[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
우리는 집이 필요하다. 집을 사는 이유는 집이 필요해서, 전세값이 자꾸 올라서, 집값이 더 올라 구입이 더 어려워지기 전에 구입하려는 등 다양한 이유가 있을 수 있다.
집은 우리가 살아가기 위해서는 꼭 필요한 생필품이다. 밥은 한 끼 굶을 수 있어도 집은 꼭 있어야 하는 것이 현실이다. 그 집이 원룸이든 오피스텔이든 아파트든 용도와 상관없이 필요하고 혼자 사는 사람이나 신혼부부, 자녀가 있는 가족, 노년의 부부 등 어느 누구도 피해갈 수 없이 꼭 필요한 것이 집이다.
그럼에도 불구하고 집에 대한 기초적인 원론의 정립이 없는 상태에서 투자수익과 담보대출 비율이라는 기준을 가지고 부동산정책이 이루어 지다보니 근시한적이고 땜질식의 정책만 만연하고 있다.
부동산정책이 집이 가진 고유의 기능에 초점을 맞춘다면 특별한 부분을 제외하고는 가격상승이나 시세 폭락을 걱정하고, 내 집 마련을 고민하거나, 천정부지로 올라가는 임대료 걱정을 할 필요가 없다.
기초적인 집에 초점을 맞추지 않고 투자와 개발이라는 측면과 정부의 조세정책을 기반으로 한 부동산정책은 그 한계가 있을 수밖에 없다.
생필품의 수요와 공급은 정부가 조율하게 되어 있고 기본적인 기준을 정해 필수주택과 투자주택으로 이분적인 정책을 추진한다면 주택정책이나 서민의 내 집 마련에 대한 문제점을 대폭 해소할 수 있을 것이다.
필수주택인 집은 누구나 최소한 주거생활에 필요한 공간으로 신분이나 소득, 신용상태 등과 무관하게 구입하거나 입주할 수 있도록 하여야 한다. 필수주택의 기능을 정착시키면 주택가격의 급격한 변동을 방지할 수 있어 안정적인 주택공급이 이루어지고 불필요한 주택난을 해소할 수 있을 것이다.
투자주택은 자본여력이 있거나 대출상환 능력이 양호한 소비층을 위주로 형성하여 투자와 수익을 볼 수 있는 구조로 만들 수 있다. 사회의 양극화 현상이 발생할 수 있다는 문제점을 가지고 있지만 이는 적정한 지역적, 공간적 안배를 통해 해소할 수 있을 것이다.
부동산 주택정책은 기본적으로 대출제도의 변경, 양도소득세의 폐지부터 시작해야 한다. 현행대출제도를 살펴보고 좀 더 많은 사람이 실질적인 혜택을 누릴 수 있는 방법은 무엇일까 생각해 봐야 한다.
현행 대출제도
부동산의 가장 큰 핵심정책은 대출정책이다. 현재 대출정책의 형태는 크게 금리, 대출한도(LTV), 상환방법, 신용등급, 상환능력으로 구분된다.
1. 금리
대출정책에서 적용되는 금리는 조달금리와 가산금리(기준금리)로 구분된다. 정부가 정책적으로 통제하는 금리는 조달금리라 할 수 있다. 정부가 금리를 올린다는 것은 조달금리를 올린다는 의미이기 때문이다.
하지만 시중 금융기관에서는 조달금리와 가산금리를 합산하여 금리를 적용한다. 이러한 현상으로 인해 한국은행금리가 하락해도 시중 금융기관들은 가산금리를 조정하여 적용하기 때문에 한국은행금리의 하락분 보다 높은 금리가 적용되는 현상이 나타난다. 현재 대부분의 금융기관은 조달금리에 가산금리로 0.5~1.5 전후로 금리를 적용한다.
2. 대출한도(LTV)
부동산금리정책의 한축인 대출한도(LTV)는 아파트와 그 외 물건으로 분류되어 적용된다. 주택의 대표주자인 아파트는 국민은행에서 제시하는 KB시세와 한국감정원에서 제시하는 부동산테크 시세를 기준으로 적용된다.
대부분의 금융기관에서 KB시세를 기준으로 대출한도(LTV)를 적용하는데 KB시세는 3등급으로 분류되는데 하위평균가/일반평균가/상위평균가로 나누어진다. 일반적으로 1층의 경우에는 하위평균가에 대출한도(LTV)가 적용되고 2층부터는 일반평균가에 대출한도(LTV)가 적용되어 대출가능금액을 산출한다.
