[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 우리는 일생을 살아가면서 의식하지 못하는 사이에 부동산 계약을 수없이 많이 하게 된다. 대학에 입학하여 부모님의 품을 떠나 자취를 시작하며 원룸계약을 시작으로 월세계약, 전세계약, 매매계약 등 다양한 형태의 부동산 계약을 하게 된다.
부동산 계약은 보증금이 작은 월세계약이든 빌딩을 매입하는 큰 계약이든 항상 기본에 충실하여 계약을 하는 것이 중요하다. 최근 상담을 하다보면 이러한 기본원칙을 지키지 않아 피해를 보는 사례가 의외로 많다는 것에 놀라게 된다. 이러한 피해 예방하기 위하여 그 유형의 하나를 소개하니 참고하도록 하자.
동시이행의 원칙
매매계약을 할 경우 매도자는 소유권이전등기서류의 제시와 점유이전이 의무사항이며, 매수자는 대금을 완납의무가 동시에 이루어져야 한다.
-매도자 입장
매도자의 입장에서는 잔금의 완납이 이루어지지 않았다면 소유권이전등기를 넘겨주거나 집의 열쇄를 넘겨주는 점유이전을 하여서는 안 된다. 이를 지키지 않고 소유권이전등기를 넘겨준 경우 매수자가 대금을 주지 않은 상태에서 소유권이전등기를 하고 근저당설정을 하여 대출을 받은 경우에 그 대출비용을 본인이 상환해야 하는 위험이 있다.
또한 점유이전을 해준 경우에는 매수인이 다른 사람에게 전세를 주면 그 전세보증금을 떠안아야 하는 경우가 생기며, 매수자가 잔금을 주고 않고 버틸 경우에는 소송을 통해서 잔금을 받아야 하는 어려움이 발생할 수도 있다.
-매수자의 입장
매수자의 입장에서는 소유권이전등기 서류를 받지 않거나 집의 열쇠를 넘겨받아 점유이전을 하지 않은 상태에서 먼저 잔금을 모두 주어서는 안 된다. 대금을 모두 납부하였는데 소유권이전등기 서류를 넘겨주지 않고 매수자가 근저당을 설정하고 대출을 받는다면 그 대출금을 고스란히 매수자가 떠안아야 하는 문제가 생길 수 있다.
또 점유이전을 하지 않은 상태에서 잔금을 모두 준 상태에도 매도인이 전세를 준다면 이 전세보증금을 모두 떠안아야 할 수 있으며, 상황에 따라 매도인이 제3자에게 매각하는 사태가 발생할 수 있다.
계약서 매수인 독소조항
“매수인이 매매대금을 완납하면 매도인과 합의하여 지정일에 소유권이전등기를 경료한다.”
기획부동산에서 부동산을 매도할 때 계약서에 넣는 조항의 하나이다. 이는 매도인은 소유권을 넘겨주지도 않은 상태에서 돈을 모두 받고 소유권이전등기는 합의하여 차후에 넘겨준다는 내용이다.
부동산을 매입하면서 나는 돈을 모두 지불하고 소유권은 나중에 받는다. 일반적인 경우에는 이해할 수 없는 일이다. 하지만 아파트분양의 사례를 들어 선 분양 후 입주 사례를 예로 들면서 대금납부를 종용하는 경우가 있다.
하지만 이런 경우는 대부분 잔금기간에 여유를 두면 매수자가 물건의 문제점을 발견하고 매수를 취소할 가능성이 높거나 물건에 신축을 못한다든가 원하는 목적으로 사용하는데 문제가 있는 하자가 있는 물건인 경우가 많다. 계약을 하려고 하는데 이러한 문항을 넣고자 한다면 일단 계약을 보류하고 물건에 문제가 없는지 좀 더 정확하게 알아보고 계약을 하는 것이 좋다.
부동산을 계약할 때 가장 좋은 방법은 이러한 불리한 불평등계약은 피하는 것이 좋다. 부동산은 매도자와 매수자가 동등한 입장에서 계약을 체결하는 것이며 그 계약서의 내용도 일방적으로 불리하거나 한쪽에 유리한 계약을 체결하는 것은 반드시 후유증이 생기게 마련이다.
부동산 계약에서 중요한 원칙은 동시이행의 원칙과 평등의 원칙이다. 이 두 가지 원칙을 벋어난 계약은 문제가 있다고 볼 수 있으니 계약을 할 때는 이러한 원칙에 벗어난 사항이 있는지 살펴보고 이를 벋어나지 않도록 신중하게 접근 하도록 하자.
