[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에서 임차인의 권리는 경매로 저렴하게 부동산을 매입하고자 하는 경매참여자들에게 큰 복병중 하나이다. 임차인의 권리의 유무에 따라서 그 임대보증금을 매수자가 떠안아야 하고 남은 임대기간을 지켜줘야 하기 때문에 낙찰을 받고도 바로 입주하지 못하는 경우가 발생하기 때문이다.

이러한 문제점을 사전에 파악하기 위해서는 임차인의 권리관계를 분석하고 대항력이 있는지, 임차인이 배당은 얼마나 받을 수 있는지 임차인의 권리를 분석을 할 수 있어야 한다. 주택임대차보호법은 임차인에게 대항력을 부여하지만 배당은 대항력과 별도로 조건을 달고 있어 혼돈의 여지가 많기 때문이다.

주택임대차보호법의 임차인의 대항력
임차인은 주택임대차보호법에 의해 주택을 인도 받고 주민등록 전입신고를 하면 다음날 0시부터 대항력이 발생한다. 이때 대항력은 제3자에 대하여 효력이 미친다.

제3자란 매수인, 양수인, 상속인, 증여받은 자 등 이해관계인을 들 수 있으나 현재 주택임대차보호법에는 제삼자에 대한 정확한 기준이 없으며, 사전적 의미로는 ‘이해관계가 있는 당사자 이외의 사람’ 또는 ‘일정한 일에 직접적인 관계가 없는 사람’을 나타낸다.

이는 법률상의 이해관계인에게 대항력의 효력이 미쳐야 하나 그 정확한 명시가 없어 다툼의 여지가 있다. 사전적 의미로 해석하면 아무 관련이 없는 사람에게 대항력이 생긴다는 뜻인데 이는 아무관련이 없는 사람이 다툼을 걸어올 일도 없고 이러한 대항력은 의미가 없기 때문이다.

주택임대차보호법의 임차인의 임대보증금 배당
대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 ‘민사집행법’에 따른 경매 또는 ‘국세징수법’에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 임대보증금을 변제받을 권리가 있다.

임차인의 대항력과 임대보증금 배당
임차인의 대항력은 주택을 인도받고 주민등록 전입신고를 하면 발생하지만 대항력이 있다고 임대보증금 배당을 받을 수 있는 것은 아니며 대항력과 확정일자가 동시에 적용된 경우에 확정일자를 기준으로 배당순위가 정해진다.
즉, 임차인의 주택이 경매나 공매로 매각될 경우 대항력과 확정일자를 갖춘 경우에만 자신의 배당순위에 임대보증금 배당을 받을 수 있다는 의미이다. 이는 소액임차인의 최우선변제시에만 적용되는 것이 아니고 모든 임차인에게 적용되는 사항이니 주의가 필요하다.

사례1. 임차인인 주택 인도를 받고 전입신고만 하였다면?
임차인은 전입신고 다음날 0시부터 제3자에게 대항력을 행사할 수 있다. 경매나 공매의 진행시 임차인이 배당신청을 청구한 경우 전입신고일과 무관하게 모든 권리자가 배당을 받은 이후에 임대보증금 배당을 받을 수 있다. 즉, 한 푼도 못 받을 수 있다.

사례2. 임차인이 주택 인도를 받고 전입신고를 하고 당일 확정일자를 받았다면?
임차인은 전입신고 다음날 0시부터 제3자에게 대항력을 행사할 수 있다. 경매나 공매 진행시 임차인이 배당신청을 청구한 경우 임차인은 확정일자를 기준으로 순위에 다라 임대보증금 배당을 받을 수 있다. 즉 임차인은 반드시 주택인도, 전입신고, 전입신고 당일 확정일자 날인을 받아야 안전하다.

사례3. 임차인이 주택 인도를 받고 당일 전입신고를 하였으나 확정일자는 나중에 받았다면?
임차인은 전입신고 다음날 0시부터 대항력을 행사할 수 있다. 경매나 공매 진행시 임차인이 배당신청을 청구한 경우 임차인은 전입일자가 아닌 확정일자를 기준으로 임대보증금 배당을 받을 수 있기 때문에 확정일자 날인 일이 배당기준 순위일이다. 그러므로 전입신고일과 확정일자일 사이에 설정된 근저당, 가압류에 권리자보다 배당 순위가 후순위이다. 즉 전입신고일과 확정일자의 날짜가 떨어진 경우에는 불이익이 발생할 수 있다.

임차인이 거주하는 주택이 경매나 공매로 매각될 경우 임차인이 대항력이 있다 해도 배당을 못 받을 수 있으며, 이는 낙찰받은 매수자가 그 피해를 볼 수 있고, 이로 인해 낙찰자와 임차인 간의 다툼이 발생할 수 있음을 의미이다. 제3자의 개념이 명시되지 않아 임차인이 대항력을 기준으로 낙찰자에게 임대보증금의 반환과 임대기간의 유지를 주장할 수 있으나 보호를 받지 못하는 상황이 발생할 여지가 있다. 낙찰자가 사전적의미의 제3자가 아니기 때문에 대항력의 대상이 아니라고 대응한다면 곤란한 상황이 발생할 수 있기 때문이다. 임차인을 보호한다는 주택임대차보호법이 그 명확한 기준을 제시하지 않아 다툼을 유발하고 이는 곧 임차인의 피해로 전가될 가능성이 높다.

부동산에 대한 공부를 하고 강의를 하면서 부동산 소송을 담당하고 있지만 필자도 모든 것을 알고 있지는 못하다. 간혹 법규 해석을 잘 못하거나 법적 근거를 찾지 못하는 경우도 있다.

법은 수시로 변하고 변화를 거듭하다보면 일부 중요한 내용이 누락되는 상황이 발생하기도 한다. 어제의 법이 오늘도 동일하게 적용되는 것은 아니기 때문에 우리가 알고 있는 지식을 맹신하는 것은 무척 위험한 일이다. 알고 있다하더라도 방심하지 말고 한 번 더 전문가에게 자문을 구하는 노력을 해야 한다.

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