아파트 이외 주택의 대출한도(LTV) 대출신청시 관련금융기관에서 감정평가사를 통해 감정을 하고 그 감정평가금액을 기준으로 대출한도(LTV)를 적용한다.
하지만 아파트와 달리 단독주택, 다가구주택, 상가주택 등은 건물의 특성상 일부 방을 원룸으로 임대하거나 2층 건물 증 일부 층에 주인이 거주하고 다른 층을 전세로 임대하는 등 다양한 형태의 임대가능성이 존재하고 임차인은 주택임대차보호법의 적용을 받는다.
또한 대출을 받은 이후라도 주택임대차보호법의 적용을 받는 소액임차인의 경우 점유인도와 전입신고를 하고 확정일자를 받을 경우 지역별 보증금의 범위 안에서 임대를 한 경우 대출의 선후와 무관하게 최우선변제액에 대하여 경매와 공매시 우선하여 지급하기 때문에 금융기관은 대출한도(LTV)에서 방수에 따라 이를 최우선변제금액을 차감하여 대출한도를 적용한다.
이는 아파트와 다르게 단독주택, 다가구, 상가주택 등의 대출한도(LTV)가 낮게 책정되는 이유이다.
3. 상환방법
대출의 상환방법은 월불입금의 금액을 결정하는 중요한 요인이 되어 대출을 받는 소비자의 입장에서는 대단이 민감한 사안이다. 현재 대표적인 대출상환방법은 만기상환, 원리금균등상환, 거치식원리금균등상환, 원금균등상환 등의 방법이 있다. 상황방법에 따라 장단점이 있지만 정부의 정책은 금융소비자의 이익보다는 금융기관의 보호에 초점을 맞추고 있는 형편이다.
(1) 만기상환
만기상환방식은 대출을 받고 매월 이자만 납부하다 만기가 도래하면 원금을 상환하는 방식이다. 상환기간에 따라 1년만기, 3년만기, 5년만기, 10년만기로 구분되어 운영된다. 일반서민이나 소상공인 등 사회적 약자의 입장에서는 이 만기상환방식의 대출이 월불임금 부담이 가장 적어 선호하는 방식이다.
(2) 원리금균등상환
원리금균등상환방식의 대출은 금융기관이 가장 선호하는 방법으로 이자와 원금을 합산하여 평균을 낸 이후에 이를 월별로 납부하는 방식이다. 다만 문제점은 납부금의 비율이 사용자에게 불리한 형태로 초기에는 이자가 90% 정도 비율이 높고 원금이 10% 정도로 이자를 먼저 납부하는 형태라 중간에 상환할 경우에 원금이 많이 남아 불리한 형태이다. 이는 이자를 먼저 땡겨받고 원금을 나중에 상환하는 구조로 금융기관이 이자소득을 취하는데 유리한 구조로 그동안 정부가 금융기관의 건전성을 유지한다는 명목으로 가장 권장한 대출방법이기도 하다.
(3) 거치식원리금균등상환
거치식원리금균등상환방식은 만기상환과 원리금균등상환 방법을 조합한 형태로 일정기간동안 이자만 내는 만기상환을 적용하고, 그 이후부터는 원리금균등상황방식을 적용하는 상환방법이다. 20년 상환방식의 경우 1년 동안은 이자만 납부하다 19년 동안 원리금균등산환으로 납부하는 1년거치 19년 상환, 3년 동안 이자만 납부하다 4년차부터 원리금균등상환을 적용하는 3년거치 17년 상환 등이 있으나 최근 거치기간이 있는 상품이 점점 사라지는 추세이다.
(4) 원금균등상환
원금균등상환방식은 자금상환여력이 있는 소비자라면 가장 유리한 상품이다. 이는 다달이 일정금액의 원금을 상환하는 형태로 원금금액이 점차로 줄어들면서 함께 잔여 원금의 이자가 점차로 줄어들어 월불입금이 최초에는 매우 높다가 시간이 지나면서 첨차로 줄어들어 이자의 부담이 가장적은 방법이다. 하지만 이는 월불입금에 대한 부담이 높고 금융기관의 입장에서는 이자소득이 낮아 잘 판매하지 않는 상품이다.
