[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매 물건의 권리분석을 하기 위해서는 등기사항전부증명서(구, 등기부등본)을 살펴보고 ‘표제부’를 통해 부동산의 표시를 확인하고 ‘갑구’를 통해 소유권애 관한 사항을 확인하고 ‘을구’를 통해 소유권 이외의 권리에 대하여 파악할 수 있어야 한다.
수많은 권리 중 지상권이 있는데 지상권이 무엇인지 잘 모르고 입찰에 배제시키는 경우가 있다. 이에 지상권이 어떠한 권리이고 어떠한 상황에서 설정되는지 살펴보고자 한다. 지상권은 민법 제4장에 명기되어 조문 제279조~제290조까지 그 권리의 현황에 대해서 11개 조항에 이르는 상세한 원칙을 명시하고 있다.
지상권의 내용
지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리이다.
지상권의 기간
기간 약정한 지상권
지상권은 계약으로 그 기간을 정할 수 있다. 다만 석조, 석회조, 연와조, 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년, 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년, 건물이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년이며, 법이 정하고 있으며 정해진 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 정해진 기간까지 연장한다.
약정이 없는 지상권의 기간
계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 정해진 최단존속기간으로 한다.
지상권의 용도
사용용도를 정하지 않은 지상권은 지상권설정 당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니 것으로 지상권은 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.
지상권의 양도, 임대
지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다.
지상권자의 갱신청구권, 매수청구권
지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 지상권설정자인 소유자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
지상권 갱신과 존속기간
당사자가 계약을 갱신하는 경우에는 지상권의 존속기간은 갱신한 날로부터 법이 정한 최단존속기간보다 단축하지 못한다. 즉 다시 법이 정한 기간만큼 효력이 발생한다. 그러나 당사자는 이보다 장기의 기간은 정할 수 있다.
지상권자의 원상회복 의무
지상권이 소멸한 때에는 지상권자는 건물 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상태로 회복하여야 한다. 이 경우에 지상권설정자인 소유자가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구한 때에는 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못한다.
지료증감청구권
소유자는 지료가 토지에 관한 조세 기타 부담의 증가하이나 지가의 변동으로 인하여 인상이 필요할 때에는 그 증감을 청구할 수 있다. 반대로 가격이 하락한 경우에는 지상권자가 그 감액을 청구할 수 있다.
지상권소멸청구권
지료연체에 의한 지상권소멸청구권
지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는 소유자인 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.
저당권의 목적인 지상권소멸청구
지상권이 저당권의 목적이거나 그 토지에 있는 건물, 수목이 저당권의 목적인 경우에는 소유자가 저당권자에게 통지한 후 상당한 기간이 경과함으로써 그 효력이 생긴다. 이 경우에는 저당권의 대상채권이 반환된 경우 저당권에 근거한 지상권은 동시에 말소등기를 하는 것이 일반적인 원칙이다.
지상권자의 보호
지상권은 법이 정한 존속기간과 지상권소멸청구권 규정에 위반되는 계약으로 지상권자에게 불리한 계약은 그 효력이 없다.
구분지상권
구분지상권은 지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 설정으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다. 지하의 경우에는 지하철 노선이 있고 지상의 경우에는 송전선, 비행기 노선 등이 있을 수 있다. 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다.
지상권은 일견 임대차보호법과 유사한 측면이 있다. 지료를 2회 이상 연체하면 지상권소멸청구권이 생기고 지상권자를 보호하기 위하여 그 존속기간의 최소기간을 법이 정하고 있기 때문이다. 다만 그 기간이 임대차보호법의 기간보다 장기간이라는 측면에서 함부로 지상권을 설정해주는 것은 신중을 기해야 한다.
최근 토지의 대출을 받을 경우에는 대출하는 금융기관이나 채권자가 근저당설정과 동시에 지상권설정을 하고 있다. 이는 아무것도 없는 상태에서 토지의 가치를 평가하고 그 가치에 근거하여 근저당설정을 하고 높은 대출을 해주는데, 지상권설정을 하지 않으면 그 토지에 건물이 신축될 경우 건물의 소유자에게는 근저당권의 효력이 미치지 못하고 토지를 사용할 수 없어 토지의 가치가 하락하게 되고 담보물의 가치가 떨어진다. 이러한 현상을 방지하기 위해 지상권을 설정하는 것이니 걱정할 필요는 없다.
부동산경매에서 지상권이 설정된 경우는 대부분 금융기간이 현금을 대출해 주면서 근저당설정과 동시에 지상권설정을 하는 것으로 근저당설정이 말소되면 이를 근거로 지상권을 말소시킬 수 있어 안심하고 입찰하여도 된다. 다만 간혹 별도의 지상권이 설정된 경우가 있으니 이런 경우에는 확인할 필요하다. 낙찰을 받고도 내 토지를 사용하지 못한다면 토지를 낙찰 받은 의미가 없어지기 때문이다.
