[이영구의 실전경매] 임차인의 전세권 설정 시 주의사항
[이영구의 실전경매] 임차인의 전세권 설정 시 주의사항
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.03.24 04:30
  • 댓글 2
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

주택임대차 계약을 하고 이사와 동시에 전입신고와 확정일자를 받으면 다음날 0시부터 임차인은 후순위 권리자에게 대항력이 생기고, 선순위 권리자에 대해서는 소액보증금의 범위에 내에 있는 임차인의 경우에는 최우선변제금에 대해서 타 권리에 우선하여 최우선변제를 받을 수 있는 권리를 취득한다.

이러한 안전장치가 있음에도 불구하고 번거로운 과정과 설정비용을 부담하면서 전세권설정을 하는 것은 주택임대차보호법이 100% 안전성을 확보하지 못하기 때문이다.

많은 분들이 주택임대차계약을 하면서 1억 원 범위를 넘는 금액의 경우에도 전세권설정을 하지 않고 주택임대차보호법의 점유인도와 주민등록전입, 확정일자만 받으면 임대보증금이 보호받는 것으로 혼동하는 경우가 있다.

1순위 임차인이 있는 상태에서 근저당권과 가압류 등이 발생한다면 근저당권에 기해서는 선순위로서의 권리를 행사할 수 있지만 가압류채권에 대해서는 안분배당의 위험성을 내포하고 있다.

민법의 권리는 물권과 채권으로 나누어진다. 물권인 전세권, 지역권, 지상권, 저당권(근저당권), 유치권, 질권, 점유권, 소유권이 있고 이러한 8가지의 권리 이외에는 채권으로 분류된다. 물건의 권리는 등기사항전부증명서 상의 순위에 따라 결정되고 배당을 받는다.

하지만 채권의 경우에는 안분배당이라는 부분의 적용을 받으면 이후에 설정되는 가압류와 안분해서 배당을 받아야 되는 상황이 된다.

안분배당의 위험성을 방지하고 안전하게 임대보증금을 반환 받기 위하여 전세권설정등기를 하는 것이 대부분이다. 이는 임대기간 중에 전출을 간다하더라도 등기상에 권리가 존재하기 때문에 권리를 안전하게 보호할 수 있다는 장점이 있다.

이러한 전세권의 설정에도 주의가 필요하다. 단독주택이나 다가구주택, 상가주택의 경우 임대차계약을 체결할 경우에는 각 호실을 대상으로 하는 것이 일반적이다.

하지만 전세권설정등기를 할 때에는 호실을 명기하지 말고 건물전체를 명기하여야 한다. 이는 임대보증금의 반환기가 도래하여 반환 요청을 하더라도 이를 지연시킬 경우 경매신청을 함에 있어 불편함을 자아내기 때문이다.

건물 일부 전세권자의 임의경매 거절 결정문
2017타경101170 부동산임의경매
건물의 일부에 대하여 전세권이 설정되어 있는 경우 그 전세권자는 민법 제303조 제1항, 제318조의 규정에 의하여 그 건물 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선 변제를 받을 권리가 있고, 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다 할 것이나, 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 우선변제권은 별론으로 하고 경매신청권은 없다할 것이어서 이를 각하하기로 주문과 같이 결정한다.

전세권설정을 할 때에는 아파트나 다세대 빌라 등 하나의 주택이나 부동산을 전부 임차하여 임대차계약서를 작성한 경우에는 그 등기권리가 하나의 호실에 존재하기 때문에 반드시 호실을 기록하여 설정하여야 한다.

하지만 다가구주택이나 단독주택, 상가주택에 단일한 소유자가 등기상의 소유권을 가지고 있으나 세대별 호실이 등기상에는 나타나지 않고 사용하고 있다면 전세권설정시에는 호실을 기록하지 말고 건물 전체에 대하여 설정하는 것이 필요하다.

부동산경매에서는 경매를 신청하는 방법도 다양하고 그 결과도 다양하게 나타난다. 하지만 우리 입장에서는 가능하면 최소의 비용으로 안전하게 임대보증금을 반환 받는 방법을 선택하여야 한다. 이것이 소중한 보증금을 지키고 시간을 절약할 수 있는 길이기 때문이다.


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공인중개사아무개 2017-06-09 18:33:26
법원 관계자는 "건축법 시행령은 다가구주택을 집합건물이 아니고 한사람만 소유하는 일반건축물로 취급하기 때문에 가구별로 구분소유가 불가능하고, 임차인이 전세권을 설정해 두더라도 대지에까지 효력이 미치지 않는다"고 설명했다. 이어 "아파트나 다세대주택 같은 집합건물은 전세권 효력이 건물과 대지에까지 미친다"고 덧붙였다.
전입신고 확정일자가 효력이 더 강합니다. 연구원장님

뭉치엄마 2017-04-11 18:06:52
확정일자와 전세금근저당설정중 우선권이 어떤건지요? 제가 확정일자론 5세대중 3번째라서요

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