[이영구의 실전경매] 아파트 관리조직의 문제점
[이영구의 실전경매] 아파트 관리조직의 문제점
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.05.19 04:30
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

아파트의 업무집행기관은 관리사무소이며 모든 직원은 이 관리사무소의 통제 하에 존재한다. 국가로 보면 행정부라 할 수 있다. 관리사무소는 아파트 안에 사무실이 존재하고 모든 직원이 아파트 안에서 근무를 한다.

아파트의 관리는 입주자대표회의에서 관리업체 모집공고 입찰을 하고 입찰참여자 중에서 입찰조건에 충족한 업체 중 최저 입찰가를 제시한 업체를 선정하는 것이 일반적이다.

관리업체로 선정되면 관리사무실 직원들의 직원들은 관리업체에서 승계하거나 퇴사조치를 하고 본인들의 관리회사에서 직원을 파견하거나 신규 모집하여 파견한다.

이때 입주자대표회의 검증을 받고 인사발령을 하는 것이 보편적이다. 하지만 엄밀하게 말하면 직원의 인사권은 관리업체에 있다고 할 수 있다.

아파트 나라의 행정 수반에 해당하는 관리소장은 아파트관리를 위해 직원을 관리하고 제반 업무를 수행한다.

(1) 소속

관리소장은 관리업체 소속으로 발령을 받아 해당 아파트에 파견을 나오는 형태이다. 관리업체의 소속으로 관리회사의 이익을 대변하는 역할을 한다.

(2) 업무

관리소장은 아파트의 전반의 모든 업무를 관리, 감독 및 집행을 하는 집행기관의 업무를 한다.

(3) 상위기관

아파트의 관리사무실 소장은 아파트와 관련된 업무를 집행함에 있어 모든 안건을 입주자대표회의에 상정하여 가부결정에 따라 집행하는데 안건은 해당 분과 위원장과 협력하여 진행하게 된다. 이때 관리소장은 전문가로서 업무진행에 필요한 안건을 올리면서 법적인 문제의 타당성과 필요성을 분과위원장에게 보고하여 분과위원장의 동의를 얻으면 기안자를 분과 위원장으로 하여 입주자대표회의 안건을 올리는 역할을 한다.

(4) 이중적 소속

관리소장은 관리업체의 직원이면서 아파트의 직원이라는 이중적 지위를 가지게 된다. 이는 평소 업무는 아파트를 위해 하지만 관리업체의 이익과 배치되는 경우에는 관리업체의 이익을 대변하는 역할로 변신한다.

아파트 관리소장은 비롯한 관리사무소의 직원은 입주자대표회의에서 급여를 받지만 소속은 관리업체이다. 아파트의 이익과 관련된 사항에 대해서는 아파트의 소속 직원으로 보호를 받으며 법적인 분쟁이 발생하면 아파트 관리비에서 지원을 받는다. 하지만 아파트의 이익과 관리업체의 이익 상충하는 경우에는 관리업체 법률 자문팀의 전략에 따라 대응한다.

이는 아파트의 모든 업무를 집행하는 집행기관이 어느날 갑자기 적대세력으로 전환될 수 있는 구조로 구조적인 모순을 가지고 있고 이는 지속적인 분쟁의 원인이 되고 있다.

(5) 관리업체 변경 시 위험성

아파트 관리업체가 변경되는 경우 기존업체가 아닌 경쟁업체가 관리업체로 선정된 경우에는 기존 관리업체가 업무와 관련된 자료를 페기하거나 은폐할 수 있고 이는 아파트 관리에 축척된 자료가 유실될 수 있고 이는 아파트 관리의 문제를 유발시킬 수 있다. 이러한 현상은 비용의 발생을 유발하거나 업무의 효율성을 떨어트려 입주민의 불편을 초래할 수 있다.

이러한 아파트 관리조직의 이중적인 성격은 언제든 문제를 야기 시킬 수 있는 폭탄과 같고 현재에도 수없이 많은 아파트가 분쟁에 휩싸여 있다.


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