[이영구의 실전경매] 상속 미등기자의 공유자우선매수청구권이란?
[이영구의 실전경매] 상속 미등기자의 공유자우선매수청구권이란?
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.03.10 04:30
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

부동산경매에서는 특별매각조건으로 공유자우선매수청구권이 있다. 공유자우선매수청구권을 행사하기 위해서는 그에 합당한 자격을 취득해야 한다. 조상으로부터 상속받은 부동산이 상속등기를 하기 전에 경매로 나온 경우 어떻게 해야 할지 살펴 보도로 하자.

공유자
공유자우선매수청구권은 하나의 부동산을 수인이 함께 소유한 경우 이들 소유자를 공유자라고 한다. 예를 들어 부부가 공동명의로 매입하고 등기상에 소유권을 이전한 경우 남편과 아내는 각각 2분의 1 지분을 가지며, 이 경우 만약 남편이 사업악화로 남편 지분이 경매에 나오면 아내는 공유자의 지위를 갖게 된다.

공유자우선매수청구권
공유자중 일부의 지분이 경매로 나온 경우 다른 지분의 소유자는 공유자로서 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있다.

공유자우선매수청구권의 행사
공유자는 1회에 한하여 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있다. 행사시기는 세 가지 형태가 있다.

첫째는 경매시작 전에 할 수 있다. 경매사건번호가 나오고 경매기일 이전이라도 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있다. 둘째는 경매당일 입찰을 시작하기 전에 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있다. 셋째는 경매당일 경매법정에서 최고가매수신고인이 나타난 경우 바로 공유자우선매수청구권을 행사하여 그 권리를 가져올 수 있다.

공유자우선매수청구권의 효력
공유자우선매수청구권을 행사하면 최고가매수신고인의 입찰가격에 공유자가 매수할 수 있는 낙찰자의 지위를 가져오게 된다. 이는 곧 최고가매수신고인이 낙찰 받은 것과 동일한 효력을 발휘한다.

상속대상자의 대처방법
상속을 받은 부동산의 지분 소유권을 등기 이전하기 전에 경매가 진행되었다면 그 권리를 행사하기 위한 사전 절차를 이행해야 한다.

첫째, 경매의 진행 정지. 경매가 진행되어 다른 사람이 낙찰 받아 대금을 납부하면 지분의 소유자라 하더라도 공유자우선매수청구권을 행사할 수 없다. 그러므로 먼저 그 권리의 보호를 위하여 경매의 정지를 신청하여야 한다.

둘째, 상속등기. 신속하게 상속등기를 진행하여 등기부상에 지분 소유권자임을 등재하여야 한다. 상속등기는 법정상속의 경우 법이 정하는 비율에 따라 배우자, 자녀1, 자녀2, 자녀3 등에게 그 비율에 맞게 상속등기를 하는 방법과 협의를 통해 1명에게 상속등기를 하는 방법이 있다.

셋째. 공유자우선매수청구권 행사. 상속등기를 마친 경우에는 상속인별로 각각 1회에 한하여 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있다. 공유자우선매수청구권을 행사하기 위해서는 입찰자와 동일하게 입찰보증금을 준비하여야 하고 입찰표를 작성하여야 하니 이를 준비하여야 한다.

법이 지분 소유자에게 공유자우선매수청구권을 부여하는 것은 부동산의 효율적인 사용과 합리적인 관리를 위하여 공익적 차원에서 우선권을 부여하는 것이다. 하지만 이러한 권리를 행사하기 위해서는 합법적인 조건을 갖추어야 한다.

최근 상속을 받고도 상속등기를 하지 않고 이를 지연시키는 사례가 많이 발생하고 있다. 이는 필요성을 느끼지 못해서 상속등기를 하지 않는 경우와 재산권에 대한 다툼으로 인해 지연시키는 경우가 있다.

하지만 부동산의 재산권을 행사하기 위해서는 등기하여야 권리의 주장이 가능하다. 등기를 하여야 대출을 받아 근저당권설정이 가능하고, 매각으로 인한 소유권이전이 가능하며, 지분소유자로 공유자의 지위를 가지고 있더라도 등기를 하여야 공유자우선매수청구권의 자격을 취득하여 그 권리의 행사가 가능하다.

‘잠자는 권리는 보호받지 못 한다’는 우리 법의 근본정신이다. 아쉽지만 아직은 이를 기준으로 법적인 권리행사를 하여야 한다. 언젠가는 법이 ‘잠자는 권리를 찾아 보호해 줄 때’가 올 것이다. 하지만 그 전에는 자신의 권리에 대해서 적극적으로 주장하고 행사하는 노력을 하도록 하자.


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