리가 높아진다면 현금을 많이 보유한 사람들에게 더욱 더 많은 기회가 돌아갈 것이다. 부동산경매에 참여하는 사람들의 대부분은 5000만 원에서 2억 원의 범위에서 현금을 가지고 부동산경매를 시작한다.
대출을 활용하는 방법과 대출이 안 될 경우에도 잔금을 납부할 수 있는 범위의 물건을 찾아 지속적이고 반복적으로 부동산경매에 참여한다면 보다 안정된 노후생활을 안전하게 영위하는 지름길이 될 것이다.
