[이영구의 실전경매] 주거지역의 용도와 건축한도
[이영구의 실전경매] 주거지역의 용도와 건축한도
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.03.17 04:00
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

부동산경매 물건에는 주거지역의 용도가 전용주거지역, 일반주거지역, 준주거지역으로 구분하여 나타나는 것을 볼 수 있다. 그 용도가 무엇인지 모르고 주택을 구입하여 다가구주택을 신축하거나 상가를 지으려다가 낭패를 보는 경우가 있다. 용도에 따라 사용 방법이 다르고 건축의 가능 한도가 다르니 이를 살펴보자.

전용주거지역
전용주거지역이란 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 정부가 지정한 지역으로 전용주거지역은 제1종전용주거지역, 제2종전용주거지역으로 나누어진다.

1. 제1종전용주거지역
제1종전용주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 주택을 신축할 때는 토지의 50% 범위(건폐율)까지 지면에 건물을 신축할 수 있고, 층수는 바닥면적의 합계가 토지면적의 100% 범위(용적률)까지 건축이 가능하다.

여기서 건폐율은 토지면적에 건물을 지을 수 있는 면적을, 용적률은 토지면적에 건물을 지을 경우 모든 층의 바닥면적의 합계를 말한다. 즉 토지면적 대비 건물의 1층 바닥면적에 대한 비율을 건폐율, 대지면적에 대한 건축물의 연면적(바닥면적)의 비율을 용적률이라고 한다.

이러한 용적률은 건폐율과 결합하여 건축물의 높이를 간접적으로 규제하는 결과를 가져옴으로 쾌적한 도시환경을 조성하고 균형 있는 도시발전을 도모할 수 있다.

퍼센트로 표시한 것을 말한다. 말한다.

2. 제2종전용주거지역
제2종전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역으로 토지바닥면적의 40% 범위의 지면에 120%까지 건물바닥면적을 지을 수 있다.

일반주거지역

일반주거지역이란 편리한 주거환경을 조성하기위하여 필요한 지역을 말한다. 제1종일반주거지역과 제2종일반구거지역으로 나누어진다.

1. 제일종일반주거지역
제1종일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역으로 건물의 건축은 토지면적에서 건폐율 50% 범위에서 용적율 150%범위 까지 건축이 가능하다.

2. 제2종일반주거지역
제2종 일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위해 필요한 지역으로 토지면적에서 건폐율 60%, 용적율 200%까지 건축이 가능하다.

3. 제3종일반주거지역
제3종일반주거지역은 중고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기위하여 필요한 지역으로 토지면적에서 건폐율은 50%이고 용적율은 250%까지 건축이 가능하다.

준주거지역
준주거지역이란 주거기능을 위주로 하되 일부 상업 및 업무기능의 보완이 필요한 지역으로 토지면적에서 건폐율은 60%이고 용적율은 400%까지 건축이 가능하다.

주거지역의 용도 구분은 국토계획 및 이용에 관한 법률 제36조에 의한 구분이며 이 구분에 따른 적용은 시군의 조례에 의해 건폐율과 용적률이 다소 다를 수 있다. 주거지역에서 단독주택이나 토지를 구입하여 건축을 하고자 하는 경우에는 이를 파악하여 그 사용에 적합한지 사전에 확인하는 것이 좋다.

부동산의 사용은 구입을 한다고 해서 소유자의 마음대로 건물을 신축하거나 건물을 바꿀 수 있는 것이 아니다. 그러한 건축행위를 하기 위해서는 법이 정한 합법적인 테두리 안에서 만 가능하다. 물론 법을 지키지 않고 건축은 할 수 있다 하지만 이런 건축물은 건축물대장의 등록이나 등기신고가 불가능하고 불법건축물에 대한 과태료나 건축물 철거 처분이 나올 수 있으니 무모한 건축행위는 피하여야 한다.

부동산은 국토를 이루는 기반이며 사람들의 생활에 일부이기 때문에 정부는 보다 많은 사람에게 유익한 방향으로 활용할 수 있도록 기준을 정하고 있고 주거지역의 용도구분을 분류하여 관리하고 있으니 이를 참고하자.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.


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